《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》解读

来源： 深圳市规划和国土资源委员会 日期： 2014-01-09

为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号，以下简称《办法》），建立规范有序的工业楼宇转让秩序，确实推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业的转型升级，深圳市规划和国土资源委员会根据《办法》第十六条规定，制定了《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》（以下简称《细则》）并经市政府同意，于2013年12月6日正式印发《关于印发<<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则>的通知》（深规土【2013】721号）。

　　一、《细则》出台背景

　　为适应新形势下土地管理的要求和社会经济发展的新需求，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》以原《关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知》（深府[2008]213号，下称深府213号文）为基础，制定、完善了工业楼宇分割转让、分割登记、政府优先购买权、受让人资格、再转让时间限制、地价补缴、转让增值收益收缴等措施，建立了较为市场化的工业楼宇转让制度。由于《办法》对地价补缴、政府优先购买权、增值收益等规定较为原则，具体实施主体、程序等未予明确，导致相关规定难以贯彻落实。因此，《细则》从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，对《办法》的适用范围、分割转让以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充，同时基于对原213号文相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑，进一步完善相关规定。

　　二、《细则》主要内容

　　（一）进一步界定《办法》及《细则》的调整范围

　　为进一步界定《办法》及《细则》的调整范围，根据《办法》第二条规定，《细则》第二条、第三条对“工业用地”等内容进行了专门解释：

　　1.工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及《细则》关于工业楼宇转让的规定。

　　2.工业用地上以及含有工业生产（研发）功能的混合用地上的工业楼宇的转让均适用《办法》及《细则》。

　　3. “分割转让”是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

　　4.对属于“两规”及其他历史遗留违法用地、违法建筑政策处理的工业楼宇，且已按相关规定处理并取得合法产权的，原则上按照《办法》及《细则》的规定进行转让，但相关政策对其转让作出规定的，则按其规定办理。

　　（二）工业楼宇分割转让特殊情形的适用

　　《细则》在《办法》第四条规定的基础上进一步明确了以下三种情形工业楼宇分割转让的具体适用：

　　1.对于工业楼宇的用地批准文件或土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定了各自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，《细则》明确将其视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

　　2.对于按照《办法》第四条第二款规定进行分割转让后，自有部分与已转让部分如何转让的问题，《细则》进一步规定，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；对于未转让的部分不得转让，但未转让的部分发生《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可以进行转让。

　　3.对于用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，在《细则》实施之前已经分割转让并办理登记的情形，《细则》明确规定，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行进行再转让；对于未转让的部分不得转让，但未转让的部分发生《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可以进行转让。

　　（三）工业楼宇受让人资格的特别规定

　　由于深府213号文未对受让人作出限制，《办法》出台前，部分产权人已为自然人的工业楼宇，基于继承、遗赠或共有分割等法律规定，其权利人仍有可能继续为自然人。为此，《细则》对《办法》有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定进行了完善，进一步规定了受让人不属于企业的四种情形：

　　1.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；

　　2.因继承、受遗赠取得物权的；

　　3.因共有分割取得物权的；

　　4.因政府行使优先购买权的。

　　（四）细化工业楼宇专有部分与共有部分的确定程序

　　根据《办法》第七条规定，《细则》第七条进一步规定了工业楼宇专有部分与共有部分的确定程序：

　　工业楼宇分割转让的，在测绘前，先由转让方根据《物权法》以及《最高院有关审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定提出具体划分方案，再由规划国土主管部分对其方案进行审核并最终确定具体的范围。

　　（五）细化地价补缴规定

　　《办法》第八条对地价补缴作出了原则性的规定，在此基础上，《细则》第八条进一步明确地价补缴规则：

　　1.商品性质工业楼宇进行分割转让时应按分割转让时的市场评估地价进行补缴，但受让人如果能够提供证据证明在分割转让前已按市场评估地价缴纳地价，则不需要再补缴市场评估地价。

　　2.《办法》及《细则》关于地价补缴的规定只针对拟转让的部分。

　　（六）明确工业楼宇分割转让的有关要求及应提交的材料

　　《办法》第四条第二款规定了用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定不得分割转让的工业楼宇而允许分割转让的几种特殊情形，《细则》第九条针对上述特殊情形办理相关手续时所应提交的材料进行规定。

　　（七）细化政府行使优先购买权的具体规定

　　《办法》第六条对政府行使工业楼宇优先购买权做出了原则性规定，《细则》第十条结合我市当前土地管理工作实际，对优先购买权的实施主体、实施程序等内容进行细化：

　　1.行使主体。符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇进行转让的，由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权。

　　2.转让公告。符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇，在申请转移登记时，由市房地产权登记机构在其网站公告不少于10个自然日。

　　3.权利行使。市、区（新区）土地整备（储备）机构欲行使优先购买权的，应在公告期内书面告知房地产权登记机构及转让方。逾期未告知的，市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。

　　（八）对城市更新项目作出特别规定

　　《办法》对受让人资格、现售、再转让时间以及缴交增值收益等作出了明确的规定，而上述规定在一定程度上对城市更新带来一定约定，进而影响开发企业实施工业区升级改造的积极性，有悖我市大力推进工业区升级改造、促进产业转型升级的政策导向。考虑到上述因素，《细则》从预售、再转让时间限制以及增值收益缴交等方面进行适度调整，对对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定：

　　1.允许预售。即城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》等有关规定进行预售，但受让人仍应符合《办法》第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。

　　2.回迁房无再转让限制。回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。

　　3.两种情形免予缴纳增值收益。①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。

　　4.除免缴增值收益的情形外，城市更新项目改造后形成的工业楼宇首次转让的，按以下方式缴纳增值收益：

　　①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

　　②工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；

　　③工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；

　　④工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。

　　（九）细化转让增值收益收缴规定

　　为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的情形发生，《办法》第十四条对工业楼宇转让增值收益收缴作出了规定，《细则》在《办法》的基础上，对增值收益收缴情形、缴交程序、扣减项目以及使用等进一步细化：

　　1.应缴交增值收益的情形。除城市更新项目中的两种情形外，所有工业楼宇转让都应缴交增值收益（包括初始登记后首次进行转让）；

　　2.计算增值收益的扣除项目包括：①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。

　　3.增值收益的收缴程序。工业楼宇转让增值收益，在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3%列支。

　　4.收缴的增值收益的使用。工业楼宇转让取得的增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目的资金需求。