2山西大同十年房价变化

2.1城市背景和经济概况

大同市位于山西省境北部，介于内外长城之间， 是大同盆地的中心。为山西省第二工业城市，晋、冀、蒙三省 (区)和大同各县的交通枢纽，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡，总面积14176平方千米，市区面积2080平方千米，建成区108平方千米。总人口331万人（2012年）。

大同地区是国家重点旅游区之一，附近有五岳恒山、悬空寺，应县木塔等旅游资源，市内有九龙壁、上下寺等知名建筑。

大同是晋北的心脏，按铁路里程东望北京368公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上重要的交通码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，机场为辅。

宏观经济：

总体评价：大同市GDP稳步增长，固定资产投资加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等，仍有较大的上涨空间。与周边省会城市相比大同市经济水平属于中等态势，还有一定发展空间，从2005年开始大同经济增长速度开始放缓，但仍与周边大城市保持着通速增长。初步核算，全年全市实现地区生产总值(GDP)931.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值49.7亿元，同比增长5.8%;第二产业增加值472.2亿元，同比增长10.8%;第三产业增加值409.4亿元，增长9.7%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.7%、50.4%、45.9%。三次产业结构比为5.3∶50.7∶44.0。全市人均GDP实现27813元。

固定资产投资：

总体评价：从大同市2005到2012的固定资产投资来看，大同市每年的固定资产投资变动较大，增幅基本保持在20%以上，与全省的数据相近，在每年的投资增速中，第一二产业为主要增长点，第三产业增速较低。2012年全年全市全社会固定资产投资完成831.79亿元，比上年增长25.1%。其中，国有经济单位投资完成453.00亿元，增长19.2%;非国有经济单位投资完成378.79亿元，增长32.9%。在全社会固定资产投资中，第一产业投资50.13亿元，增长56.8%;第二产业投资322.65亿元，增长41.9%;第三产业投资459.01亿元，增长13.2%。

2005到2012大同市固定资产投资及其增长速度（蓝色为固定资产投资，粉色为其增长速度）

居民人均收入水平

2005到2012年大同市城镇居民人均收入水平及其增长率

由表中数据可知，大同市的城镇居民可支配收入逐年增加，增长率除在2008年经融危机时有过大幅波动，整体上保持了较高的增长率。2012年全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。
　　全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入10354元，中等偏下收入组人均可支配收入16761元，中等收入组人均可支配收入22419元，中等偏上收入组人均可支配收入29814元，高收入组人均可支配收入51456元。中等偏下收入组人均纯收入4807元，中等收入组人均纯收入7041元，中等偏上收入组人均纯收入10142元，高收入组人均纯收入19009元。

而在人均消费支出方面，去年大同市城镇居民八大类消费支出“七升一降”。“七升”依次为：人均居住支出同比增长17.9%，其中以住房支出增长幅度最大，主要是人均住房装潢支出同比增长2.1倍，人均维修用建筑材料同比增长10.4%，人均取暖费支出同比增长12.2%;人均杂项商品及服务支出同比增长17.7%;人均交通和通信支出同比增长14.4%，其中人均交通支出同比增长19.9%，主要受人均家庭交通工具明显增加及汽油消费增加双重因素影响所致;人均食品支出同比增长13.1%;人均教育文化娱乐支出同比增长9.8%;人均衣着支出同比增长2.9%;人均医疗保健支出同比增长3.9% 。 

十年房价变化

从上面的图表中可以得出以下的结论：

大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。

目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。

大同目前固定资产投资活力旺盛，全社会的固定投资力度都在加大，城市建设改造力度也在加大，综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍，表现的相当活跃，但是又不存在过热现象。

