税收筹划建议书

——郁金香花园开发项目

编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司

编制日期：二OO八年八月二十八日

目 录

一、总 论 2

（一） 建设单位基本情况 2

（二） 开发项目概况： 2

（三） 税收筹划建议书的编制依据与原则 2

（四） 税收筹划建议书的工作目标 3

二、经济指标分析 3

（一） 基本经济技术指标 3

（二） 预期财务指标分析 4

（三）纳税指标分析 6

三、本开发项目的纳税筹划 8

（一）销售收入的筹划 8

（二）成本费用的筹划 9

(三) 营业税的税收筹划 10

（四）土地使用税的税收筹划 13

（五）房产税的税收筹划 13

（六）土地增值税的税收筹划 13

（七）企业所得税的税收筹划 15

四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 19

（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估 19

（二）项目税务筹划实施中应注意的问题 19

（三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 20

一 总 论

（一） 建设单位基本情况

建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。

工商注册号：企独苏宜第004419号。

住所：宜兴环科园百合场路。

所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。

法宝代表人：Vahstal Johannes Joseph。

注册资金：2710万美元。

经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。

营业期限：2005年4月30日至2045年4月29日。

（二） 开发项目概况：

项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。

立项批复：中宜环科委字（2005）125号。

建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。

建设内容：建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。

投资总额：暂估75000万元。

贷款金额：18000万元。

建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。

（三） 税收筹划建议书的编制依据与原则

我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。

（四） 税收筹划建议书的工作目标

通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。

二 经济指标分析

（一） 基本经济技术指标

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。

根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。

（二） 预期财务指标分析

1、经营收入预测

项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05ｍ2，其中独栋别墅43,225.56ｍ2，景观排屋50,546.84ｍ2，高层62,995.65ｍ2。根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅1.5万元/ｍ2；景观排屋0.85万元/ｍ2；高层均价0.5万元/ｍ2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。

2、成本费用预测：

由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修正。

（三）纳税指标分析

一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：

1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05平方米，平均售价:独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；

2、土地成本为2.419亿元(其中有38亩按120万元/亩暂估)，建造成本平均为:独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；

3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；

4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。

在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下：

1、营业税、城建税及教育费附加(由于贵公司为外商投资企业,暂免城建税及教育附加)

139,300.97 *5%=6,965.05万元

2、土地增值税

收入：139,300.97万元

可扣除项目：

土地成本24,190.00万元

建造成本：49,814.81万元(由贵公司工程部最新提供数据,暂未计算资本化利息部分)

三项费用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48万元

税金及附加：6,965.05万元

加计扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96万元

增值额：139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67万元

增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02%﹤50%

所对应的增值率30%

在这里应当指出, 作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言,其增值率是较低的,在土地增值税清算时可能会引起税务机关的高度关注，有一定的税收风险。

土地增值税：36,129.67*30%=10,838.90万元

3、土地使用税 (暂用土地证上面积216,943.10平方米,按5年计算)

216,943.1*6*5/10000=650.83万元

4、印花税 (暂只考虑购销合同,建筑安装合同及借款合同)

(139,300.97+49,814.81)*0.03%+18,000*0.005%=57.64万元

5、企业所得税

收入：139,300.97万元

经营成本：49,814.81+24,190.00=74,004.81万元

税费：6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41万元

财务费用：18,000.00*7.56%*3=4,082.40万元(尚未考虑资本化)

管理费用及销售费用：139,300.97*5%=6,965.05万元

企业所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736.30万元

企业所得税：35,736.30*25%=8,934.08万元

项目结束后，合计纳税为：18,512.41+8,934.08=27,446.49万元

项目净利润为26,802.22万元

项目整体税负率=27,446.49/139,300.97=19.70%

由上述计算可知,企业的利润率是决定税负率变化的主要因素，一般情况下随着利润率的上升,税负率肯定上升；纳税筹划的目的就是在保持既定利润率的前提下，使整体税负率下降。

三 本开发项目的纳税筹划

（一）销售收入的筹划

　 1、 采用分期收款:由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房产，故企业一般可采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业在会计处理时不需按售价总额一次性确认收入，而是按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，这样可以起到延迟纳税,节省资金占用成本的作用,实际操作也较易进行。

