设计管理办法

1．范围

本办法规定了工程项目设计工作步骤、过程、管理和控制等要求。

本办法适用于公司工程项目的设计管理。

2、管理职责

2．1办公室负责提供委托设计所需的前期基础资料。

2．2总工办负责编制设计委托书、选择设计单位、组织设计方案比选和图纸内审、处理施工中的设计变更工作。

2．3计划部、销售部、工程部参与设计方案评审和确认。

3、管理要求

3．1设计工作应遵循下列工作流程。如流程框图所示：

3．2开发设计流程说明

3．2．1项目开发任务

总经理通过年度和月度计划发布需由总工办执行的任务。

3．2．2总工办接到开发任务任务后发出联系单，明确反馈时间要求销售部对项目的户型、外型、功能等方面进行市场调查，要求工程部对现场施工条件进行调查，要求计划部对同类项目的单价、桩型和含钢量进行调查。

3．2．3总工办根据各部门调查意见编制设计委托书，并对设计院进行选择，提交总经理办公会讨论确定。

3．2．4总工办配合计划部与设计院签定合同，明确设计进度。

3．2．5设计院按时提出设计方案由总工办牵头，由总经理和销售部、计划部参加对方案进行修改和确认。方案评审可采取评审会议记录、领导会签或工作联系单的方式进行处理。

3．2．6总工办及时将修改意见以书面形式反馈给设计院，并落实设计进度。

3．2．7总工办收到施工图后及时发给相关部门并进行会审，会审记录交计划部、工程部和销售部。

3．2．8总工办跟踪项目施工，及时处理施工中的设计变更。

3．2．9施工结束后总工办召集工程部、计划部、销售部对该项目的设计工作进行总结，便于今后同类开发工作的提高。

3．3新城置业图纸审核的管理办法

3．3．1图纸审核的组织：

图纸的审核共分为三个阶段进行，第一阶段在设计单位确定提交设计方案时，由技术设计人员根据任务委托书的要求和实际情况提出修改意见。第二阶段是在设计单位送交施工图纸后，由总工办的设计主管负责召集工程和造价的相关人员，在规定的时间内对施工图纸进行专业审核并汇总。所有的专业设计的图纸，都要先经过内部的图纸审核，通知设计单位按照审核意见进行修改完善，然后再进行工程量计算和工程招投标。第三阶段是在工程施工之前，由设计部门组织有公司、施工单位、设计单位、监理单位共同参加的图纸会审，会审记录将作为施工图的补充部分，与施工图等效共同使用。

3．3．2审核的范围：

建筑、结构、给水、排水、电气、弱电、消防、市政、园建、绿化等。

审核土建图的内容及要点：

建筑施工图：

1）建筑说明：明确各部位的详细做法，做法和细部构造是否准确和完整。是否安全正确、经济。选材是否得当、应用是否普遍。

2）总平面布置图：建筑物之间及与建筑红线、建筑控制线的关系是否正确，与实测地形图的关系、能否正确放线，技术指标是否与规划的批复一致，建筑物的间距、消防通道是否符合要求，道路的组织是否合理，场地的竖向布置（标高及土方量）是否合理、场地的排水组织。

3）立面图及剖面图：立面造型、色彩、材料，立面门窗、空调机板、管线的布置关系，装饰线的构造；标高控制，楼梯的剖面布置，楼梯踏步的宽高比例，一层门楼的做法，楼面、天面的详细做法。

4）平面布置图：建筑物的景观朝向是首要的问题，首层平面楼梯的布置，消防箱的位置，信报箱的位置，空调机的位置（是内、室外机），冰箱、洗衣机的位置，户型的面积、客厅、饭厅、厨房、卫生间、主人房、客人房之间的关系，交通的组织，门窗的位置大小，采光和通风。

5）大样图：一，厨房，橱柜、吊柜的位置，冰箱、炉灶、洗手盆。二，卫生间，洗手盆、坐厕（蹲厕）、浴盆（淋浴间）之间的关系、尺寸。三，阳台，（水、电、气表的位置），排油烟机孔、排气孔。四，其他房间的家具布置。五，细部构造。