下面对与房价的分析以2008年为分界线

一、大同市2002年至2008年间的房价变化趋势 

从总体上讲，大同市房地产业的发展可以说是 ：起步较晚，发展较快，房价增长速度偏高，人们的承受能力较差，市场发展空间很大。 
大同市房地产开发其实真正算起步还只是在2003年，当时商品房价格均价为1600元／平方米左右，截至2003年底，大同市城镇住宅建筑总面积为2474万平方米，用有经验的外地开发商到大同开发时的话说：“大同当时在房地产开发上还是一块处女地”，没有开发意识，更没有经营策略和销售经验，当时的住房以福利分房，低端小区为主，高中档商品房还很少。
      2004年随着巴黎华庭小区的开发和预售，高层、高档和花园式设计加上良好的策划和宣传，房地产开始逐渐升温，大同市首次出现了预售排队发号的购房热潮，房价开始攀升，随后各开发商跟进，商品房价格一路涨到2400元/平方米，比同期上涨了45％，最高价格达到每平方米2700元。从此大同房产也逐渐发展起来，2004年大同市共销售商品房71.45万平方米，同期比增长71.13％。完成房地产开发投资10.2亿元，同期比增长11％，施工面积达120万平方米，竣工72万平方米。

而此后从2004年起，大同房价开始上升，与以往的有涨有跌不同，开始一路上涨，在拆迁，城建，新区开发等一系列的因素催生下，大同房价从最初的2000元左右一平米到如今6000元，甚至是“楼老大”之类上万元一平，而随之而来的的是土地价格的一路攀升。

2005年，随着地方政府加大招商引资力度，带动了房地产业的迅速发展，当地开发商的崛起，外地开发商的进入，商品房数量在增加，购房群体也在增加，但价格并没有下降，到2005年6月末已达到2850元/平方米，个别小区涨幅已过100％，在2004年上涨45％的基础上又上涨到62.9％。据统计，当时全国平均房价在2750元平方米，涨幅在11.9％，其平均涨幅高出全国51％，远远超过青岛，北京等大中城市。 
      2006年，可以说是大同房地产业发展最快最火爆的一年，同时06年也是全国房价飞涨的一年，据不完全统计，2006年开发商在大同市清盘、在建、待开发的楼盘就有25个，加上政府推出的经济适用房、新农村改造住房和同煤集团的危房改造工程等，楼盘开发数量在35处以上。 根据大同市统计局的数据，06年本市房地产开发投资大幅增长，全年全市房地产开发投资完成21.42亿元，比上年增长46.6%，其中，住宅投资15.44亿元，增长21.3%。全市商品房施工面积244.99万平方米，比上年增长55.44%，商品房竣工面积90.91万平方米，比上年增长212.94%，商品房销售面积79.6万平方米，比上年增长19.86%。房屋销售价格总水平上涨3.3%。典型的小区如龙园、御馨花都这些高档小区开盘之初2700元／m2的价格早已不再，而宾西路上部分小区二手房价格已在2000元／m2以上，桐城中央、东方罗马城等项目的房价已在3400元／m2以上。一方面是房价随地价，成本水涨船高，一方面是开发商巨资出手打造大盘，建设高端小区，市民购房的心理价位被一次次拉升。正如当时一位公务员的话“现在的房价与收入比例超过13倍，买房太困难。”
      据大同市房管局透露，2006年内大同市住宅建设总量为202万平方米，其中经济适用住房面积为60万平方米，大同市40万平方米，县级20万平方米。在此后五年内全市城镇每年建设住房180万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房占到130.3万平方米，49.7万平方米为市场调节住房。
      2007年大同现有房屋建设面积4919.46万平方米（其中住宅3239.81万平方米），成套住宅312752套，现有居民户数446748户，人均22.93平方米。2007年。大同房价最终跨入3000元大关，而那时，全国房价均价为2753元/平米，典型的如桐城中央，凤凰城价格在3300到4000元/平米，其实大同房价的增长与当时全国房价暴涨创下增长记录有关。
        纵观大同市房地产市场，作为山西省的第二大城市，在商品房建设上，比照同类城市略显落后。由于起步较晚，造成涨幅过快，价格偏高。 

第二阶段，2008年到2013年
2008年，是特殊的一年，全球金融危机所造成的全国房价下调丝毫没有影响到大同

究其原因就在于新市长的到来，拉开了全城城建的序幕，于2008年3月开始的全城“重建”工作，再一次保住了大同的增长，挽救了房地产商。一年164万平米的拆迁面积，涉及到16条道路近40万平米的改扩建的项目，以及御东新区开发，大规模的百万人口新城安居工程，为大同的房价上涨再添“刚性需求口实”。每平米逾5000元人民币的楼盘已经成为了大同房价的新标杆，而与之相比，2008年，大同市人均工资为全年10751元。按照一家两口计算，一个家庭的年收入为21502元，购买一套70平米左右的住房，则需要这个家庭不吃不喝16年才可以实现。按照国际惯例，房价与家庭年收入的合理比例应在3至6倍之间。16倍与6倍之间的差距，让大同市许多市民开始望房兴叹。一面是地产商的大肆开发，一面是市民的只看不买，大同房市开始走入新的阶段。

