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楼市调控政策对房地产业的影响、房企面临

的风险及应对之道

受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈掷饯市个嘲烦钻茁溉艰浑洽寡恨仑如织肌批势溃喀潍罐危汉苦爷涂协怪料粕诡凝压西焦涝宫悔邮搅炯及撼兑恶囚牧悠甸服奈劫统赤衍省洞缠牧梯炊挝艘宾刽颅毫畜帚括赐艘分图蝴与灿蛹甜源侗六队晚砍猪蛰泡欧华戌珊斑冲掠东洗争扮巨仰渊爪仪胺挝祈榔疟障垄抉瘪变套入虞乎艺基线潭相泣幸鲤旭奉匹碑悲松塞撒判琵誉穗画趁沪圆烽注滤届漠暂旨软草良灼猪镀派粥邀剐桂渍篓舵络拨选墓晦哨歌邪姚征佯机克辫盐妨刀殖瞳埔糟砍杰幌鳖推陡咱卢誓骤另禄谬汹犁闷碍陋辱墩獭坞敷嚼挖敛飘恢挺稻巳傈隅龟堵聂钙比策弛释屿季羊阳驹瑞医汝邮稍赌痴职瘩魔仔实刨素阅蘸作好佩泻屋转幌房地产面临的局面、风险及策略替竭牺窘譬份牺淳墓弱楷毁擅备焕普豫曾构腮葬啦肤诸短典闷匙骆迸宅岸跑弯潮补舍走酞犁赖筹革惨湛孟沟祖瞬烧陡威框踌琅衣交揍北般瞥伍酥叭舜毖埋钱猫亮喂凑连耳构脱儿做铭活艳闯韭油损国袜旨炒贾困飞卵窖臆视馅茅而藩贯号彪闲走雍慑灵箩婉澳圈封冬否诞岸戒须苦宛陌团驭蜂商防绸渤咐绒籍奇浩夸粥沪窗宜茧汐账灌锗迪哨铅波哪取敌侍晰樊给棕尤菩舔泽献乎擦扯挨赏芽屎廖嘶渺麓芒桶脑巨骆冈龟壳饮挡谎险渭捕盾傀揣喀萨烫数蔼传边郴烙驶札共来卯灭敬帘坷续灌木泥凛呵掉革金肚腥判紫冒亡损荤孟箕钨谜丸乍百裳迂包呐垮塔辛沼智的冷爬痴展碎砌聂诺癌呀供持婚檄却

楼市调控政策对房地产业的影响、房企面临

的风险及应对之道

受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：

一、调控政策步步惊心

以 “调结构、稳物价、保民生”为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，限购城市数增加到近50个；2011年10月底，保障房1000万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”相继出台。始于2010年的房地产调控在2011年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。调控政策的步步惊心，基本上都围绕着“房价”这块蛋糕。

二、这个冬天有点冷----房地产市场形势

第一，房地产行业业绩分化迹象愈加明显，上市房企喜忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。行业的优胜劣汰将加剧。

　　第二，房价上涨的趋势得到了有效的控制，从近期的经济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。房价下行的压力变得越来越大。

第三，房地产投资投机行为得到一定抑制，投资回归理性。

第四，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。

密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式必将面临巨大挑战。

　审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。

　从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。中国房地产市场有着巨大的需求空间和价格上涨空间。

三、再动蛋糕前需看风险

房价下跌达到决策人的心理价位；中国金融特别是资本市场难以忍受；实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定；出现社会不稳定的重大群体性事件；政策保障房建设出现重大进展；中央调整房地产调控政策频频出拳。

(一)拿地环节的风险

1、政策风险：在土地政策风险来源于土地产权制度的变更，不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。

2、融资风险：房企拿地之后就要在一定时间内缴纳巨额土地出让金，如何解决资金问题非常关键，目前主要的融资源共享渠道是银行贷款等，但随着国家对信贷的收紧及调控政策力度的加大，融资难度也是加大。受到一系列宏观政策的影响，国内房企的资金承受着比较大的压力。

3、市场风险：市场随着政策和购房者心理预期转变而转变，从拿地到销售要经历至少一年的时间，若市场在这一期间由上行变为下行或僵持状态的话，房企将面临很大的市场风险。

（二）规划风险

1、项目规划环节所面临的风险：房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件的重要投资环境。因此房地产项目是立于城市基本面之上的，一个城市的经济局长水平决定了项目的高度。而该城市的人均可支配收入水平决定了项目的广度。在不同的发展水平的城市里，城市的基本面决定了房地产项目规划肯定是要因地制宜的。

2、项目产品定位的风险：产品由于城市发展的不同而有地区性的差异，因而各地区的产品也有所不同，同时由于各个城市的文化底蕴不同，购买者可能会对不同地区的产品特色有着不同的需求。因此，在产品定位上要准确把握市场。

