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    金汇大厦物业管理方案

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    前言

    物业管理人员名额公司简介一、管理架构
    二、员工培训
    三、各项指标的承诺及采取的相应措施
    四、全面提升日常物业管理服务水平
    五、提高物业管理水平的整体设想与策划
    1、门岗管理服务工作标准及程序
    2、巡逻岗巡视作业工作标准及程序
    六、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
    七、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
    八、拟采取的安全与秩序维护方案
    九、突发事件处理
    十、绿化和保洁管理方案
    十一、停车管理方案及地下车库经营管理的说明
    1、停车管理方案
    2、地下车库经营管理的说明投标报价及经费收支预算结束语


    金汇大厦物业管理方案

    前言
    我公司接管“金汇大厦”后将按时开展各项物业服务工作，根据“金汇大厦”的项目特点，现拟出“金汇大厦”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和商户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“金汇大厦”物业持续升值，为业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光大厦，提升工作品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。

    第2页

    金汇大厦物业管理方案


    物业管理服务员名额

    名称

    经理
    主管
    会计
    水电工
    保安班长
    监控
    保安
    绿化
    保洁
    垃圾清运工
    合计

    投标人响应人数

    1人
    2人

    1人
    2人

    2人
    2人

    10人
    1人
    10人
    1人
    32人

    投标单位（盖章）：

    法定代表人（签字、盖章）：
    第3页

    金汇大厦物业管理方案


    日期：2010年11月17日


    物
    业管理服务方案

    4页

    第
    金汇大厦物业管理方案

    公司简介

    绍兴欣和物业管理有限公司长期从事物业管理、保洁及绿化养护工作，具有
    物业管理三级资质。
    公司成立于2009年，现有人员96人，具有大专以上学历8人，持有物业管
    理专业技术职称9人。公司下设物业管理部、环境保洁部、服务开发部、工程施
    工部，目前物业管理保洁面积近30余万平方米，绿化养护管理面积达8万平方
    米。
    自成立以来，欣和物业公司坚持走专业化、知识化、标准化的企业发展道路，
    集聚一批具有多年实际工作经验和管理技能的物业管理人才并建立了完善的物
    业管理工作体系。“阳光服务，精品管理”是欣和物业公司开展物业管理工作的
    服务宗旨，也是欣和物业公司物业管理的精华与特色所在。在此前提下我公司将
    开展与本服务宗旨相适应的系列化物业服务工作，并在物业管理的延伸服务、扩
    展服务上下功夫，努力为广大业主和物业使用人提供适合的具有欣和物业公司特
    色的物业管理服务。在坚持为业主和物业使用人提供优质服务的基础上，引进特
    色化、个性化的物业服务，把接管的各个项目办成精品化、特色化的优质文明物
    业。
    欣和物业愿在各级政府的指导下，与开发商通力协作，与广大业主共同努力，
    大所辖物业管理为“和谐大厦、平安大厦”。
    第5页

    金汇大厦物业管理方案



    一、管理架构

    为规范金汇大厦物业管理工作，特设立管理处组织架构（机构设置）如下：

    金汇大厦管理处
    行政人事部物业部维修部保安部
    财务部

    行政事务管理
    人力资源管理
    档案资料管理
    品质督导管理
    园区文化管理
    园区清洁管理
    园区绿化管理
    重大维修养护
    日常维修养护
    日常保安管理
    治安应急管理
    财务核算
    管理成本核算

    第6页

    金汇大厦物业管理方案


    二、员工培训

    1.培训目标
    为了充分体现“金汇大厦”智能化、多功能的生活环境，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保“金汇大厦”物业管理目标的顺利实现。
    （1）确立员工年度培训在150课时以上；（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；（3）管理人员持证上岗率100%；（4）特殊工种人员持证上岗率100%；
    （5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；（6）确立和完善工作、训练系统、网络。2.培训方式
    （1）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。
    （2）外派学习培训。安排外派专业培训，业余人员及服务人员选派参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。
    （3）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。
    （4）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。
    第7页

    金汇大厦物业管理方案


    3.培训工作程序







    设计培训课程


    选定培训方法

    分析、比较、需求






    准备培训条件


    确定培训计划


    指定培训人员


    反馈

    实施培训计划分析评估培训效果

    评价培训工作的有效性
    3.培训课程
    A、基本培训：·管理员工的职责
    ·管理员工在物业扮演的角色·礼貌及纪律·员工手册B、专业培训（1）物业部
    ·管理规则及文件的使用：---业户守则---装修守则
    ·电话用语及客户服务培训
    第8页