6）屋顶平面图：排水组织，天台花园，屋面造型。

结构图纸的审核：

1）结构说明：构件的材料组成及说明，结构的表示方法，

2）基础平面图：地质资料，基桩的设计长度，基础的平面布置，承台和地梁的标高，一层地面的结构层做法，

3）结构平面布置图：结构的选型、跨度、平面布置、空间布置的经济合理性，梁、柱、板的断面与配筋、尺寸、结构的要求，结构的抗震等方面的要求。

4）结构大样图：细部的构造做法，预留孔洞的布置及做法。

规划设计任务委托书

规划要求：

提供国土部门对项目的规划控制，结合甲方的策划方案提出规划设计要求。

经济技术指标：

控制性的主要指标，建筑密度、容积率、绿化率、总人口、总户数、公建配套等。

设计内容：

功能构成、面积构成、市政配套

建筑要求：总平面布置、道路交通、立面风格、环境景观、户型设计、装修要求、附详细的设计要求。

任务的完成时间。

设计费用支付办法。

设计费的计算及结算方法。

其他要求。

施工图设计委托书

1、建筑、结构，细部大样图。

2、给水、排水、消防系统、空调冷凝水、车库自动喷淋系统。

3、动力、照明、防雷、IC卡、有线电视、电话、可视对讲、自动抄表及消防系统、宽带网。

4、市政部分的路灯、有线电视、电话、可视对讲、自动抄表、给排水、消防等系统、组团供电及配电站。

5、每个户型的内部给水、排水、热水、照明、电视、电话可视对讲、自动抄表等施工图。

6、小区信报箱位置，垃圾桶位置，告示牌位置，导示图位置（样板）

示例

详细设计要求：（以下仅为一示例，具体可依各项目增减调整）

1、建筑：

1）单元门：不锈钢（加钢化玻璃）防盗对讲门（出大样图）洞口1500*2100，门分大小扇，500+1000。小扇一侧门边距地1200在门垛上预留250*350对讲机洞。