2、分散收入：当所开发的住房初步完工还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房产开发企业便可以与购买者签订房地产转移合同，当附属设备及装修完成后，再和购买者签订装修合同，这样开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，第二份合同上注明的金额属于营业税征税范畴，不征土地增值税，从而达到降低税负目的。在本项目中土地增值税税率为30%，而营业税税率只有5%，简单而言，有25%的税负差异，但应当提请贵公司注意的是，该方案的实施前提是最好能有自己独立核算的装修公司，由于近年来国家加强了对房地产企业的税收冶理力度，这种实务操作具有一定的风险性，事前必须与税务机关进行有效的沟通。

由于在实务中不太容易操作，这里就不展开对该筹划方案的详细论述了。

3、 销售价格：

假设销售收入为X，除税金及附加外的扣除项目为Y，结合本开发项目实际，增值率最好控制在20%--50%之间，由于可以享受减免城建税及教育费附加，故此项目税金暂只考虑5%的营业税。

X-（Y+5%X）/（Y+5%X）＞20%

X-（Y+5%X）/（Y+5%X）≤50%

求解可知：1.2766＜X/Y≤1.6216

即贵公司为了控制各项目的土地增值税,最好是将收入控制在扣除项目金额的1.2766--1.6216倍之间,这样土地增值税税率才能保持在最低的30%,超过这个数值,则税率会提高至40%，造成更高的税收负担。关于这一点，公司财务部门一定要按期进行必要的测算，以控制好整体税负。

（二）成本费用的筹划　

（1）费用的转化：费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，营销人员的工资、奖金可转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，合理增加人工成本的税前扣除额度,但应当注意对其个人所得税的代扣代缴问题。　

（2）资金借贷法：就是利用自己的关联公司（最好是能享受税收优惠的公司或免税公司）将资金拆借给房地产公司使用，由房地产公司支付资金占用费，由此来加大房产开发费用。

（3）资产租赁法：就是由自己的关联公司（同上）将房产、车辆、办公楼租赁给房地产公司用，并向其收取房屋租赁费、车辆租赁费，这样房产公司支付的租赁费就形成了它的开支，利润就转移到关联公司中，比较而言，整体税负还是降低的。

（4）业务招待费:业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，能转化为其他费用项目列支的，尽量不要列入业务招待费中,因为按照新的所得税法规定:业务招待费的扣除限额是其发生额的60%，且不能超过销售收入的5‰；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。

（5）避免费用和损失的纳税调整：费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对于股东或高管的个人消费性支出或资金占用,财务部门一定要严格控制,以免在所得税汇算清缴时造成不必要的税收损失。从实际情况看来，这一点应当引起贵公司管理当局的高度重视。

(三) 营业税的税收筹划

1、成立物业公司负责代收款项

在房地产开发企业中，常见各种代收款项未并入营业额中计算缴纳营业税，给企业带来税收风险：如有线电视安装费、管道费，煤气费、水电安装费、房屋专项维修基金等。《根据营业税暂行条例》规定，房地产开发企业在销售房屋时取得的代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额，除了维修基金外（国税发[2004]69号），均应征收营业税。

国税发[1998]217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取的有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等，属代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

这样，成立物业公司后，这块代收款项便可不征这5%的营业税，以及由此产生的按收入额预缴的1.5%土地增值税。

由于贵公司尚未提供具体数据指标，无法进行进一步量化分析。

2、建筑安装费用（建筑及装饰工程营业税）

由于建筑安装费用在开发产品成本构成中占有重要比例，故对建筑安装营业税的筹划直接影响到开发成本的高低。国税发[2002]117号文件、财税[2003]16号文件的出台在很大程度上降低了建筑安装业务及其它工程业务营业税的计税基础，条款中规定不包括在工程计税营业额中的分项工程通常有：

A、通信线路工程，在开发项目中通常有小市政范围内的通信线路工程，包括电话线路、宽带、防盗监控系统等；

B、输送管道工程，在开发项目中通常有小市政范围内的供水、供电、供热、供气、排洪、排污等；

C、安装工程，在开发项目中通常有小市政范围内的变压器、分泵站、污水处理、通讯设备、监控系统、电梯，玻璃幕墙、铝合金门窗、入户防盗门、家庭锅炉、其它设备等；

D、其它工程，其范围根据《营业税税目注释》的定义是：除建筑、安装、修缮、装饰等工程作业以外的各种工程作业，即只要工程内容涉及条款中所列举的材料、设备，均可适用“其它建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值”的免税规定。

现行工程预决算书编制的基本格式是：工程直接费（包括材料、机械、人工及乙方采购的设备）+工程管理费+税费{（工程直接费+工程管理费）*税率}，这样总结算价款就扩大了税法规定的计税基础，它包含了税法规定不予征税的设备材料的价值，如：玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各类管线材料本身的价值。这可以通过由甲方供材的方式达到节税的目的：