    金汇大厦物业管理方案

    ·投诉处理程序·紧急事件的处理程序（2）保安部·保安岗位的职责·投诉处理职责·紧急事件的处理程序·灾难发生时的紧急方案·防火知识及消防装置·无线通话机的应用（3）财务部
    ·管理费预算案的制定与执行·发展商与管理处帐户的处理方法（4）行政人事部·行政系统·人事系统·人事管理·库房管理（5）维修部
    ·机电维护的措施及程序·维修工具维护及保管·物业设施的操作流程
    9页
    第

    金汇大厦物业管理方案

    三、各项指标的承诺及采取的相应措施

    我公司在“金汇大厦”管理过程中，将按照《全国城市物业管理优秀小区考核标准》对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇列如下：

    序指标名称号
    质量标准
    指标计算依据
    采取的措施
    1
    房屋及配套设施完好率
    采用小围合管理与管理中心控制相结合的
    （完好房建筑面积+基本完好房工作方法，分区负责，98%建筑面积）÷总的房屋建筑面积责任到人。建立完善的
    ×100%巡查制度，严格审批装
    修管理，健全档案记录。
    建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。
    2
    房屋零修、急修及时率

    ∑及时完成的次数×100%99%
    ∑零修、急修次数
    3
    维修工程质量合格率
    ∑（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）÷∑（报告期验收
    100%鉴定的单位工程建筑面积）
    ×100%

    ∑维修优良数∑维修总数
    分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，确保功效。
    4
    维修工程
    优良率

    ╳100%
    严格监督，严格把关，确保功效。
    5
    维修工程质量回访率


    ∑维修住户满意人数∑维修住户人数
    ╳100%
    建立维修回访制度，及时征求意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。
    第10页

    金汇大厦物业管理方案

    序指标名称号质量标准
    指标计算依据采取的措施区内保洁落实到人，每天进行8小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保大厦垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。
    6清洁保洁率

    99%∑已保洁的面积
    ∑区内保洁总面积
    ╳100%
    化粪池、雨7水井、污水
    井完好率

    巡查记
    ∑化粪池、雨水井完好数╳100%每天进行巡查，
    录完善，监督检查得
    ∑化粪池、雨水井总数
    力。
    大型及重要8机电设备
    完好率建立完善的巡查制度，
    ∑大型机电设备完好数╳100%99%∑大型及机电设备总数严格管理，健全档案记
    录。
    公共文体设施、休息设9
    施及小品雕塑完好率


    ∑完好数∑公共设施、小品雕塑总数╳100%
    每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。
    排水管、明10
    暗沟完好率

    ∑完好数╳100%∑排水管、明暗沟总数
    每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。
    11道路完好率
    12
    停车场、单车棚完好率

    95%∑完好道路面积╳100%
    ∑区内道路总面积
    ∑完好数╳100%
    95%∑停车场、单车棚总数
    95%∑完好路灯盏数
    ∑区内路灯总盏数
    13路灯完好率
    ╳100%
    落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由工程维护处监督执行，各物业主管配合检查落实。并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。
    第11页

    金汇大厦物业管理方案

    序指标名称号质量标准
    指标计算依据采取的措施实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保大厦业主人身财产安全。
    大厦内治安案件发生率14
    自行车、摩托车、汽车被盗率

    ∑治安（刑事）案件发生次数1‰
    ∑区内住户总人数×1000‰
    ∑车辆总被盗数1‰∑大厦登记车辆总数
    ╳100%
    15消防设施设
    备完好率

    98%∑消防设备完好数
    ∑消防设备数
    ∑火灾受灾人数1‰∑区内住户总人数
    ╳100%
    每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。
    16火灾发生率
    ╳1000%0
    全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保大厦安全。
    建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。
    17违章发生率

    ∑违章发生次数1‰∑区内住户总人数
    ╳1000%0
    18违章处理率
    及时率


    ∑及时处理数∑违章发生数
    ╳100%
    19
    管理人员专业培训合格率


    ∑培训合格数∑参加培训数
    ╳100%
    加强培训力度，并对培训过程进行有效的监控和检查。
    第12页

    金汇大厦物业管理方案

    序指标名称号
    业主有效投诉率

    20业主投诉
    处理率

    投诉回访率
    质量标准
    指标计算依据采取的措施按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访。
    采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保大厦公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。
    完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。
    应急反应分队由巡逻人员组成,受中央调度中心统一调度,熟悉大厦内任一治安角落,在接到信息后,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理.

