空置房打折收取物业费不可行

目前，有些城市在制定地方性的物业管理条例或收费方案时，打着为民解忧的旗号，规定业主在购房后，长期（一般指六个月以上）没有入住的，物业服务费收费可以打折扣。

如《江苏省物业管理收费办法》规定空置房物业费为已入住的70%，武汉市的《物业管理条例（草案）》规定为30%-50%，石家庄市规定更是低至两折。不少立法机关的代表和学者认为，房子未住人，物业公司的工作量相对来说就少些，所以就应该适当少收费，是合情合理的。

针对以上情况和理由，笔者实在是不敢苟同。笔者认为，空置房与住人的房屋的物业服务费应当同等交纳，不能有丝毫折扣。其理由如下：

一、不入住的业主和入住的业主享受到的是同等物业服务。有些没有入住的业主说，我都没有入住，没有享受到物业服务，凭什么让全额交纳物业服务费？其实这种说法混淆了公共性服务与特约服务的概念。

在住宅区的日常生活当中，物业公司提供的服务一般有三种：

一是对公共部位提供的常规性公共服务，即我们平时所说的物业管理服务——由物业服务企业对区域内的建筑物及其配套的公共设施、设备及相关场地进行维修、养护、管理，以及维护公共秩序与环境卫生的活动，这在《物业管理条例》第二条中表述得非常清楚。这种公共性服务不会因业主是否入住、业主入住数量的多寡而打折或不提供。

二是针对所有住户提供的委托性代办服务，如物业公司为业主代交水电费、电话费等等；

三是针对个别住户提供的个性化的特约服务，如物业公司应业主的要求去他家中维修电器、疏通下水道等等。后两者服务不是法律要求物业公司必须提供服务，即不是它的本职工作，而是物业公司为提升顾客满意度，额外增加的服务。业主不入住，只能说他没有享受到代办服务与特约服务，同时也没有这两项服务的支出；而物业服务即使不入住，业主也在享受，这是因为物业服务也就公共性的常规服务一直在提供，使小区内的公共设施、公共设备处于完好、干净、运行正常的状态，为小区内的物业保值、增值！因此，即使业主不入住，业主都享受到了物业服务，而且与入住的业主享受到的是同等的物业服务。

二、业主不入住要交足额物业费是有法律依据的。业主与物业公司之间的法律关系总的来说有两种情况，一种是业主在买房的同时与物业公司签定了物业服务合同，是一种合同关系，物业公司提供物业服务和业主支付物业费都是履行合同，如果一方不履行义务就构成了合同之债；另一种是业主房买了，但拒绝与物业公司签定物业服务合同。签定了物业服务合同的，依合同约定交纳物业费，如前所述，没什么好争议的。后一种情况下，个别业主可能振振有词地说，我又没有请你们物业公司，是你们死皮赖脸来做的，凭什么让我交物业费？殊不知，《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定：“ 没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”这就是我们平时所说的无因管理。

成立无因管理，有三个要件：

第一，为他人管理事务；

第二，有为他人谋利益的心思；第三，没有约定或法定的义务。我们不妨把物业公司在没与业主签定物业服务合同的情况下对公共部位进行物业管理的行为进行分析：第一点，物业公司为业主管理公共设施设备及相关场地，属于为他人管理事务；第二点，物业公司对公共部位进行管理，是为了整个小区的物业保值与增值，属于为他人谋利益的心思；

第三点，业主拒绝与物业公司签定合同，也就是没有约定的义务了，也符合要件要求。因此，业主不与物业公司签定物业服务合同，而物业公司提供了物业服务就是一种无因管理，两者之间发生债权债务关系。

无因管理产生以下法律效力：

其一，管理人的义务，一是适当管理义务，二是通知报告义务。

其二，本人的义务（主要体现为给付），一是偿还管理人为此支付的必要费用和利息；二是清偿管理人为本人负担的必要债务；

三是赔偿管理人由此受到的损失。具体体现在《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，该条规定：“民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。”也就是说，哪怕业主不入住、不与物业公司签定物业服务合同，只要物业公司按照正常的标准提供了物业服务，业主就有义务支付足额的物业费。

三、不入住业主少交物业费的规定，明显地违反上位法的规定。地方性的法规不能与全国人大制定的《中华人民共和国物权法》相抵触。

《中华人民共和国立法法》第七十九条规定：“ 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”　

第八十七条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下列情形之一的，由有关机关依照本法第八十八条规定的权限予以改变或者撤销：(一)超越权限的；(二)下位法违反上位法规定的；(三)规章之间对同一事项的规定不一致，经裁决应当改变或者撤销一方的规定的；(四)规章的规定被认为不适当，应当予以改变或者撤销的；(五)违背法定程序的”。地方性的物业管理条例只能算作是地方法规，其法律地位远远低于全国人大通过的《物权法》。