（1）甲供设备不征收营业税。对大量使用上述所列举材料、设备的独立的分项工程，不列入总包范围，而以发包方供料的方式单独发包。为保证工程质量、体现专业性，工程涉及的玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构等专业工程可以单独发包，采取“甲供材料”（塑钢型材、玻璃等）方式，合同金额不再包括甲供材料。因为材料在采购过程中的总体税负不变，发包方在材料拨付后可以凭购料发票及出库单直接计入开发成本，按税法的规定，上述材料的拨付不构成施工方的计税承包价，不会增加承包方的税负。而且，合理保留部分项目的材料供应权，也可以为消化利润寻找最低的成本途径预留空间。

（2）装饰工程中甲供材不再并入营业额征收营业税。根据2006年8月17日《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》财税「2006」114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。

（3）在设置会计科目时，注意在“开发成本—建安工程费”科目下增设“设备（材料）”及其它必要科目，将免税设备与其它计税材料分开核算，避免免税材料因未单独核算而造成税务机关的不认可。

具体数据分析：根据贵公司工程部提供的数据分析，分包工程中电梯、防盗门及铝合金门窗材料价款约3,533.11万元,根据工程造价标底书中的税金3.44%核算, 3,533.11 * 3.44% = 121.54万元,这样便可节约税金成本121.54万元。当然，由于税金减少，相应的开发成本也随之减少121.54万元，为了平衡这部分增加的税收成本，可以通过物资公司供材加价的方式得到转化,具体核算见利用物资公司采购甲供材加大建安成本的筹划。

在这里应当提请贵公司注意的是，由于甲供材核算的特殊性，在具体操作过程中应及时与税务机关进行沟通，加强会计核算的管理，切实做到以下提到的几点：

根据“财税〔2003〕16号”文件精神，房地产开发企业（简称甲方）为了节省不必要的工程设备税金支出，在与施工企业（简称乙方）签订建设工程承包合同以及审查工程结算、财务结算时应该做到：
1、甲乙双方签订建设工程承包合同时，对工程设备的采购供应方式必须明确，是采取“甲供”还是乙方自行购买。工程设备无论采取何种供应方式，凡是符合当地主管税务机关（地方税务局）要求的设备，一律不得缴纳工程营业税金。
2、甲方在审查工程结算时，必须对设备是否计税进行重点关注，对符合税务机关要求的设备，计算工程造价时不能再计取营业税金及附加。
3、甲方与乙方办理工程价款结算手续时，对工程设备的发票索取上，必须符合税法规定，否则会形成“开发成本――设备价款”不能税前扣除的问题：
（1）乙方购买设备时，甲方支付设备工程款时，必须取得“建筑业发票”或者设备的“增值税发票”。对于乙方而言，会出现两个问题：
A、 由于建筑设备是不交纳营业税金的，因此乙方开具建筑业发票，如果没有办理免税手续，势必出现多缴营业税金的可能。对于乙方多缴纳的营业税金，甲方是不能认可的。
B、 施工企业一般说来均是增值税的小规模纳税人，购买工程设备时取得的是“增值税发票”，向甲方收取设备价款时，如果开具“增值税发票”，完全有可能增加乙方的增值税税负。
（2）甲方购买工程设备，应该取得工程设备的增值税发票。设备安装完成后，甲方可直接将其价值转入“开发成本――建筑安装工程费”。
4、为了避免出现工程设备票据问题带来的税金损失，个人认为采取工程设备均由甲方供应或者委托乙方购买方式，即可解决该问题。
同时贵公司必须更加关注的是计入“开发成本”票据的合法合规性，否则有较大的涉税风险。一般说来，主管税务机关在对房地产开发企业进行所得税汇算、土地增值税清算时，很关注“开发成本――建筑安装工程费”的合规合法性，其检查内容主要就是看发票是否是“建筑业发票”。如果不是建筑业发票，税务机关是有权调整的。根据上述3个文件的规定，个人认为可以这样理解：凡是符合上述3个文件而取得的非建筑业发票（如增值税发票等）是可以计入“开发成本――建筑安装工程费”，会得到主管税务机关在进行企业所得税汇算、土地增值税清算的认可。

（3）、折扣销售

财税[2003]1376号文件规定，销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如将折扣额另开发票的，无论在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