    ∑有效投诉次数╳1000‰
    2‰∑区内住户总人数∑完成处理投诉次数
    ╳100%95%∑有效投诉次数
    ∑已回访投诉住户数╳100%95%∑投诉住户总数
    95%∑调查住户满意人数
    ∑调查住户人数
    业主对物业21管理的
    满意率
    ╳100%
    22绿化完好率

    ∑完好绿化覆盖面积95%∑区内绿化总面积
    ╳100%
    23
    机电设备完好率

    ∑运行完好台日数95%∑计划运行台日数
    ╳100%
    24
    应急反应速度
    模拟测试


    第13页

    金汇大厦物业管理方案

    四、全面提升日常物业管理服务水平

    日常管理和服务的水平能全面反映物业管理公司的物业管理水平。我司已建立起一套严谨规范的物业管理运作体系，对各阶段物业管理运作都有成熟的经验。我们将从治安管理、保洁管理、车辆管理、消防管理、绿化保养及节日布置安排、建立业户服务中心等六个方面全面提升“金汇大厦”的物业管理水准。一、治安管理
    我们将针对实际情况，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内治安状况良好。合理安排治安岗保安班长（一岗）B、监控中心岗位（一岗）C、车场岗位（大楼车道口一岗）D、大堂岗位（一岗）E、机动巡查（一岗）2、加强门岗的监控力度人流入区控制图业主
    来访客户

    问候
    询问后、登记
    门岗值勤




    进入大厦
    进入大厦（并跟踪观察）


    第14页

    金汇大厦物业管理方案


    其他人员

    询问后、登记

    进入大厦（并跟踪观察）

    人流出区控制图

    门岗值勤


    业主
    来访客户
    其他人员


    检查证件（出入证）无异常

    （3）物流出区控制图
    业主所带物品
    来访客户

    询问
    执业主证明
    其他人员


    执管理处开的放行条

    第15页




    放行放行放行
    所带贵重物品须经业主确认
    在登记本签字
    门岗值勤



    放行

    收回放行
    确认无误，收回放行条放行

    金汇大厦物业管理方案

    二、保洁管理1、垃圾分流
    在狠抓环境管理和培养业主环保意识的基础上，我们将对生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。2、8小时保洁制度
    大楼实行8小时保洁制度，以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生清扫在大厦人流低谷时进行，减少对业主生活的影响。三、车辆管理
    1、对于机动车，我们将根据大厦的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解各户车辆情况，实行便捷停放。（2）实施停车专用车位制度。2、对非机动车辆的管理措施有：
    实行固定停放和临时停放相结合的分区管理办法，分临时停车场（区）和固定停车场（区），并设立明显的区分和提示标识。临时停放实行收、发牌管理，进出登记；固定停放使用月卡，月卡上标明车辆的型号、车牌号，每月更改月卡颜色区分有效期。
    对固定停车场实行专人封闭管理，凭月卡出入，不受理临时停放保管，并在入口标识牌上指示就近的临时停车场位置。对于无牌车不负责保管责任。四、消防管理
    消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的
    第16页

    金汇大厦物业管理方案

    关键环节在于下列四个方面。宣传教育
    开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业主宣传消防知识。日常检查
    防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
    应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
    消防栓是否完好，水压是否符合要求。业主参与大厦的消防管理组织大厦人员开展消防演习。请消防支队做有关知识讲座。
    成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。
    第17页

    金汇大厦物业管理方案

    消防报警特殊处理程序：
    通知往现场
    调度中值
    消防119义务消防队员
    火警扑救
    报警由入口处保安员引至现场心
    班
    人报告往现场

    员
    报告掌握现场情况管理处主任
    通知往现场
    出事业主

    五、绿化保养及节日布置安排
    1、管理处将安排专业园艺工负责处理日常绿化景观的维护工作，以改善物业环境。
    2、管理处将于特定节日，如国庆节、中秋节、元旦、春节等，安排盆栽及灯饰等布置工作。
    六、建立业户服务中心
    1、管理处将建立业户服务中心，记录及跟进所有业户的建议和投诉，并在最短时间内处理。
    2、管理处将定期发出通知，报道有关物业内资讯及其他事项，并知会业户最新或修改之管理规章。
    3、管理将定期拜访业户，以收集有关改善运作的意见及建议。
    第18页

