武胜路凯德广场市场调研报告

调查时间：2012年10月19日 星期五

一． 地理位置

武胜路位于武汉一环之内，汉正街上首，是联通武汉三镇的交通要道。这里旧有一座武圣庙，此庙在清咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）又重建。此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头，故此路取名武圣路。七十年代初，取其同音，更名武胜路。武胜路离武汉市最重要的两大商圈：武广商圈和江汉路商圈都不远。此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。

二． 关于凯德

凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用 一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1555亿人民币） ，总面积约858万平方米。

凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。 其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。 凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。

而武汉的新民众乐园也被收囊其中，凯德已经收购了民众乐园100%的股份。

三． 商场外观

武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目，由英国SPARCH建筑设计公司设计，完全享有国际化标准，充分结合大武汉临江的特色，外观上是灵动的水域形式。具有景观生态广场，亲水特色环境，层层开放式大中庭，云中徐徐慢步，一个郁郁叠翠的自然梦境，造就一个灵动水域的梦幻。

四． 业态调查

1.总体概况：集十层购物中心（地下三层，地上七层）和十七层服务公寓为一体的综合房产项目。

2.占地面积：16880平方米

3.总建筑面积：商用部分99348平方米 服务式公寓35244平方米

4.停车位总数：500个

5.商场开业时间：2012年9月28日

6.营业时间：星期一至星期五10:00-21:30

星期六、星期日9:30-22:00

7.人流车流统计：

在凯德广场门口及武胜路家乐福门口每隔五分钟统计一次，每次五分钟，一共测三次。

上午：

10:30 汉口往武昌方向车流177辆 人流 30人

武昌往汉口方向车流154辆 人流45人

10:40 汉口往武昌方向车流151辆 人流 22人

武昌往汉口方向车流182辆 人流 37人

10:50 汉口往武昌方向车流147辆 人流 44人

武昌往汉口方向车流 163辆 人流 38人

下午：

16:00 汉口往武昌方向车流145辆 人流 51人

武昌往汉口方向车流129辆 人流25人

16:10 汉口往武昌方向车流160辆 人流 29人

武昌往汉口方向车流157辆 人流37人

16:20 汉口往武昌方向车流142辆 人流 33人

武昌往汉口方向车流1387辆 人流41人

8.入驻品牌及楼层分布一览表

9.业态分析：

在商场业态组合上，武胜项凯德聚了GUESS、H&M、J.Lindeberg等全球知名时尚服饰品牌；太兴、黄记煌、巴适等30多家美食饕餮；以及创意名店、环球美馔、电玩天地、美容美体、健身中心。

在商场硬件上，其配套的景观式生态广场等休闲区域，更是传达出体验式购物的理念，让武汉市民乐享全新的跨国界购物体验。齐全的多元组合将能够让凯德广场·武胜立足区域、辐射全市，成为武汉潮流一族的乐活聚会首选场所。

至于凯德对外标榜的是中高档，经实地考察后个人认为基本定位在中档，因为与相隔两千米左右的武汉国际广场的高档品牌相比起来，凯德没有预期的国际名品，拥有的是武汉地区第三家i.t、第六家H&M、第二家GAP、第二家UR、第22家星巴克、还有武汉地区比较少见的鲜芋仙，剩下的就是一些大众品牌了。

10.广场内电梯及景观小品实拍

总结：

这个商圈的地理位置非常独特，紧贴江汉一桥，可方便辐射武汉三镇。其中，凯德广场所在的硚口中西部缺乏大型商业体支撑，商业服务设施不足。而一桥之隔的汉阳，时尚潮流的购物中心空缺。更远一些的武昌，司门口等商圈集中年轻学生群体，但品牌略显陈旧，中南路、街道口商圈消费群又相对成熟。此外，在商圈内，凯德广场与其它商业体，如大型超市、文化城等业态互补，更便于融合。

根据硚口区“十二五”文化发展规划，武胜路将打造一座“新城”——武胜国际文化城，新华书店附近即是该文化城选址，预计2013年开门迎客。通过地铁6号线的地下空间，凯德广场将与这座文化新城和家乐福超市联通，合力举推武胜路商圈。　业内人士分析，新的武胜路商圈与已极度成熟的武广商圈、江汉路商圈衔接，同时又融入汉正街老商业中心提档升级工程，齐全的多元组合将大大提升武胜路这个传统商圈的影响力。