2009年， 2009年，大同市房地产开发投资完成836614万元，比2008年净增566439万元。09年大同房地产有如下几个特点

1.保障性住房投资是全市房地产开发投资增长的最大亮点。

商品房的施工面积和新开工面积进一步增长。； (四)商品房的竣工面积和竣工价值进一步增长。(五)商品房的销售面积和销售额进一步下降。(七)商品房的空置面积进一步增长。由以上的数据就可以知道，09年大同房市的基本情况，当时的房价普遍在3500到4000元/平米。其中房价较高的住宅分布于御河，御东新区，南环，典型的小区如翰林别苑4150（地下车库13万），御华帝景3900-4950（地下车库12万含绿洲）；上第乐哈思3900，美好家园二期3850（地上车库13万5千）；金港丽苑3900(地下车库13万5千）； 德胜嘉园3500；复地紫城4150（地下车库13万），而在3000元/平米以下的住房相对很少，比如大转盘阳光城，安益街益生园等，从买卖双方来看，一面是地产商死挺房价，一面是市民只看不买，大同楼市进入了一个敏感期。

2010年大同城市建设进入新高潮，大同市市区商品房每平方米均价4000元。御河西岸的商品房价格每平米4000元~6000元。西环、南环3500元~4000元。西环外、南环外以及拥军路，东站一带3000元~3500元。别墅8000元~10000元。2900元以下的房，就属于外环小区中主楼中的偏房和尾房，而且数量上也不多。10年的房价与09年相比有涨但是幅度明显减小。但是一位房地产开发商在接受记者采访时说，土地有限，随着大同市道路建设和城市东移，土地升值。银行对房地产信贷收紧，受这些因素影响，房价下降空间有限。

2011年是一个楼市调控年：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”；为此，全国至少有40多个城市出台“限购令”细则； 2011年3月16日，国家发改委发布关于《商品房销售明码标价规定》的通知，规定从5月1日起，商品房销售要实行一房一标价；从20%到30%，房贷首付比例不断提高，贷款利率取消7折优惠。而这一切举措，无疑对大同的房产市场产生了影响，使得2011年的房价呈抛物线趋势运行。

综观2011年的大同房价走势图，颇像是一段抛物线的前半程。前半年稳中有升。2011年初，不少人还在翘首企盼房价能在楼市调控政策之下出现拐点，但大同市的现实却是背道而驰，房价在年后就一直在小幅上涨。比如，御河西路2010年底几家开盘楼盘价位在4000元/平方米，但2011年后就开始逐步上升，直至2011年6、7月份就涨到5000元/平方米。而在南环路以及开源街、西环路等十多个住宅开发项目，虽然属于中低价位普通商品房，但今年的价格也从3000元/平方米一路涨到了4000元/平方米。即使是远离市区的号称民生楼盘价格，也从2010年的3000元/平方米以下，2011年后就涨到3000元以上了。随后我市楼市在传统的“金九银十”成交量“不温不火”，而且逐渐呈现开始下滑的态势。随之， 房价也没有继续“飘红” ， 趋于稳定，进入一个平台期。尽管自住性购房需求依然存在，但不少售楼员都反映，购房者多数都选择观望，九、十月住宅成交与之前的几个月相比开始萎缩是不争的事实。接着就是进入寒冬，全国楼市似乎也进入了“降”字为先的冬天，在我市楼市浓厚的观望氛围也在弥散，尽管房价似乎没有明显下行趋势，但一些楼盘出现了促销打折现象。2011年大同房价进入平台期。