    金汇大厦物业管理方案

    五、提高物业管理水平的整体设想与策划
    保安工作标准及程序
    一、门岗管理服务工作标准及程序
    （一）门岗管理服务工作要求
    1、对出入大厦的人员进行查看，禁止可疑人员进入。
    2、根据管理规定，维护交通秩序，无关车辆不得进入停车场。
    3、门岗设施，须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗亭。
    4、可归纳为“六个要素”：即“一准”、“两快”、“三查”、“四要”、“五勤”、“五好”、“八看八对”。
    （1）“一准”：发现情况要准。
    （2）“两快”：反映情况快，解决问题快。
    （3）“三查”：查验出入人员的出入证、车辆的出入证和出入物品的许可证并核
    对实物。
    （4）“四要”：执行制度要严格，查验人、物要细致，处理问题要灵活，上岗执
    勤要文明。
    （5）“五勤”：口勤、眼勤、脑勤、手勤、腿勤。
    （6）“六好”：执行制度好、交通指挥好、形象树立好、情况处理好、说话态度
    好、情况记录好。
    （7）“八看八对”：看证件对姓名、看相貌对年龄、看举止对职业、看原籍对口
    音、看言行对学历、看衣着对身份、看物品对来由、看同伴对关系。
    （二）门岗管理服务标准
    1、外来人员进出管理

    第19页

    金汇大厦物业管理方案

    维修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》方可
    进入管理辖区；离开管理辖区应交回《施工人员出入证》，并做好登记。
    2、物品进出门管理办法
    （1）携带家电、家具、电脑设备等大件物品出大门，应到安保值班室填写《出
    门条》。业主签字，经门岗保安人员验证，核对物品名称，数量准确无误后方可
    放行。
    （2）进入物业管理区域的装修材料数多量大时，要有计划地安排放行。
    （3）夜间应从严控制物品的出入。
    3、车辆进出的管理
    自行车进入门口时应下车推行。
    （三）紧急情况处理
    1、发生火灾时的处理方法：
    （1）立即报告。报告时应口齿清楚、简明扼要。
    （2）按动紧急电铃。一则通知人员撤离危险区域，二则发动业主紧急救火。
    （3）紧急扑救。要迅速切断与灭火无关的电源，关掉燃气总开关，将易燃、易
    爆物品撤离起火现场，并积极有效地启用灭火器材，努力扑火初起之火。
    （4）把好大门。防止无关人员涌入，防止阻碍火场灭火通道，防止不法之徒混
    入趁火打劫，或利用调虎离山之计和趁混乱进行其他破坏，防止与起火有牵连的
    纵火犯罪嫌疑人逃离现场。
    2、对有车辆强行闯入、闯出的处置办法：
    （1）要记住牌号、车型、颜色、驶往的方向，并立即报告上级，组织有关人员
    迅速查找。
    第20页

    金汇大厦物业管理方案

    （2）若强行闯入，则要通知重要岗位人员进入戒备状态，以防发生意外。
    （3）若强行闯出，则要设法围追堵截。必要时，可通知公安机关、交警部门协
    助堵截。
    3、对遇有疯、傻、醉汉闯进大门的处置办法：
    （1）要进行劝阻，无出入证禁止入内，让其离开门卫责任区。
    （2）劝阻无效时，应采取监控措施，对认识的应及时通知其家人或工作单位，
    尽快将其领回；对不认识的应交有关部门或送派出所。
    （3）防止群众围观造成门口交通堵塞，同时要警惕别有用心的人装疯卖傻，假
    装醉酒，趁门口混乱之际趁火打劫，制造事端。
    4、大厦内刚发生盗窃或抢窃案件的处置办法：
    （1）立即封闭大门，防止犯罪嫌疑人利用机动车辆闯出大门。
    （2）实行门禁制度。严格履行验证手续，对身份不明者暂不予放行，对携带物
    品的可疑人要进行核实，严防可疑的人员携带物品，混出大门。
    （3）提高警惕。严禁犯罪嫌疑人狗急跳墙、拔刀行凶或夺路而逃。
    5、对夜间停电或灯光突然熄灭的处置办法：
    （1）查明原因。立即报告有关负责人，迅速查明停电或灯光熄灭的原因。
    （2）仔细观察。注视门口责任区内可疑对象，防止不法嫌疑人趁机行凶破坏。
    6、对有人当面或用电话报告紧急情况的处置办法：
    （1）问明情况。应详细询问紧急情况的内容，并问清姓名、地址、工作单位、
    家庭电话等。要记清其相貌、衣着特征等情况，同时做好记录。
    （2）辨明真伪。对报告的情况要认真分析，确认要影响的，要迅速向有关部门
    汇报，并采取必要的预防和控制措施。
    第21页