在实际的财务操作中，如碰到折扣业务的发生，最终销售额低于已收款项而需要退款的，应将已开具的票据收回作废，将价款与折扣额在同一张发票上注明，不能另开红字发票冲减。

（四）土地使用税的税收筹划

2006年186号文件规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

对已部分销售的住宅小区，是否要全额计提土地使用税，在实务中企业一般都没有作相关的考虑。实际上税法规定对购买户已办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再归属公司所有，依土地使用税条例规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割。因此及时提供土地使用权已经转移的证据，让税务机关认可公司相关土地不予计税的行为，可以起到节省土地使用税的目的。

（五）房产税的税收筹划

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

财税[2005]181号文件规定：2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

注意问题：企业为了销售，在销售或者工地现场建造简易样板房、售楼处并进行装修，销售完毕后，再拆除。这部分样板房，根据房产税的有关规定，是应当按照房产的计税余值作为计税依据缴纳房产税的，但企业往往忽视这了部分的税款交纳。

房产税政策的变化使得税收筹划的空间变小，但税法规定：独立于房屋之外的建筑物不征房产税；与房屋不可分割的附属设施（包括中央空调等智能化楼宇设备），属于房屋原价的一个部分，不论会计上如何核算，均应并入原价计征房产税。

锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等是不征收房产税的，所以这些设施都应该在会计核算时单独列支成本，这样可以减少房产原值的数额。

（六）土地增值税的税收筹划

1、提供带装修房

带装修房在香港、欧美等发达国家和地区房地产市场属主流产品,从企业的经济利益考虑，可以通过提供带装修房来应对土地增值税政策。由于土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，给税务筹划带来了空间。

根据国税发[2006]187号文件的规定；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，这意味着装修费用可以同时加计20%的扣除。

下面可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：

设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y， 装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。

则企业对外销售产品时有如下两种方案：

方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。

方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。

两种情况下的增值率分别为：

方案一：（X-Y）/Y

方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)

毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即

(X-Y)/Y > (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)

可见，企业出售装修房时的增值率较低,交纳的土地增值税自然不同。

具体分析：由于本项目属中高档楼盘，消费群体对房屋品质要求较高，别墅项目完全可以采用精装修的销售模式，而且经单独测算，别墅项目的土地增值率已达到59.21%，显然适用税率就会增加到40%（超过原来30%的预期），为了降低增值率，使整体项目税负减少，通过装修来加大建筑成本，无疑是一个较好的办法。

根据贵公司提供的相关资料测算：独栋别墅预测收入6.48亿元,不含装修的扣除项目金额额4.07亿元(其中建造成本2.88亿元,三项费用及加计扣除0.86亿元,税金0.33亿元),增值率59.21%,应交土地增值税0.72亿元。假设122套别墅中有50%进行精装修,以每套装修费用100万元计算,装修成本总额0.61亿元,则增值额为2.29亿元,扣除项目4.80亿元,增值率47.65%,应交土地增值税0.69亿元,仅此一项即可节省土地增值税300万元。

2、利息支出

房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。

根据本开发项目，按1.8亿元计算的预测利息支出为4,082.40万元,按地价和开发成本的5%计算为3,700.24万元,这样就应该采用第一种计算方法,尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息的据实扣除，由此三项费用及加计扣除可增加458.59万元,按30%的税率计算,可减少土地增值税137.58万元。

（七）企业所得税的税收筹划

1、合法地在预缴期间少预缴税款

房地产开发企业采取据实预缴方式预缴企业所得税，房地产开发企业未完工产品的预售收入要按照国税函[2008]299号规定的预计利润率标准计算出预缴利润并入利润总额预缴。企业所得税，按照当地主管税务机关的规定，或者分月或者分季预缴，不预缴是要受到处罚的。

企业如何做到合法地在预缴期间尽可能少预缴，特别是不要在年终形成预缴需退税的结果。要想节省成本，增加可“流动”的资金又不违反税收法规，只有在预缴所得税和纳税调整上做文章。

由于现阶段外资房地产企业在预售时还是按预售收入的一定比例预缴所得税，年度清算后再实行退补，故贵公司应在达到现销条件时就转现销，尽可能利用国税函[2008]299号的新规定，加大期间费用的扣除额，减少所得税的资金占用。

2、售楼处及样板房：

开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

对售楼处和样板房的会计核算来讲，就有了税收筹划的空间。建议企业尽可能使售楼处和样板房能够单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理，以获得税收上的好处。分析如下：

