购房者退房法律问题探析

刘阳 2010年8月27日

北京市海淀法院于2010年7月29日判决审结了一起房贷新政引发的买房纠纷，判决显示因新政无法贷款的买房人可以解除之前所签订的房屋买卖合同。此判决被称之为“新国十条”颁布之后，北京市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。该案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条B商业贷款付款交易流程第4项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此认定，则张先生家庭住房套数已达两套，因而其关于诉争房屋之买卖，为个人第三套房屋之买卖。属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后，已经履行的，根据履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，应予以支持。

可以看出，北京市海淀法院依据了合同的情势变更原则依法判决解除张先生与宋女士之间的存量房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。对于何谓情势变更原则？该原则是否能够在购房者因贷款政策变化而主张退房纠纷中普遍适用？具体有哪些例外？针对这类纠纷如何应对？本文将对上述问题进行初步探讨。

一、 情势变更定义

情势变更原则实际上是从民法基本原则中的诚实信用原则为理论依据而演变发展而来的一项原则，该原则对解决合同履行中因情势变更而导致的不公平现象具有独特的作用。我国著名学者梁慧星将此原则定义为：“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或解除合同。” 对于情势变更原则的理论依据，英美法系和大陆法系国家的学者都从不同角度进行过总结，存在不同的学说，如德国学者奥特曼在1921年提出：“法律行为基础是缔结法律行为时，当事人一方对于特定环境的存在或发生所具有的预想，相对人明知这种预想的重要性且未作反对表示；或者，多数当事人对于特定环境的存在或发生所具有的共同预想。基于这种预想，形成缔结法律行为的意思。” 而在英美法系国家在判例中则认为，当事人订立合同时是以该合同据以成立的客观条件不变为基础使合同有效存在，且当事人对合同负有履行义务。所以，在合同中默示存在情势变更原则的条款，主要表达当事人订立合同的客观基础如果发生了不能预见的变化，那么可依此默示条款变更或解除合同。

二、情势变更原则的适用

从产生的根据来看，情势变更原则及是根据诚实信用原则所产生的。在当事人之间的利益关系中，诚实信用原则要求当事人以诚实信用的方法实现权利并履行义务，在发生了情势变更导致当事人利益失衡时，如果符合一定的条件，应允许当事人变更或解除合同。所以，情势变更原则指在平衡当事人双方的利益或根据诚实信用原则在合同法中的运用。值得注意的是，运用该原则时，需要满足一定的条件。首先，在主观上，情势变更事由的发生是当事人不能预见及避免的；其次在客观上，需要有情势变更的客观事实。这种变更是指使合同履行发生困难、合同目的无法实现。通说认为属于合同履行中情势变更事由包括:“（1）商品经济的本质和市场所固有的风险；（2）物价大幅度上升；（3）国家经济政策的变化和对经济的调整；（4）各种经济行政管理措施；（5）国际市场发生大的变化；（6）外国货币大幅度贬值或升值。”

二、 相关法律规定

情势变更原则是合同法上的重要概念，它对合同的履行至关重要，但在合法同制定之初，并没有将此概念吸纳；但随着我国加入世贸后市场不断对外开放,尤其是经济制度一体化,国际经济风云变幻,涉外合同的数量在不断增加,致使合同的履行充满风险,情势变更会经常出现。尤其是在2008年全球性金融危机爆发后，由于我国经济与世界经济的密切联系，因而受到了很大的影响。市场的剧烈变动给合同的履行带来很大问题，因此，最高人民法院颁布了《合同法解释（二）》，其中第26条规定了该原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

三、 房产新政是否属于情势变更？

房产新政出台之后，出现了一定规模的退房热潮，退房者要么援引不可抗力条款，要么是《合同法解释二》中的情势变更条款要求解除合同并退还订金，但有观点认为，房产新政带来的买方提出解约的原因，是贷款无法取得，导致商品房买卖合同不能继续履行，不是一个显示公平需要平衡的问题。从情势变更的适用条件来看，在结果要件上，需因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平，这是适用情势变更原则的实质性条件。因此，当前的房产新政导致的贷款审批通不过、无法取得贷款而导致的合同无法履行，不属于情势变更适用的情形。当然，也有观点从商业风险角度出发，认为房产新政应该属于正常的商业风险。因为购房行为本来就是一个商业上的投资行为，购房者就应该承担正常的商业风险。既然属于商业投资行为，就应该让投资者自己承担正常的商业风险，不能作为情势变更来对待。

笔者认为，房产新政不是商业风险。因为商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定的因素引起的，给商业主体带来获利或损失可能的一种客观经济现象。比如房产开发费用的上涨、房价的下降，由于属于商业风险，商品房买卖合同任何一方，不得以此为由作为情势变更的抗辩，提出变更或解除合同。换言之，商业风险是合同主体在签订合同时能够预见到的风险。而在具体的购房事宜中，房产新政对于购房者及开发商是无法预见的，因而不属于商业风险。

在当事人签订的商品房买卖合同或者认购书、订购书、预订书等约定中，往往含有将来买受人与银行签订借款合同的内容，这是买卖双方形成的共识。但是，双方在客观上又无法约束银行贷与不贷以及贷款的份额。因此，双方合同得以实现的前提是银行审核同意以买卖合同双方当事人的约定提供按揭。而房产新政提高了贷款的条件和贷款首付比例以及贷款利率，使得银行不能按照约定提供贷款。这样，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同》第4条和第23条的精神，受房产新政的影响，无法取得贷款或者相应的贷款份额，应属于不可归责于当事人双方的事由。应当积极引导当事人重新协商，修改合同。如经过协商无法变更合同，当事人则可以要求解除合同。