    金汇大厦物业管理方案

    （3）处理好见义勇为和坚守岗位的关系。保安是公安机关维护社会治安秩序的
    重要辅助力量，当业主有困难时要见义勇为；但要防止对有人求救不能分辨真伪
    时，便擅自岗位去“见义勇为”的鲁莽举动。不然，就是舍本逐末，一则违反保
    安职业道德，二则可能中了“调虎离山”之计，会使业主遭受难以估计的损失。
    7、对进出人员携带的物品有怀疑时的处置办法：
    （1）当保安对进出人员携带的提包、包裹等有怀疑时，可先礼貌地要求其说出
    包裹或提包内的物品名称、数量，并请其自己打开，拿出物品，一一核对。
    （2）若无查出问题，应礼貌的说声“谢谢您的合作”，并予以放下。若有可疑物
    品时，请其出示有效证明。无正当手续，应先扣下物品，并开具清单等及其姓名，
    具体工作单位，以备查。
    （3）如果对方拒绝打开提包检查，可礼貌的请其稍等片刻，并立即报告有关领
    导，请有关负责人亲自检查、处理。处理期间保安应监视可疑人的行踪，防止其
    有任何不法行为。
    （4）无特殊情况不能对嫌疑目标进行搜身，如确有必要检查时，可请对方自行
    将身上的物品取出检查，如对方反对，则应交有关负责人处理。这种检查应避免
    在公众场合执行，同时必须有第三人在场证明。
    （5）对女性进行检查要报告安防部，由领导安排女工作人员，以免造成不良影
    响。
    二、巡逻岗巡视作业工作标准及程序
    （一）巡视作业标准
    1、物业管理区域内实施全天安防巡视服务。
    2、防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按指定的巡视路线。确
    保每小时对公共区域巡视1次。
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    3、管理区域内制止占用公共区域场所任意施工的行为。
    4、为应对突发事件，制定相应的应急预案并定期演戏（每年1-2次）。
    5、巡逻中遇到业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场。
    6、当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向上级报告，
    将处理结果反馈到监控中心。遇到紧急情况按照应急预案执行。
    7、巡逻中遇到可疑人员应进行询问验证，必要时可带到安防部处理。
    （二）巡视工作任务
    1、预防和制止以下扰乱公共秩序的行为
    （1）扰乱大厦的秩序，致生活不能正常进行；
    （2）扰乱大厦内的公共交通秩序；
    2、制止以下妨碍公共安全的行为
    （1）在车辆、行人通行的地方施工，对沟井、坎穴不覆盖防护板、标志、防围
    的或者故意损毁移动覆盖防护板、标志、防围的。
    （2）违反《住宅装修管理规定》破坏建筑物结构的。
    3、预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为
    （1）故意损毁路灯、公用电话或其它公用设施；
    （2）违反物业公司规定，破坏草坪、花卉、树木的；
    （3）违反物业公司规定，在大厦内装修、使用音响器材等，造成噪音过大，影
    像周围业主的工作或休息，不听制止的。
    4、预防和制止违反消防管理的行为
    （1）在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；
    （2）故意阻碍消防信道或扰乱火灾现场秩序；
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    （3）拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的；
    （4）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业；
    （5）违反消防安全规定，占用防火信道或者搭棚、盖房挖沟、砌墙赌塞消防车
    信道的；
    （6）埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、蓄水池等消防设施或者将消防器材、
    设备挪作它用，经物业公司通知不加改正的。
    5、维护大厦正常秩序
    （1）保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。
    （2）维护大厦内交通秩序。
    （3）协助业主的报警。
    （4）为行人、业主指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮
    助遇到困难的残病人、老人和儿童。
    （5）受理拾遗物品，设法送还失主或上交。
    （6）巡视大厦内的安全防范情况，提示公司业主清除隐患。
    （7）发现大厦内的废弃物，影响卫生环境的及时通知保洁员。
    （三）巡视工作要求
    1、巡逻保安要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。
    2、检查治安、防盗、防火、跑冒、泄漏等情况，发现问题立即处理，并报告上
    级领导及有关部门。
    3、巡查大厦内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往询问，检查
    证件，必要时检查其所带物品。
    4、对在大厦内流动摆卖的小贩、推销人员，应权其离开辖区，属“三无”人员
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    按要求对其进行处理。
    5、对大厦内的装修工程进行监督，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人
    休息的装修工程进行管理或制止。
    6、巡逻保安应重点掌握“六个要素”：即：“听”、“看”、“嗅”、“问”、“想”、“做”。
    （1）听（耳听）——异常声音（包括水流声、撬锁声、脚步声、超时装修声、
    住户室内的异常声、呼救声等）。
    （2）看（眼观）——周围情况（人员活动情况、可疑人及物品、风机房、公共
    照明情况、火灾隐患、防火门、消防通道、装修现场、公共设施、区域内卫生、
    设备运行情况、消防设施情况、业主是否有水溢出门外和门窗有无破损情况等。）
    （3）嗅（鼻嗅）——异常味道（焦味、血腥味、煤气味、油漆味、汽油味、天
    那水味等）。
    （4）问（询问）——询问可疑人（仔细观察其面部表情及回话神态，如表情惊
    慌，说话语无伦次或无身份证，立即通知领班带到安防部处理。）
    （5）想（动脑想）——分析判断情况，想方设法地解决问题。
    （6）做（动手做）——发现问题及时做出相应的处理。（如发现火警立即报告并
    采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报告有段部门及时处理，看到地
    面上的烟头、纸屑等顺手捡起来等。）
    （四）常见可疑情况处理
    1、冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因（着火、电线短路等），并上报处
    理。
    2、冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），
    及时堵漏并上报处理。
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    3、有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时
    切断；如是其它化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。
    4、在大厦内游荡（借找人却说不出被访者单位及姓名）的人。密切观察其举动，
    必要时劝其离开。
    5、发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携
    带工具的用途，如用途不明的，带回安防值班室处理，或者扭送当地派出所。
    6、在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗
    窃，抢劫财物的，扭送交公安机关处理。
    7、自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车抬走
    或拖走的。应询问，并报告保安部领导处理。
    8、机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管
    员，查明情况。
    9、遇到保安即转身远离或逃跑的人。设法拦截（用对讲机向其它保安通告）、擒
    获，并带到安防值班室处理，查明原因后根据情况放人或扭送公安机关处理。
    10、遇有践踏草坪、攀折树木、破坏花草的人员。应进行规劝说服，不听规劝者，
    报告领办或交安防部处理。
    11、拾到物品或对业主送来的物品的处理。业主来或业主遗失的物品，都要一一
    登记清楚，并报告安防部领导。处理拾遗物品，拾遗物品中有证件提供失主须立
    即交安防部领导处理。如拾遗物品属于违禁品，登记后由安防部上报管理处领导
    与公安机关协调处理。对各种拾遗物品，必须如实报告安防部领导，不得拾物不
    报，少报或私自挪用，违者重处，情节严重的以贪污论处。12、（1）礼貌地询问，仔细观察其面部表情及回话神态，如果表情惊慌，说话语
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    无伦次或无身份证，对不良情况要迅速做出反应，带其道安防部处理。
    （2）及时与监控中心联系，掌握可疑人在监控范围内的情况或了解附近住户有
    无财物损失。视调查材料的情况进行处理。
    （3）识别推销员。推销员一般西服革履、手夹公文包，包内装有宣传广告，对
    此类人员应详细询问，如属推销人员，应劝其离开大厦。
    （4）识别假身份证。观察证件上的相片与持证人的相貌，细查脸形、眼、耳、
    口、鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕迹，印章清晰度等。注意证件上填写的
    出生年月与持证人的实际年龄有无明显差距。注意持证人的语音与身份证上所填
    籍贯或住址是否相符。
    （5）遇有可疑的人或事要设法稳住，不露声色，迅速报告领班前来协助处理。
    13、物品繁多，如电视、音像、笔记本电脑等贵重物品无任何证明的。暂时将人、
    物扣留，待其出具可靠证明后放行，如无任何证明，立即报安防部。
    14、三五成群、没有正当收入来源、大肆挥霍，且住在住宅楼。密切监视，将情
    况向安防部反映。
    15、长时间一个人留在屋里不离开的，上前询问。非本栋住户劝其离开，如有作
    案嫌疑要详细盘查。
    16、发现天台隔热层、消防栓或地下室等隐藏部位藏有刀具、钳、铁棒等工具。
    立即汇报但不动隐藏的工具，采取伏击的方法，发现作案者的行动，将其擒获。

