纳税人提供不动产经营租赁服务
增值税征收管理暂行办法
一、适用范围
(一)纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。不包括融资租赁方式出租不动产业务。
取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人提供道路通行服务不适用本办法。纳税人提供道路通行服务,在机构所在地直接申报纳税即可,不需要预缴税款。
二、计税依据
分类 | 性质 | 项目 | 计税方式 | 异地预缴 | 纳税申报 | |||
| 税率 | 受理机关 | 税率 | 受理机关 | ||||
一般纳税人 | 企业、个体户 | (原)不动产 | 简易计税 | √ | 5% | 国税 | 5% | 国税 |
一般计税 | √ | 3% | 国税 | 11% | 国税 | |||
(新)不动产 | 一般计税 | √ | 3% | 国税 | 11% | 国税 | ||
个体户 | 房屋 | 简易计税 | √ | 1.5% | 国税 | 1.5% | 国税 | |
小规模纳税人 | 企业 | 不动产 | 简易计税 | √ | 5% | 国税 | 5% | 国税 |
个体户 | 不动产 | 简易计税 | √ | 5% | 国税 | 5% | 国税 | |
住房 | 简易计税 | √ | 1.5% | 国税 | 1.5% | 国税 | ||
自然人 | 不动产 | 简易计税 | × | × | × | 5% | 地税 | |
住房 | 简易计税 | × | × | × | 1.5% | 地税 | ||
(一)一般纳税人出租不动产
(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。
(二)小规模纳税人出租不动产
(1)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收
率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
三、 预缴税款的计算
(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%
(二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
(三)个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
案例1:北京市西城区某纳税人(增值税一般纳税人)2013 年购买河南商铺10套,全部用于出租。每月租金收入20万元。请问,自2016年5月1日起,纳税人出租该商铺,应如何计算预缴税款?
分析:纳税人机构所在地在北京西城区,不动产在河南,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市 区),因此纳税人应向不动产所在地国税预缴税款。该纳税人为增值税一般纳税人,如果纳税人选择一般计税方法,预缴税款=20÷(1+11%)×3%=0.54万元;如果纳税人选择简易计税方法,预缴税款=20÷(1+5%)×5%=0.95万元。
案例2:接例1,如果纳税人为个体工商户,购买的不是商铺,而是河南的住房一套(住房登记在该个体工商户名下),每月租金3.5万元,自2016年5月1日起,纳税人出租该住房,应如何计算预缴税款?
分析:同上,《试点过渡政策的规定》规定,个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。此题中,个体工商户应以收取的租金减按 1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5÷(1+5%)×1.5%=0.05万元。
(四) 其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:
(1)出租住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
(2)出租非住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
案例3:张三为北京居民,拥有北京东城区住房三套,其将两套住房出租,每月租金合计达3.3万元,张三应如何计算应纳税额?应向哪里的税务机关申报纳税?
分析:张三为个人,个人出租不动产业务,由地方税务部门代为征收。个人出租住房,可以依5%的征收率减按1.5% 计算应纳税额。则按照本条的规定,应纳税款=3.3÷(1+5%)×1.5%=0.05万元。张三应向住房所在地的主管地税机关,即北京东城区的地税机关申报纳税0.05万元。
案例4:接例3,如果张三出租的不是住房,而是商铺,商铺也在北京市东城区。假设每月租金仍为3.3万元,张三应如何计算应纳税额?应向哪里的税务机关申报纳税?
分析:同上,张三为个人,个人出租不动产业务,由地方税务部门代为征收。个人出租不动产(不含住房),直接按照5%的征收率计算应纳税额。则按照本条的规定,应纳税款=3.3÷(1+5%)×5%=0.16万元。张三应向商铺所在地的主管地税机关,即北京东城区的地税机关申报纳税0.16万元。
(五)单位和个体工商户出租不动产,按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时,应填写《增值税预缴税款表》。
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