浅析规范农村房屋租赁合同的对策

近年来，农村房屋租赁合同纠纷逐年增多。据统计，2010年，江苏省盐城市滨海县人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件数为80件，2011年为151件，今年以来，该院已受理房屋租赁合同纠纷案件95件。其中，农村房屋租赁合同约占80%左右。该类型案件中，部分当事人利用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，以主张未取得合法建设手续的房屋租赁合同无效为由，达到解除合同等不合理诉求的目的，给案件处理和矛盾纠纷化解带来困难。笔者通过对该院及辖区类案的特点分析、危害后果探讨，提出了合理的建议，以求对处理农村房屋租赁合同纠纷处理有所裨益。 一、农村房屋租赁合同纠纷案件的主要特点 1、未取得合法建设手续的房屋大量存在。在今天这样城市建设和经济发展均取得了翻天覆地的变化的情况下，长期处于城乡结合部的地区，辖区内未取得合法建设手续的房屋仍然大量存在，且广泛用于出租经营。同时，由于法律知识的局限性，大多数企业及个人对该类房屋租赁合同无效缺乏认识。 2、纠纷起因并非合同无效。近年来，因通货膨胀等因素，房屋租赁的市场价格不断上升，由此引发房屋租赁双方当事人就租金产生争议的情况大量出现。在诉至法院的房屋租赁合同案件中，纠纷起因多是一方当事人要求提高租金未果，或者因其他原因导致出租方希望解除合同，以便将房屋腾空后上涨租金另行租赁。在解除合同的理由不充足的情况下，一方当事人以房屋未取得合法建设手续为由，提出确认合同无效的诉求或抗辩。 3、案件处理难度很大。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。同时，该司法解释还规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件参照处理。法院在审理农村房屋租赁合同纠纷案件时，能否主动审查合同效力，应否依据规定判定合同无效均存在较大争议。另外，该类房屋建设时通常经过当地村、镇允许，部分房屋建设行为还得到过书面认可，尽管手续并不规范，但当事人对法院判决合同无效的结果仍然无法理解，案件服判息诉率很低，上诉率较高。 二、认定农村房屋租赁合同无效的负面影响 1、影响交易秩序。一方当事人以合同无效为由提出诉求或者抗辩，其本质是要达到解除合同等不合理的目的，法院确认合同无效则使得违约方的违约行为合法化。这不但使违约方避免了应承担的违约责任，在出租方违约的情况下，还可能使其解除合同后能够以更高的租金对外出租房屋，从而因违约行为而获取不当利益。因此，法院支持该类纠纷中的合同无效诉求或抗辩，实质上违背了民法的鼓励交易及诚实信用原则，影响了正常的市场交易秩序。 2、影响政府威信。无合法手续的房屋建设和租赁行为均广泛存在，正常情况下与有合法手续的房屋建设和租赁没有任何区别。政府在该类建筑产生过程中缺乏有效监管，房屋建成后，既没有查处、拆除违法建筑，也没有禁止该类房屋进行租赁。如果法院确认租赁合同无效，政府仍然既不查处、拆除违法建筑，对其他违法建筑出租行为亦不加干涉，当事人必然认为政府不作为在先、放纵违法行为在后，这将严重影响政府威信，使得矛盾纠纷的矛头指向政府。 3、影响小微企业生产经营。以小微企业为主的地区，小微企业占企业总数约72%。这些小微企业由于其生产和经营的小规模特点，利润微薄，通常租赁没有正规合法手续建设的厂房作经营之用。经营一段时间后，小微企业如果遭遇出租方以合同无效为由予以清退，更换营业场所和陷入诉讼纠纷所引起的不便可能导致其生产经营受到严重影响，甚至受到毁灭性打击，引发企业破产、倒闭。 三、农村房屋租赁合同无效纠纷的处理对策 1、加大法律宣传力度。法院应积极贯彻能动司法理念，大力加强司法建议工作，主动深入基层，积极利用巡回审判、法制宣传等方式，以案释法。一方面，促进房屋建设行为在审批程序上进一步规范，减少因群众法律知识不健全而导致的房屋建设不合规。另一方面，使当事人在签订合同时自觉遵守法律法规，减少未取得合法建筑手续的房屋租赁行为。 2、源头减少违法建筑。行政机关应当加大执法力度，严格审批建设用地许可证及房屋规划许可证审批，加强对违规用地、建设行为的执法督查，防止新的违法建筑产生。有效甄别违法建筑后进行针对性处置，对符合补办手续条件的允许补办，对不符合城市规划的，依法认定为违章建筑并强制予以拆除，消减已产生的违法建筑数量。 3、慎重认定租赁合同效力。在审理农村房屋租赁合同纠纷案件时，应当根据案件具体情况，针对性作出处理，慎重认定租赁合同无效。一方面，如果双方当事人均未提出合同无效的诉求或抗辩的，从鼓励交易的角度出发，法院不宜直接依照职权认定合同无效；另一方面，一方当事人提出了合同无效的诉求或抗辩后，如果行政机关已经认定房屋为违法建筑的，可以认定合同无效，反之，则应尽量通过调解手段化解纠纷，避免矛盾激化。如果调解手段无法化解的，应当根据合同法第五十八条的有关规定处理，认定以逃避违约责任为目的主张合同无效的违约方承担过错责任，以弥补守约方的经济损失，平衡双方利益。