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    六、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
    【房屋、建筑设施】建物维修工
    1.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；
    （1）2.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对大厦房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；
    3.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；4.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
    5.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。主管
    1.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；
    2.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
    3.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；
    4.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；
    5.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；
    【供配电设备】
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    电工
    1.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
    2.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
    3.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
    4.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；5.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。主管
    1.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
    2.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
    3.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；
    5.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
    6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
    7.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
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    8.按《应急预案》规定负责处理应急事件。【消防设备】日常巡视
    1.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查
    1.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
    2.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。维修保养
    1.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；
    2.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；
    3.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
    4.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。主管
    1.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购
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    计划的编制，委托修理的联系工作；
    2.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；3.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4.每周巡视消防设备,检查巡视记录；
    5.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工
    1.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
    2.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
    3.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
    4.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；主管
    1.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
    2.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
    3.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
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    4.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
    5.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
    6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
    7.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
    8.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；
    9.按《应急预案》规定负责处理应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员
    1.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
    2.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
    3.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。电工
    1.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；
    2.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；
    3.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。
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    保安人员
    1.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；2.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。主管
    1.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
    2.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
    3.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；4.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；
    5.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
    6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
    7.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
    8.按《应急预案》规定负责处理应急事件；【水泵设备】管道工
    1.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
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    2.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
    3.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
    4.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；5.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。主管
    1.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
    2.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；3.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
    5.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
    6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
    7.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
    8.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；
    9.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
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    七、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
    【楼道】
    对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次
    对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次对楼道、扶梯进行巡查：每月一次
    1.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；2.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；
    3.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；
    楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡查：每季一次
    1.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；
    2.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】
    对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落每季一次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次
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    对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【大厦内道路、侧石、围墙】
    对区内路面，侧石进行巡检：每月一次1.大厦内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；2.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；3.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。
    对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次油漆铁栅栏。每年一次【雨污水窨井、下水道】
    对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次疏通大厦内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月【屋顶避雷带】
    对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次【大厦内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
    夜间应对大厦内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复
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    熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次【围墙大门及电动大门】
    检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次大门除锈、油漆。检查保养电动大门,应开启灵活。【地面停车位】
    检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。【地下车库】
    检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；保养红外线传感器、计时、监控装置。【楼道、室外消防栓】
    检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。油漆室外消防栓。检查消防带完好无损。检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。【清洗水箱（蓄水池）】
    水箱（蓄水池）清洗、消毒。每年一次每月一次每季一次每月一次每年一次每季一次每季一次每周一次每年两次每月一次每年一次每年二次每年二次每月一次每季一次
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    水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。
    检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次