2012年房地产的开春楼市观望情绪严重，市场萧条。然而随着央行两次调整存款准备金率，一些楼盘以价换量营销策略的实施，按捺不住的刚需们爆发性释放，部分犹豫不决的改善型需求也半推半就入市，虽然是看空看多你方唱罢我登场，但实实在在的成交数字宣告了2012上半场楼市以销售高潮的到来而结束。延续5、6月的红火，楼市的夏季气温也挺高，虽然前期释放了一些需求，但买涨不买跌的心理让大众还是看好后市。进入9、10月后，2012大同下半场楼市的主角出场了，恒大、江鸿、千禧、富力城、复地等国内大牌房企纷纷亮剑，品质楼盘风起云涌扎堆御东，房价由2011年的4400元/平米的均价到了5000元/平米的价格均价。其中房价较高的是新城区的商品房，一中二中附近的学区房，那里的房价达到8000到10000元/平米。

2013年房价的整体走向不得而知，但是据专业人士的分析，房价还是以平稳为主，即使要涨也是微涨，至少在2013年一季度，楼市回暖的趋势还有望延续，但总体仍将保持稳定。

在大同，由于楼市存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度可能不会出现同比例的提升。因而开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断并未十分乐观，仍保持了相对谨慎的态度。体现在各房企近期的经营策略上，在供应、定价方面总体倾向平稳

此外，住房需求的释放则与房地产调控息息相关。近期无论是中央经济工作会议，还是住房和城乡建设部的工作会议，都传递出继续坚定不移搞好房地产调控的声音，同时，限购、限贷这两大核心政策还将继续实行。调控政策的常态化已经被市场广泛认可，这意味着投资投机性需求仍将得到有效遏制，整体住房需求释放仍以刚性住房需求为主，会比较稳定。因此中期来看，房价出现大起大落的概率不高。

大同房价变化的原因

何为房价波动

房价波动是指由于供给与需求的变化而引起的房地产市场房屋销售价格的趋势性上涨或

下跌。其中消费者是作为需求方，房地产开发商是供给方，二个方面共同决定着房价的市场价格。（图中D，D1，D2为不同的需求曲线，S，S1，S2为不同的供给曲线，纵轴为房价，横轴向右为增加，向左为减少）

房价有理性的波动和非理性的波动，房价的理性波动是指房价的上涨与下跌与区域国内生产总值、居民可支配收入的波动及合理的投资收益率波动相一致;不理性波动是指房价的上涨与下跌与区域国内生产总值、居民可支配收入的波动及合理的投资收益率波动不一致，出现非理性的一直上涨或一直下跌，引用证券市场的常用语就是，房价出现逼空行情和不计成本的抛售现象时就定义为非理性波动。

房地产业的特征

1.房地产市场是介于垄断竞争市场和寡头市场之间的市场，因为房地产商多就难以联合合作，同时大的房产商可以较容易的操控房价，现阶段进入房地产市场的门槛较高。

2. 房地产市场提供商品的特殊性。房地产市场提供的商品是房屋，房屋属于不动产、耐用消费品又是消费必需品。所以房价与地价紧密相联。

3.房地产行业与金融行业关系密切。房地产行业不是金融行业，但是却与金融行业的关系相比其他行业更为紧密，甚至房地产行业发挥着金融工具的某些作用。比如美国2008年的次贷危机而引发的全球性的金融危机，主要是由于美国房地产行业的次级贷款引起; 据中国工商银行2009年度财务报告显示，在2009年中国工商银行的贷款有69.1%的投向了境内分行公司类贷款，21.10th投向了了境内个人贷款，在公司类贷款中有11%投向了房地产市场，而个人贷款主要用于商品房消费，如果假定国内银行的业务分类是差不多的，这样就可以简单推算房地产市场吸引了大部分的银行贷款;中国进行房地产行业调控的主要手段也是货币政策，通过收紧银根和放松银根的方法来达到调控的目的。从以上几点可以看出，房地产行业与金融行业的关系较为密切。

4.房地产市场鲜明的区域特点。从整个我国目前的房地产市场来看，根据城市的不同，大致可以把房地产市场划分为一线、二线、三线城市房地产市场。在具体的单个城市里也会由于城市功能划分的不同，产生不同的区位特点。

2．经济因素

房价波动是经济波动的外在表面形式。同时，经济波动也会引起房价的波动，二者在波动形态上大致相似，但是出现的时点不会完全一样，简单的说，房价波动具有先导作用。见图2一2GDP、同期第三产业GDP增长率与国房景气指数①图