2）进户门：1000*2100防盗木门。（甲方确定）

3）出屋面门：1000—1100*2100不锈钢（甲方确定），应设雨蓬。

4）室内门：

卧室：900*2100木门

卫生间：800*2100木门

厨房：1600*2100（木门，暂留洞口）

出阳台的推拉门的门锁不能用自动门锁，要手动。

5）窗：所有窗台加设花岗岩窗台板（甲方定板楼梯间除外）

主人房2000*1900飘窗，绿色玻璃

客房等：1500*1900——1500

卫生间：窗台1500高，磨沙玻璃（注意排水管挡窗问题），（铝合金框，门窗出大样图）

靠105国道一侧门窗，采用双层窗（或塑钢窗），双层窗做法出大样图。

出阳台的门预留地面铺装厚度。

6）楼梯间：

梯级砖：防滑仿古砖（定做定型产品）

栏杆采用不锈钢，扶手厚。梯间条窗加不锈钢护栏。

消防箱紧靠外墙，消防立管设于室外。

楼梯间内墙贴白色瓷砖，50*50

楼梯口预留信报箱位置。

7）预留孔洞：

卫生间：预留排风扇孔。（墙或窗上）

排水管均设于室外，沉箱穿梁应加钢套管。

沉箱内防水砂浆抹光，贴2毫米APP防水卷材

设200*200沉箱检查孔。

厨房：预留排风扇及排油烟孔。（墙或窗上）

排油烟管用PVC管接至生活阳台外。

房间及客厅：预留空调机孔。

8）空调机板：

卧室：匹。客厅：匹柜机。

采用PVC冷凝水管。在外墙明装。应预留进出户孔及冷凝水排放孔和接口。

9）阳台：客厅阳台：不锈钢栏杆

采用铸铁栏杆（喷锌后刷油漆）

生活阳台：120墙顶加设不锈钢栏杆。预留洗衣机、水煤气表、热水器等的位置。

10）斜屋面：红色素胎西瓦。

11）外墙：饰面为涂料，首层地面以下为仿石砖。

12）梯口突出部分作二层，入口应气派大方。雨棚设排水管。

13）车库外设防火挑檐。

14）每间商铺预留卫生间一处，给水、配电接口各一处，并装表分别计量。

15）屋面保温层：采用水泥、聚苯复合保温隔热防水板，（厂家定型产品后新型材料）。屋面防水采用APP改性沥青防水卷材，3mm厚。

16)二楼平台要比室内低60mm。阳台比室内低30mm。

17）卫生间设沉箱，（防水层应明确，APP卷材2mm厚）。

18）楼房编号应便于后面的物业管理和识别。（甲方确定）

19）一楼有私人花园的阳台，栏杆上开米的门口，并作室外台阶。

20）所有突出的构件（飘窗、阳台、雨蓬等）板边都应做滴水线或鹰嘴处理。

2、结构：

1） 基础：预应力管桩基础，采用静压桩施工方法。

2） 柱：采用异形柱，宽度不超过200mm。

3） 飘窗板及空调机板应有可靠锚固连接。

4） 顶层墙与梁柱连接处，加设钢筋网300宽（线管集中的地方加钢丝网，包括所有在墙、顶棚上开槽埋设的管线）。顶层先砌墙后捣梁。

5） 所有首层部分都做结构板（预制简支板），首层地面下的排水管应用钢架吊在板及梁下。室外台阶及其他构筑物与结构要有可靠连接。

6） 车库（800）、洋房（300）屋顶预留填土荷载。

3、水电部分：

水施：

1） 给水：水表设在生活阳台（设抄表系统），每栋生活给水及消防给水埋地支管支撑与基础承台上或吊在梁板底部。阳台设置大容量热水器，热水管通到每一个卫生间。

2） 室外给水管预留绿化给水接口。

3） 排水：排水管设于室外，每户排水独立，首层设单独排水系统（排水管设置支架至散水），出户应有大样图。排水管采用PVC塑料管。雨、污、粪相分离。穿梁、柱及板应加设防水套管。生活阳台地漏排入污水井不与天面雨水相连。

4） 空调冷凝水：采用PVC管明设（穿梁、柱及板应加设防水套管）。排到室外散水或阳台地漏。

5） 一层车库及市场设消防系统。

电施：

1） 室内：

A、 户电施：电表设抄表系统入表箱，水表、煤气表抄表线到生活阳台。电箱、电线均暗设（线管集中的地方加钢丝网，包括所有在墙、顶棚上开槽埋设的管线）。

B、室、客厅：电视、照明、插座、空调插座。

C 厨房：照明、插座（排气扇、排油烟机、冰箱插座）、其它。

B、 卫生间：照明、插座、排气扇。

C、 阳台：照明、插座、洗衣机。

D、 电话：各卧室及客厅。

E、 入户门口设防盗对讲。

F、 楼梯间装感应开关。

G、 路灯和梯间灯须与主体分开计量。

H、 楼梯间的对讲、有线电视、自动抄表、梯灯可共同计量但是要分开控制。

I、 室内卫生间、厨房、各房间的定位以甲方的预装修施工图为准。

J、 车库一般情况下不做全地下车库。（半地下开敞式，避免做机械排烟系统）

2） 市政、消防电气安装。动力配电在南边原有地方做一台箱式变电站管理南区各栋配电，北区做箱变一台管理北区。水泵配电设计。区内及每栋入口IC卡、电视、电话、自动抄表、可视对讲设计并在主入口开口与全区总网连接。

3） 所有配电箱、线路要求暗设，区内强弱电分开，市政各转弯处、入户等地方做手孔井、人孔井并标明尺寸。

4） 路灯及绿化（分开计量）。

其他未尽事宜按规范执行。