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    八、拟采取的安全与秩序维护方案
    一、安全管理概述
    安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大厦工作人员的安全。二、安全管理工作特点
    “金汇大厦”，是集经营、办公为一体的综合性智能大厦，总建筑面积约45000余平方米，物业类型为写字楼。安全管理工作特点如下：1．人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生安全
    “金汇大厦”是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛。而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。2．消防等级要求高
    “金汇大厦”对消防等级要求高。同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3．安全管理时间长
    大厦的安全管理，不但是对商业使用物业的管理，同时还有大量的业户在此工作。是一个综合型的大厦，安全管理时间长。4．车辆管理复杂
    大厦停车场，车辆停放既有商场车辆，又有业户办公人员的车辆，还有外来人员车辆，并且外来人员的车辆进出频繁。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。三、安全管理目标
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    1．人员进出井然有序
    2．日常办公、休闲环境安全、舒适3．重大活动顺利进行4．突发事件迅速得到解决
    5．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6．治安案件发生率为0四、安全管理原则
    坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。五、安全管理内容与方式1．安全管理内容
    （1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。保证日常办公、娱乐休闲环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。
    （3）交通管理：维护“金汇大厦”交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。
    （4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2．安全管理方式
    安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大厦安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据“金汇大厦”实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、
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    岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大厦的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1．保安队伍的组建
    成立保安部，保安班长2名，下辖保安员、消防值班员、智能控制中心值班员。2．保安队伍的管理
    （1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。
    （3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。
    （4）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。
    （5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。
    （6）注重形象。保安员是外来客户进入“金汇大厦”看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升“金汇大厦”的形象。

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    保安员训练、考核安排表训练、学习
    时间接班前每天
    半小时
    前二十分钟后十分钟

    整装，准备接班

    交接班保
    安
    一周保安工作总结；
    周一
    班务会
    传达公司、管理处精神；本周工作安排。
    每周
    周三
    习业务知识学
    法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等。
    长跑
    值班室适时决定
    月底星期天
    每月
    月底
    每半年每年
    年底第六个月底
    部门考核
    专业技能、业务知识综合知识
    公司考核（专业技能、业务知
    识、相关法规等）综合知识
    公司考核（专业技能、业务知
    识、相关法规等）
    3．安全管理工作要点
    适时决定
    全体保安
    技能训练
    会操
    适时决定适时决定适时决定
    全体保安
    安非值班保
    安非值班保
    安全体保安
    管理处
    非值班保
    管理处值班室
    非值班保
    安
    班前安全会
    项目
    内容
    各种规章制度、安全条例及注意事项。
    楼内
    接班保安
    地点
    参加人员
    06：30，18：30，

