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沉默的通州:有楼盘宣传“京津冀一体化”被高层点名
2015年07月28日13:54中国企业家
【独家】沉默的通州
很多人期冀看到通州成为下一个“浦东”,在通州拥有项目的房地产开发商们正处在一种心照不宣的沉默中。
本刊记者谢思聿
“疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构。”这是国家政策的说法。而对于通州区的百姓来说,最关心的是房价能不能涨,拆迁能不能多给钱?然而,“中央、市、区都明确要求,任何人不能借此炒作房价。”于是在通州拥有项目的房地产开发商们都处在一种心照不宣的沉默中。
7月14日,通州作为北京行政副中心的消息终于尘埃落定。在北京规划委正式对这一消息做出官方表述之前,相关部门曾经召集开发商和专家开了一次闭门会议。“除去明确了行政副中心的这一定位之外,”一位参会的人士告诉《中国企业家》,“会议的主旨只有一个:希望开发商不要借此捂盘惜售,或是推高房价。”
本刊向多家房企在通州项目的负责人确认上述消息,但他们不约而同地回避关于通州副中心或是京津冀一体化的话题。一位在河北拥有多个项目的房企有关人士坦陈,之前公司一个新盘售楼处就因为公开打出“京津冀一体化”概念而受到高层点名批评,并迅速撤换宣传文案。
然而,静寂之下,楼市早已暗潮汹涌。通州作为北京楼市的风向标已经很多年。
长安街纵贯北京东西,西单、王府井(23.32,-0.36,-1.52%和东单是历史最悠久的人流商流聚集地。随着城市的发展,从东单继续向东,便是国贸。十年生聚,CBD核心区成形,这里不断迎来世界各地的顶尖商务人士以及出入奢侈品店的贵妇名媛们;地铁和公交里则挤满了住在通州或是燕郊、行色匆匆的上班族,以及进京打工和游玩的外地来客。彼时通州以“睡城”著称,但其得天独厚的地理位置决定了其可以承担更多的城市功能。很多人期冀看到通州成为下一个“浦东”,肩负起转移和承接北京中心城区、特别是CBD核心区功能的重任。
2009年-2010年,通州新城规划出炉。这一期间,北京的房地产市场正陷入一场不理性的狂欢之中。双重因素叠加之下,通州有新盘价格破了三万大关,引得无数人为之侧目。很快,史上最严厉楼市调控政策出炉,通州房价被平抑下去,却又引起业主怒砸售楼处的余波。从此,仅就房地产行业而言,通州既是风向标,又是敏感词。
但供需关系才是价格的真正推手。北京仍旧在不断发展和扩张之中,当国贸租金一路上涨,高到容不下一家星巴克,CBD东移的呼声又起。到了2012年,通州成为唯一一个被确定为北京“城市副中心”的城区。
这一年的北京土地市场上,有一场围绕通州地块的竞拍备受关注——几家房企对通州北苑项目展开角逐,最终是出价最高的保利地产(9.26,-0.19,-2.01%败给了万达[微博]。
结果不算意外,因为彼时万达模式正受追捧,各个城市、尤其是城市新区的地方政府往往不惜以较低的地价引进万达广场。作为以中低端零售业态为主的购物中心,它更契合城市新区购房者的消费水平。一旦商圈形成,周边地价自然也水涨船高,有利于帮助地方政府解决就业、生活和财税收入三大问题。按照这个模式发展下去,通州也许就在一时的喧嚣过后沉寂下去。太多的城市新区因为缺乏产业和完善的市政基建工程的支撑,最终梦碎。再多几个万达广场,并不能从根本上为通州解决产业,以及作为副中心所必备的城市职能。一位参与通州新城规划的专家在2012年10月份接受《中国企业家》采访时也坦陈,将通州与浦东新区相比未免过于乐观。后者作为国家战略,在资源获得和发展力度上有着无可比拟的优势。与之相比,即便北京有着首都这样特别的身份,但没有中央的支持,从顶层设计到推进落实势必阻力重重。
的确,根据通州新城规划,将有包括京通、京沈、京秦以及朝阳北路、广渠路等8条道路与北京中心区相连;向北有5条道路连通顺义;向南、西南有6条道路通向亦庄、河北;向东、东南则有8条道路通往河北、天津。未来通州还有8条轨道交通线通往中心城区,密度甚至会超过中心城区。这中间牵涉到的已经不只是通州一区或是北京一市的问题。仅以两广路延长线为例,作为通州与中心城区之间的主动脉之一,若彻底打通将极大程度解决交通拥堵问题。近日,“十年不通”的魔咒即将打破。北京市官员表示,两广路延长线计划于今年年底具备通车条件。
虽然变数颇多,但开发商仍旧下了重注,因为没有人比他们更深谙“地段才是王道”这一真理——背靠北京、东连河北、南接天津的城区只此一家,别无分号。
几乎所有的人都在等,只有市政工程在地下沉默地进行:除去拆迁、一级土地开发、绿化与垃圾处理系统等基础工程之外,最关键的是城区路网的铺设。2014年3