房地产开发有关企业预计毛利率等及31号文
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房地产开发有关企业预计毛利率等及31号文
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房地产开发有关企业预计毛利率等及31号文
转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知的通知
大连市地方税务局文件 大地税发[2003]215号
各基层局:
现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)转发给你们,并做如下补充说明,请遵照执行。
一、《通知》第一条关于开发产品销售收入的确认,以开发产品已经完工并具备交付使用条件为确认销售收入实现的前提。 二、房地产企业应当按照开发产品项目设置税收备查账簿,用于登记和反映当期预售收入预计营业利润额,预售收入结转销售收入数额以及实现的利润额与预售收入预计营业利润额的调整数额。
三、《通知》第二条所称预售收入的利润率按15%确定。 四、《通知》第五条所称维修基金可按实际缴纳金额税前扣除。
五、大连市地方税务局《加强房地产开发企业企业所得税征收管理的若干规定》(大地税发[2002]99号)第二条“关于规范房 (二采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日
确认收入的实现。
(三采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价(保底价并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
(五将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
1.将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租
出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
(六以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额=预售开发产品收入X利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%,由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项确定。 预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 (一下列行为应视同销售确认收入
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
2.将开发产品转作经营性资产;
3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; 4.以开发产品抵偿债务;
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 (二视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
(三视同销售行为收入确认的方法和顺序
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定; 3.按成本利润率确定,其中,开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%,具体由主管税务机关确定。 四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已
完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费