    换岗仪式各岗位
    周五体能训练
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    日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、重点区域检查、地下室巡视检查、外围、活动场地巡视检查、车辆疏导等的安全管理。（1）岗位要求
    1、上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2、严格按岗位职责要求履行任务。
    3、保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。
    4、建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。
    5、礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点
    1、发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。
    2、维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
    3、遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。
    4、引导前来学习、参观的物业使用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。（3）安全监控工作要点
    1、安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视“金汇大厦”内外的安全状况。
    2、监控值班岗实行12小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。
    3、密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅、客梯、住宅区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。
    4、监控中心人员严守秘密，不得泄漏“金汇大厦”监控点等安保方面的详细资
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    料。
    5、对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。
    6、闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。（4）车辆疏导工作要点
    1、按“金汇大厦”车辆有关管理规定放行或禁行。
    2、维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。
    3、遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。
    4、进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。
    5、定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。6、有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点
    1、勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。
    2、巡视范围包括“金汇大厦”的办公区、商业区、各处通道等。
    3、按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。
    4、巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。
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    5、巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。
    6、接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。7、为了营造大厦环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。（7）车辆管理工作要点
    对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：1、制定切实可行的管理制度及运行方案
    我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保“金汇大厦”文明、有序的工作、学习、活动环境。2、进行安全有序的服务
    对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。3、标识系统
    为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。4、实施科技型管理模式
    完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。5、出入登记管理
    贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。
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    6、规范化的人性管理
    在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响。
    关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。7、配合开展重大活动及其它相关工作
    遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。（8）消防管理
    贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。
    消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。1、消防监控设施管理
    “金汇大厦”消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。
    ①消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警的，查明原因，消除故障，恢复系统。
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    ②发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。③定期对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。
    消防巡视检查至少要包括以下内容：消防通道是否畅通无阻。消防器材是否已按要求配备。
    消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。消防水源是否满足要求。烟感、温感、喷淋头是否完好。自动消防设备是否在联动位置。做好相关记录。
    在下列场所，应增加巡视频率：扑灭火灾后的现场。在动火作业的前后。重点防火的部位。装修施工现场。地下设备机房。
    ④监控中心实行12小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。
    ⑤严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。2、消防日常管理
    ①管理处经理为大楼防火负责人，负责组建义务消防队，不定期检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题。
    ②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。③坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼的消防工作。
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    ④做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。
    ⑤做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识。加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。（9）防火管理
    防火管理是消防工作的重中之重，“金汇大厦”大楼重点区域的防火工作如下：1、办公楼：在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。
    2、商铺：是外来人员之场所，活动时人流密度高，其设备功率大，局部发热量较大，是重点的防火区域。按多个防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。防火区内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。活动进行前，管理人员提前到位，对设备设施进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现场，确保消防通道畅通无阻；活动结束后，及时全面清理，对不必要使用的用电设备一律切断电源，消除一切安全隐患。
    3、机房：为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。（10）公共卫生安全管理
    公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的
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    金汇大厦物业管理方案

    提高。我公司在对“金汇大厦”的管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容。
    建立健全公共卫生管理体系，我公司依据2003年5月12日国务院出台《突发公共卫生事件应急条例》组织实施。建立防护网络
    健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。定期演习
    如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍，来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢？我公司认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人都是应急体系中的“末梢神经”，都要对危机作出迅速反应。定期对全员和业主/用户进行应急培训，以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。
    公共卫生安全管理是安全管理的重要内容，也是物业公司各部门和全员都必须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及其它流行性病毒的传播。
    在传染性较强的疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识的宣传力度，增强使用人对各类传染病的了解，思想上引起高度重视，提高使用人的预防意识。同时，协助“金汇大厦”物业管理主管部门采取各项预防措施，动员业主、使用人积极配合物业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将传染病菌带入物业；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施，对物业内其他区域每
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    周至少进行两次全面消毒；除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其他清洁保洁工作的力度，缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间，垃圾中转站的垃圾保证100%装袋，并每隔1小时进行一次消毒。七、安全管理的重点1．日常管理

    “金汇大厦”每天的人流量大，素质参差不齐，为防止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用“金汇大厦”内的闭路监控系统，密切注意营业场所的异常情况，对可疑人员进行重点监视。并利用出入口处设置的防盗安全门，交替巡逻，关门时，协助工作人员清理现场，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确保安全。2．消防管理
    消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的。消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈,加强员工的消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。绍兴冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放。3．防火管理特色
    防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防管理工作必须常抓不懈。经常举办消防
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