观看教学片《物业管理是怎样炼成的》有感

观看教学片《物业管理是怎样炼成的》有感提要：综上所说，物业服务企业与业主的法律关系是合同关系，物业服务企业对业主的人身、财产安全民事责任的规则原则是过错责任原则，主观要件是过失

源自物管手册

观看教学片《物业管理是怎样炼成的》有感

公司组织员工的观看我国第一部物业管理情景式教学片—《物业管理是怎样炼成的》，剧中展现了物管人的风采，是物管行业的缩影，我如同身受、如临其境而且受益匪浅，有很强的实操性。

在《较量》、《磨合》、《乔迁之喜》、《装修的烦恼》、《服务心经》、《相互之间》、《情与法》、《和谐》共八集，讲述了从物业公司招投标开始到成立一个物业管理公司组建世纪华庭物业服务中心、房屋的承接查验、业主入伙、装修管理、如何掌握服务中心的业如何掌握服务中心的业主和客户投诉技巧以及成立业主委员会，整个流程，淋漓尽致地表现出来了。

在这部影片中我听得最多、看得最多的是《情与法》中世纪华庭的官司，当我第一次听到这个官司是在两年前，是一个学法律的朋友讲述的，讲述完问我到底物业公司要不要赔钱，当时我的直觉是不全赔的话，也得赔偿50﹪。第一次看这个片子是在参加全国物业管理师学习的课上，虽然物业公司官司是判赢了，难道物业公司就没责任吗，业主在自家小区空置房杀害是监控室的护卫员以及维修工的疏忽大意给犯罪分子提供了机会。试想一下没有这些疏忽和大意，可以会免事件的发生。这给我们敲响了警钟，提高员工的素质，加强责任心的话，会杜绝类似世纪华庭业主被杀害等案件的发生。

给我们讲课的讲师，再三强调的是，要签订好物业服务合同是关键，“保安”的概念只是公安系统的名字概念，物业服务企业里只能换成

“护卫员”，护卫员全力协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。讲师重点强调规避物业公司承担风险必须订立好物业服务合同。

一、订立好物业服务合同是防范物业法律风险的关键环节

物业服务企业对业主人身、财产安全的防范义务，源于物业服务合同的约定。所承担的民事责任，有合同约定，合同的义务不同，所承担的民事责任自然不同，订立好物业服务合同，要做到质价相符，量力而行：概念准确，合理可行。必要时，可以将安全防范义务条款的细节内容，编制文件，作为合同附件。物业服务企业在签订合同不能承诺“确保业主人身、财产安全”，只是全力协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。这个条款必须在合同中注明。有些业主只要是以为交了物管费，什么事都是物业公司的责任。

二、健全物业安全管理规章是防范物业法律风险的制度保证

物业服务依照法律、规则和物业服务合同安全防范义务条款的约定，而制定的有效的安全防范管理制度，是履行物业服务合同义务的具体实践和体现，也是判断和确认物业服务企业是否应当承担和减轻、免除民事责任的重要事实根据，是防范物业法律风险的制度保证。在诉讼中有着非常重要的意义。

三、正确履行安全防范告之义务是防范物业法律风险的重要举措

正确履行在物业管理区域内的人身、财产安全的告知义务，是物业服务企业的法定职责，是安全防范义务人的基本义务，也是对人民高度负责的体现。是判断和确认是否应当承担或减轻、免除民事责任的又一个事实根据。是防范物业法律风险的重要举措，在诉讼中同样有着非常重要的意义。

四、做好保全证据工作是防范物业法律风险的必要保证

物业服务企业在完全履行物业服务合同的同时，应当严格档案制度，加强各项履行安全防范职责的登记、记录、备忘录案以及视听资料的保管等工作，以防在诉讼活动中因举证不能而败诉或被动。

综上所说，物业服务企业与业主的法律关系是合同关系，物业服务企业对业主的人身、财产安全民事责任的规则原则是过错责任原则，主观要件是过失。承担的责任是合同违约责任，民事赔偿责任是补偿赔偿和部分赔偿。

所以订立好物业服务合同是防范物业法律风险的关键环节，如果物业服务企业内部管理正规化、制度化、秩序化而且措施得当的话可以防范一些风险。

源自物管手册