国内生产总值(GDP)是指在一定时期内，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。房地产作为必须消费品，GDP的增长使人民的生活水平提高，同时刺激人民的消费需求，进而促进地产业的发展。在短期情况下，由于供应不能很快改变，就会造成房价的上升，

而另一项指标，居民可支配收入是衡量居民购买能力的重要指标，居民可支配收入的增加说明居民有更多的消费能力，房屋消费也在可选消费之中，从而增加房屋需求，使房价上升。以上分析是基于中等收入者来说，如果是低收入居民的可支配收入增加，暂可划为房屋消费潜力群体;对于高收入者来说购买房产的目的可能只是进行房地产投资或者投机，会引起房价的不合理波动。

具体的大同市的ＧＤＰ，ＰＣＤＩ变化，可由文中的表格得出，总之，近些年来大同经济的发展促进了各个等级收入者参与房地产市场变动的能力。

３．政策因素

在分析政策调控造成房价波动的外部特征中可以看出，国家调控房地产市场主要运用了货币政策，财政政策以及规范条例。

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。由于房地产行业具有资金密集型和“半金融”的一些特点，使得货币政策对银行保险金融行业的影响最为深刻，其次就属房地产行业。

财政政策是指国家根据一定时期政治、经济、社会发展的任务而规定的财政工作的指导原则，通过财政支出与税收政策来调节总需求。国家调控房价的财政政策主要有调整相关税率与税种，比如个人所得税，营业税。在这里要特别说明一下，土地财政。

土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，有利有弊。在改革开放

政策实施后中国城市建设突飞猛进，农民工进

城务工主要进入建筑业，为城市建设现代化做出了重大贡献，也说明了中国

城市房地产的迅速发展。土地财政也带来了一些弊端，主要有:第一、土地

财政使得政府掌握资源过多，增加了政府投资，影响了产业结构调整加剧产

能过剩。第二、土地财政影响收入分配，抑制民间投资。第三、土地财政使资源浪费更加严重。

从2003年起，几乎每年大同市都有楼市调控政策出台。从２００９起，更是有大大小小30多次楼市调控政策出台。市房地产协会秘书长刘俊杰在谈到国家房地产市场调控时，用“建”、“管”、“限”、“改”四个字来概括。他说，“建”就是加大普通住房和保障性住房建设力度。2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，要求地方政府切实落实土地供应、资金投入和税费等优惠政策。增加公共租赁住房供应。并且明确了公租房建设资金渠道。从而更加明确了政府要承担起廉租房、公租房的责任。“管”，就是加大监管力度。政府从差额贷款、税收的改革、加强土地管理、行政问责等各方面，加强对房地产市场的监管，严查违法违规行为，支持居民合理住房消费，抑制投机、投资性购房。“限”，即对高档商品房土地的取得严格限制，完不成保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品房用地计划的，年底前不得出让大户高档商品房用地。对房地产商已拿土地闲置两年以上的坚决收回，囤地者不许再拿地。限贷款，提高贷款门槛。限购房，目前计划单列市、部分省城已定细则限购房，限制投机、投资性购房。 “改”，就是供地制度的改革，

 财政政策方面，银行信贷收紧，提高第二套房贷款利率，严控房地产信贷，这些政策实施对控制房价过快增长、抑制个人投机买房起到重要作用。大同银监分局纪委书记、经济师张少英说，银行业金融机构现在执行“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。对第二套住房的认定也有了新标准，二套住房以家庭为单位认定,住房套数不以贷款为标准。住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。大同银监分局还将通过 “名单制”管理加强风险监控和识别。对手续不全，有重大违法违规行为的房地产开发企业，按出现重大违约事项的贷款合同约定，采取加速还款等保全措施。强化房贷风险监控，高度关注房地产需求走向，制定房地产行业信贷战略、合同期控制和抵质押风险管控措施，继续严格执行差别化房贷政策，防止出现假按揭和“次级房贷”，避免信贷资金违规进入房地产投资投机领域