作为自建固定资产处理：一般企业售楼处和样板房往往在项目初期就已建成可以交付使用，因而转为固定资产，可以提取折旧，获得了折旧抵税的好处。折旧作为期间费用，根据本文件可以即期扣除。企业增加的成本只是按房产余值计算的房产税。

售楼处和样板房自用或以后拆除均无须缴纳营业税，只在最终销售时才需要缴纳营业税，不带来营业税的影响。

如果按开发产品进行处理，其全部成本需在项目结算时才能进入计税成本，在开发项目没有结盘清算时，这部分成本无法体现，因为预售收入是根据预收房款按照一定的利润率提前预缴所得税。

企业需认真测算折旧抵税带来的收益与增加的房产税等成本相比，看是否有节税空间而定。

具体数据分析：

售楼处及样板房：估计成本1214.88万元

按税法20年折旧 年折旧抵所得税1214.88(1-10%)/20*25%=54.67*25%=13.67万元

年房产税1214.88*(1-30%)*1.2%=10.21万元

按项目3年核算共节税 (13.67-10.21)*3=10.38 万元

该筹划前提是售楼外及样板房应是具有产权且由公司控制使用的房产,针对贵公司实际情况,售楼处虽暂时未取得土地证,但管理层有购买意向,故暂且如此操作。

3、利用物资公司采购甲供材加大建安成本（关联企业避税）

根据贵公司工程部提供的甲供材及甲分包资料，其材料成本约有14,840.49万元，若由物质公司采购其中70%的材料，金额10,388.34万元，假定物资公司在材料进价基础上加价10%销售给贵公司，则开发成本将增加1,038.83万元，可减少土地增值税275.19万元，所得税160.53万元，而物资公司会相应增加增值税176.60万元，所得税215.56万元，从集团总体利益分析，两公司税金相抵后仍可节税165.10万元。

税收成本分析

单位：万元

以上分析仅是简单考虑了几个相关税种的税收成本，及工程预决算书中所涉及上述设备材料甲供材免工程营业税的问题，在具体的筹划实施过程中还应结合其他多方面的因素，比如材料核定单价变化对收益的影响、费用转换成本以及其他税收筹划成本，否则就不会收到好的筹划效果。

在这里必须提请贵公司注意材料的定价问题，首先物资公司的材料采购成本应是合理的且低于市场零售价的成本，否则在加价销售给房地产公司时，其成本就会大大超过同类产品的同期市场价格，从而导到税务机关对其价格进行核定而无法收到筹划应有的节税效果。

因为按照新的所得税第41条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表时，应当就其与关联方之间的业务往来，附送年度关联业务往来报告表。新的所得税法第43条规定，要提供企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料的，不能真正反映其关联业务的情况的，税务机关就要进行调查。

4、设立独立核算的销售公司 （关联企业避税）

房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

据财税[2003]16号文件规定：，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让的原价后的余额为为营业额。因此不会造成销售公司重复缴纳营业税问题，同时还可以将土地增值额一分为二，分段计算，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税负担的目的。同时，由于设立销售公司，多了一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、招待费等费用的税前扣除额，减少了应纳税所得额，降低了所得税税负。

假设房地产公司对外销售房产的价格为A ，对销售公司的售价为B，在计算土地增值税时扣除项目为C，则一般要满足下列约束：

（1） 房产开发公司销售给房产销售公司的销售增值率≤20%，即（B-C-B*5.5%）/(C+B*5.5%)≤20%

（2） 契税和土地增值税比较:契税＜土地增值税,即(B*3%)＜(A-C-A*5.5%)*30%

（3） 房产销售公司再对外销售的增值率≤20%，即[A-B-(A-B)* 5.5%]/[B+(A-B)*5.5%]≤20%

整理求解得:

B/C≤1.2728 A/C≤1.1928 A/B≤1.214

采用该法可以实现分段计土地增值税,使税负降低,但需要注意的是,房地产的定价一定要适当、合理。如果房产开发公司与房产销售公司属于关联企业，一定要注意税法对关联企业之间交易的限制，国税发[2004]143号及企业所得税法的具体规定，合理确定房地产的销售价格，防止税务机关对关联交易价格进行纳税调整。

