我国房地产开发企业面临的问题及对策

　　【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。

　　【关键词】房地产行业 房地产企业 问题 对策

　　一、引言

　　随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。

　　二、房地产业现状分析

　　（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“ 稳增长、调结构、促转型、惠民生”的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此， “稳” 是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。

　　（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。

　　（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。

　　三、房地产开发企业存在的问题

　　（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。

　　（二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产企业知识管理和专业人才培训管理体系的建设大大滞后于行业本身的快速发展，各类合格人才的高稀缺性在今后相当长的一段时间内将是房地产行业始终需要面对的严峻现实。高稀缺人才所拥有的以及其远远大于其他从业人员的职业选择空间成为其频繁流动的雄厚资本。另一方面，房地产人才需要较高的专业化程度，其业内流动的幅度要远远大于跨行业流动的幅度。

　　（三）滚动开发模式相对成熟，面临转型的问题。经过十多年高速发展，我国房地产企业经营环境正经历着巨大的变化，住宅滚动开发模式将结束成长期而进入增长相对稳定的成熟期。依照产业生命周期理论，产业进入成熟期的基本特点就是市场需求增长放缓，供应相对过剩局面形成。从目前的政策趋势看，土地供给国家垄断的现状不会改变，同时土地增值税的征缴也大幅压缩了房地产开发企业的利润空间。土地成本的上升造成毛利率的下滑，而销售增长放缓则造成周转率降低，这一变化趋势将对滚动开发的房地产企业的盈利能力造成挑战。也决定了从长期来看这一模式难以持续给企业带来稳定的增长。房地产企业需要从更高的层面和视角来把握我国房地产行业的经营环境，并依据经营环境的变化主动调整自身经营模式和企业战略。

　　四、对策及建议

　　（一）政府应当引导和支持房地产开发企业在符合国家法律规范要求的前提下适应市场的要求，提供消费者所需要的产品。首先，要给开发企业提供良好的体制和政策环境，在减少部门冲突的基础上加快土地和规划审批速度，从而降低开发成本，加快开发速度。其次，要定期公开发布行业和产业相关信息，为形成公平竞争的市场环境创造条件，同时也为缺乏资金的开发企业和拥有资金的其他企业牵线搭桥。第三，引导并支持房地产开发企业顺应市场要求进行价格和产品结构的调整，同时根据市场状况在税收、金融等方面给予支持。

　　（二）加强人才储备。对于处于结构性调整期的房地产企业来说，人才流动和流失似乎不可避免，但是为了弥补人才流失带来的阵痛，还应做好人才储备的工作。如提高员工的物质待遇和精神待遇，构建人性化管理模式，形成和谐企业文化，用情感留住优秀人才。积极从企业外部引进优秀人才的同时，加强对企业内部人员的培养力度。与此同时，作为开发企业的领导者，应该充分发挥个人魅力，感染和激励员工。

　　（三）加强对开发商和监理方的双重监管，以客户为导向实现产品优化升级。通过对住宅产品户型设计的改造升级，使其更符合现代人居住习惯，有效提升面积使用效率;加大节能技术的应用，绿色照明、建筑节能符合国家节能减排的政策导向，不仅可以争取更多的税费优惠，降低成本，也可以降低购房者入住后的能耗支出，与其他普通产品相比则更有市场吸引力。此外，物业管理行业要提高其社会化、市场化和专业化的程度。目前，多数小区仍停留在“谁开发、谁管理”的局面，没有形成物业管理市场竞争机制。因此必须完善目前的物业公司准入机制，通过市场竞争，优胜劣汰来促使物业管理业的健康发展，实现物业管理服务的专业化。

　　参考文献：

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