《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权实行法定的原则”。第七十二条进一步明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”物业服务企业提供的公共性常规服务就是对业主专有部分以外的共有部分的物业进行维修、养护、管理，维护共有部分的公共秩序与环境卫生，收取的物业服务费也是用于这一块的开支。业主因各种原因将房屋（建筑物专有部分）空置，但共有部分依然依法享有权利，理所当然也应承担义务；放弃享受权利是一个人的自由，但不得以放弃权利而不履行义务。而某些地方性的物业管理条例规定空置房的物业服务费可以折扣很明显地违反物权法的规定，违背了权利与义务对等的法理常识。因此，空置房物业费打折收取的规定即使获得地方立法机关的通过，相关单位和组织可以依据《中华人民共和国立法法》之规定，向上一级的人大提出其无效的申告。

四、空置房的物业费打折不利于和谐社会的建设。或许有人说，让未入住的业主少交物业服务费，是让利于老百姓，是一件好事啊！持这种观点的人其实只是看到了事物的表面现象。试想，在中国现阶段，有几个普通老百姓买了房子不会去住？长期出差或出国的业主真是少之又少！

真正拥有大量空置房的人无非是以下几类：

一是开发商，

二是炒房投机商，

三是官僚权贵人物。

如果空置房的物业服务费打折，真正受益的是以上几类人员。相反，普通老百姓是此规定的受害者。我们不妨作如下分析与推测：

1、物业管理服务企业是盈利性企业法人，追求经济效益是其本质，没有一个企业愿意长期做亏本生意，这是不争的事实。如果说给未住人的空置房在物业服务收费上打折扣，势必减少物业管理服务企业的收入。

2、普通老百姓对物业服务的消费意识不足，在全国范围内来说是个普遍存在，这导致了绝大多数的物业管理服务企业的收缴率不高，物业公司的生存困难是非常普遍现象。

3、如果对空置房的物业服务费可以打折扣，那么物业管理服务企业的收入来源更加减少，企业为了生存，到时候不得不减少人员与成本开支，势必影响甚至直接降低服务质量。

4、服务质量降低了，按足额交纳物业管理服务费的业主自然就会有意见，久而久之就会出现更多的拒交费现象。 于是就出现了收到物业服务费越少就降低服务质量，越降低服务质量就越来越少地收到物业服务费，形成了恶性循环。最终可能会出现物业管理服务企业含泪退出小区，小区则变成垃圾成堆、盗贼横行、设施设备破损不堪，业主们怒火冲天，走上街头游行或是到政府部门静坐示威等的局面。此种结果并非不是没有可能，各地报纸也时有报道。显然，这种局面最后是两败俱伤甚至于多败俱伤，不但普通老百姓和物业管理服务企业受伤，就是那些开发商、投机客与官僚权贵们也会受伤，试想在这种情况下，房屋还谈何保值、增值？

五、业主不入住的空置房可以减少物业管理服务企业的工作量是一个伪命题。空置房存在的现象往往是新建住宅小区，属于前期物业管理阶段。在此阶段，不管有没有一户业主入住，物业管理服务企业都要投入足额的安全防范服务力量、物业维修与管理力量、客户服务以及园林绿化、保洁卫生力量，这是因为：

1、在前期阶段，小区处于接管验收及维修保养的高峰期，小区进出人员鱼龙混杂，安全防范更是重中之重，越是没业主入住，小区的公共设施设备越有可能发生偷盗与破坏。

2、物业验收、督促维修、设施设备的调试与检测等工作量远远超过后期阶段，这些工作往往是一而再、再而三地进行，都是为了业主能够正常入住打下基础。这些基础工作做好了，反而是后期的工作量减少了。

3、房屋空置无人居住时，比有人入住时更容易发生损坏，因为空房如果不经常通风透气就会导致墙体开裂、发霉，室内设备生锈老化等等问题，所以客户服务的物管员要经常检查空置房的状况，并进行保养；更何况，客户服务还要建立房屋档案、准备好收楼资料等等准备工作。故这方面的工作不会因无人入住而减少。

4、园林绿化工作，前期阶段时，新栽苗木的成活率较低，需要补植活苗；各类植物造型未定，需要经常打理修剪；且杂草易生长，除杂草任务十分繁重；只有把这些事情理顺了，后期工作才能按步就班地进行。

5、清洁卫生工作，这是持空置房打折的人最爱提成的事情，他们认为住的人少，生活垃圾产出量就少，保洁工作就轻松些。其实不然，在前期，生活垃圾是很少甚至没有，但是前期物业在建设过程中和维修过程中产生的建筑垃圾、粉尘及油漆涂料等施工污染则不知有多少，保洁人员的工作量较后期业主大量入住来说是有过之无不及。

总之，空置房的有无以及多少，对物业管理服务企业来说，只是工作的侧重点不同而已，工作总量没有什么影响，成本开支上也没有多少出入。拥有房屋的产权却不来入住也不出租，让房屋空置这是业主的权利和自由，但义务并不因权利的放弃而拒绝承担，凭什么要少交物业费呢？

综上所述，空置房的物业服务费打折，既是于法无依据，也是于情不合，于理不通。如果某些地方权力机关非要这样做，那么到头来，损害的将是全体人民的利益（包括他们自己）。不信的话，我们可以拭目以待。