本开发项目由于不属于普通标准住宅，故不需要满足对（1）、（3）中对增值率≤20%的要求，这里减少的税负，主要是增加销售环节所带来的费用扣除，在实际操作时不太容易控制，如若实施进程中有难度，也可以采用销售公司代销的办法，由房产开发公司与销售公司签订代销合同，按收入的一定比例支付佣金，税法对支付给单位的没有规定限额，支付给个人的则不能超过收入的5%，假设由销售公司代售的按整个项目预测收入的50%即6.95亿计算,若佣金比例为3%,则有2085万元,这块手续费对房产开发公司属可税前扣除成本,对销售公司而言则是收入,除了所得税外,还要按5%交营业税104.25万元, 若销售公司列支的人工费、广告宣传费等成本费用（这里计算的417万元是临界点）减少的所得税超过所交的营业税，那对集团整体来说税负明显是可以降低的。

贵公司可在项目具体实施过程中看情况选择使用上述二种方法。

5、成立广告公司充分利用税法扣除限额的政策 （关联公司避税）

新所得税法将广告费和业务宣传费的税前扣除限额提高到销售收入的15%，这样对于企业就可以充分利用收费服务法，通过广告宣传费、咨询费等名目加大成本费用，将项目的营销策划交由广告公司代理，由其进行操作，开具相关发票，比较广告公司所产生的税收成本与房地产公司的广告成本抵税带来的收益，一般情况明显存在节税空间。（计算原理同4所述）

6、营销策划活动与捐赠活动结合

新所得税法规定，用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度利润总额12%以内的部分，这样，公司的营销策划活动可与一些捐赠活动结合一起安排，将现金捐赠转化为实物捐赠，合法又合理。

7、在规定的比例内扣除各类保险金和统筹基金

纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险金和统筹基金，包括养老、失业等，经税务机关审核后，可在规定的比例内扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，或按地方税务标准购买补充养老及医疗保险，这样即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合理增加扣除费用。

除了上述所说的外，在会计核算过程中企业还应对以下几点进行认真筹划，尽可能降低所得税税负。

（1）利用法规对土地成本、间接成本分摊的多样性（占地面积、建筑面积、工程概算等方法），及时估算不同物业类型可能形成的利润额，在利润额高的分项项目中多分配成本费用，在利润额低的分项项目中少分配成本费用，使企业总体税负最低。

（2）利用文件对土地征补费、公共设施配套费、基础设施费在成本对象完工前后的不同处理规定，可以合理安排配套设施及基础设施工程的决算时间，在已销售项目利润较高的情况下，尽早进行汇算，合法调低税负。

（3）利用文件在计算“单位工程成本”时对“总可售面积”没有规定的空白，企业可以根据项目的实际情况，在设计面积、建筑面积、实测面积中选择最有利的成本分摊依据，合法调低总税负。

（4）同一项目分期先后滚动开发的，经常会发生前面开发的产品已销售，而整个项目的基础设施、配套设施等尚未全部竣工的情况。此时，基础设施、配套设施建设费根据权责发生制原则可以依预算预提并分摊，少摊或多摊也是调节项目利润的方法之一。

（5）待摊费用的分摊方法、固定资产的折旧方法、汇总管理费、银行借款外的其它利息支出等，也是减少税前利润的方法，应当注意利用。

当然，本项目在实施过程中还会涉及其它诸如个人所得税，印花税，综合规费，地方规费等相关税费，在这里就不再展开论述了。

四 项目税务筹划中需要说明的问题及风险

（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估

从税务角度对该项目经营状况进行分析来看，该项目土地增值税计算结果表明：这一项目的平均增值率偏低，其中开发成本存在高估，如果以这种成本进行项目运作，在以后土地增值税清算时税务机关必然会对成本按照同类房产基准价格进行核定计算，根据规定房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定

（二）项目税务筹划实施中应注意的问题

由于贵公司未提供相关的工程预算及其它详细资料（有的合同文件尚未制订），我们文中所有数据分析均来源于工程部门的原估算值以及在此基础上的假设，因此在具体实施过程中可能会产生较大的差异，贵公司应根据施工的实际情况随时进行相关的数据调整。

部分筹划条款由于没有数据，无法进行进一步的量化分析，但已作了原理及应用程序上的详细描述，贵公司在整个项目的实施过程中应及时加强与有关税务部门的沟通与联系，取得其的认可，这样才能达到好的筹划效果。

对于本项目中的少量商铺及车库等配套设施，因其产权及具体操作模式尚未确定，按照贵公司的要求，我们未对其进行筹划和测算。

（三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策

作为在2007年3月16日之前成立的外商投资房地产企业，由于不属于生产性企业，不能享受二免三减半的所得税优惠政策，故项目所得税只能按25%计算。