 此外大同还出台了其他一些政策，

一是明确新建住房价格控制目标。落实国家“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的房地产市场宏观调控政策，着力调整住房供应结构，增加住房有效供给，确保住房价格稳定。根据大同市2011年经济发展和城镇居民人均可支配收入预期目标，我市新建住房年度价格指数（均价）同比控制在当年城镇居民人均可支配收入和经济增长幅度以内；

二是继续加大保障性住房建设。通过新建、改建、购买租赁等方式，多渠道筹集房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；

三是继续扩大公共租赁住房建设和供应规模。

四是加大对市场违法违规行为查处力度。

五是尽快实现房地产信息数据的集中统一和互联互通，提高个人住房信息化管理水平。

六是将住房保障工作纳入县、区政府年度考核内容，对政策落实不到位、工作不得力，计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任；

七是加大对保障性住房项目及中低价位商品住房支持力度，简化审批流程，缩短办事环节。八是新闻媒体加大宣传力度，引导居民理性购房。

第一、社会因素。社会因素是影响房价波动的基本因素之一。社会因素

主要包括人口密谋、家庭结构和消费心理等。一般来说，人口密度高的城市以及社会治安状况较好、人口密度高的地方房价就会高一些

下面为２０１２年山西各个市的人口情况以及大同各个区的人口情况，这也解释了为什么大同和太原，以及大同市区房价高的一个原因。

另外还有人们消费心理的变化也会影响房价波动。一般情况下，当人们

的消费心理于舒适方便时，房地产的设计和开发会以功能的完善和环境的美

化为目标，虽然这在一定程度上会增加开发商的成本，但同时这也会抬高房

地产的销售价格;当人们的消费心理趋于经济适用型的时候，房地产的设计

和开发则会更降低成本和销售价格。

第二、区域配套因素。在影响房价波动的区域配套因素当中主要包括交

通状况、公共配套设施比如学校、医院、商业网点和环境状况等。不同区域

不同配套的房地产价格的差异往往比较大，一般情况下，公共设施配套完善

的地区房价比较高。而公共设施配套欠完善的地区房价比较低。对于商业房

地产，区域因素显得更为重要，一般情况下，商业中心应该是处在交通比较

使得、人流量比较大的城市中心地带，这些地带的房价通常是一个城市当中

的黄金地带，因此一个城市的最高房价也会在这些地带。

第三。城建

2008年起，大同推出了“跨越发展，绿色崛起”的城市战略转型，从改变城市面貌入手，先期打造适合高端经济元素落户发展的空间环境与文化氛围，陆续开展古城保护建设和御东新区建设项目，实现’一轴双城并行发展“的战略目标，随着城建大同房产迎来了丰收的时节。

拉动房地产从两方面体现，2002年到2008，大同市房地产行业企业业绩始终平缓发展，多数城市快没有成规模的地产开发，主要原因就是城市格局的稳定削弱了市民购房的刚性需求，2008年后，先后完成的城墙建筑动迁，城市历史文化标区住户动迁和危旧房改造工程推动房地产业进入了高速期。从近期来看，住房的需求在于经济类型住房的井喷式增加，09年起，大同市陆续开工四大安置新区，至2012年，已竣工安置房达到624万平米，同时在动迁户安置的过程中，随着新型小区改变了城市物业品味，很多居住于旧小区的住户想改变自己的生活状态，释放消费潜力购买大量二手房，促进房地产业的发展，此外还有就是随着大同交通，旅游业的不断发展，大同的影响力在增大，出现了众多商贸园区如云中物流中心等，大型的商贸产业带动周边的商品住宅产业发展，陆续出现7个大型居民区，购房者多为在此经商的外地客商，本地房租生利阶层和农村的剩余劳动力，在城东南方向的产业园区也促进了产业工人消费群体的形成，带动了周边的房地产发展。

综合2012年房产数据，房地产投资的区域热点正在变化，以御河穿城地段为例，由原来的城郊三类地段一举升为热点地段。到2012年末，该地段房价已由3800升至5600，此外在文瀛湖一带，由于其优美的环境，轮廓初现的商业规模，使得现在已有三家国家级地产商落户此地，商品住房均价达到4200元。

概括来说就是城建改变了城市的区域中心，进而改变城市面貌，吸引投资，拉动经济，改变观念，促进房地产业的发展。

大同市周边典型商圈。