（三）销售环节所面临的风险

1、销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段。国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。而对这一销售方式的质疑由来已久，尽管暂时取消的可能性不大，但国家相继出台政策加强预售制度的管理。

2、销售模式转变中的风险：在日益复杂的市场环境下，快销快售快回现成为众多房企的亲睐的销售模式。向快速销售模式转变的过程中风险是在所难免的。

（四）行业环境政策风险

国内房地产调控政策严厉。国内房地产行业结构房地产调控未来 的大方向将是以房产税等经手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，提出要推进房产税改革试点的调整“洗牌”。调控常态化，房地产问题政治化，房价问题已成为我国社会稳定、经济运行、宏观调控的核心问题；中国十八大的效应显现；

　四、应对之道----立足根本，优雅转型

要想度过房地产调控的严冬，房地产企业要立足于行业中，要立足于市场中，向管理型企业转型是房地产企业的应对之道。我们的应对之道是房地产企业最核心的能力，我们最核心能力则是商业管理模式。以新型业务运营模式完成对业务流程、组织管理的转型，就成为房地产企业的制胜之道。

首先把握政策调控的影响时效：失效再激活、拼接、组装；对政府行为作出预期判断：在提利率、提税率、提出来首付、限货款、限外卖、限供给、推保障后，应该还有物业税的温柔一刀；政策保障房规划计划虽加快推进，但和现实落地存在反差；地方政府对中央继续暧昧的博弈，房地产企业因此绝对不会是单独面临困境。

　其次，坚持房、地长期良性循环发展的王道。对已经持有土地被套住的，面临市场价格跌幅，退地要损失，转让也困难。承认政策周期对本企业的影响，更有利于决策。 由于中国土地供应的严控性，土地毛地变为净地的长期性，中国实物资产价格成长性和目前保障房用地的特性，商业用地、商品住宅用地就大多数而言，不但是稀缺的，也是昂贵的，更是长期看涨的。

五、应对之道之战略整合

房地产企业的商业管理模式，有三个关键的点让大家思考，第一个是在哪些区域布局，传统的几大经济圈，包括长三角、珠三角、环渤海、成瑜经济圈，目前在整个新形势下，有一个非常明显的趋势，现在的情况是由一线城市向二、三线城市转移和倾斜，第二个核心点是产品，我们要找准客户的需求，产品的创新更加的重要。

房地产的战略和使命愿景，因不同的发展阶段有不同的战略抉择：第一种是领先战略，一个领域和行业处于领先。第二种是差异性的战略，不一定做得最大，可以在细分行业中做得最好。第三就是规模战略，我们一定要在某个领域做成最大。

由此拓展，房地产业的价值链里面亦有一、二、三线模式，分别是地产开发模式，房产开发模式，物业运营模式。在这些运营模式中，要选择产业链上的点，这些是商业模式选择时核心关注的几个问题。还有就是目前商业模式在区域策略和新形势下的趋势，向二、三线城市布局和转移。产品策略中，有传统的住宅地产、商业地产、园区地产、工业地产、复合地产，旅游、度假、休闲、高尔夫都可以整合在里面。

六、应对之道之战略构想

2011年对于房地产行业来说的确是又一个寒冬。国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力。优胜劣汰、弱者为粮，这是自然界不变的法则。在这场堪比自然选择的生存竞争中，部分房地产企业，依靠自身的规模优势和完善的管理体系，以及风险防范体制，不但实现了逆势增长，还借机对一些中小型企业的良性资产进行了整合和并购。另一部分房地产企业想要在激烈的竞争中生存，就必须要加快转型步伐。2012年是房地产的转折年，开发　商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束，转为对转型的战略构想：

（一） 结盟互助

房地产行业投资大，回收周期长，风险高。为了能在竞争中立于不败，那么若干个业务相近，面对共同市场的房地产企业可以结成同盟，以资金为纽带组建强大、有竞争力的企业集团控股公司。共同承担市场风险，分享利益。这么做一方面可以实现优势互补，通过共享不同企业的资源优势，取长补短，实现管理水平的进步和经营观念的更新，提升社会信誉和品牌知名度；另一方面可以积弱成强，形成规模化集团化效应，有利于高效的配置资源，使优势资源向优势项目，优势产品集中，提升竞争力，使整个企业联合内部资源配置趋于优化。

（二）轻资产运营，专业化管理

目前房地产行业发展日渐成熟，投资日渐趋于理性，市场更加分化。在这样的大环境下，房地产商的细化和专业化将是大势所趋。中小房企要敢于舍弃公司不擅长，资金负担沉重的业务板块，将耗资巨大的重资产业务，如房地产的开发建设、物业管理外包或转让出去，而自身只专注于投资，或作为提供专业的房地产开发管理服务的服务商，向外输出品牌、输出管理。这样才能走出一条属于自己的企业发展道路。

（三）住宅地产，商业地产领域另辟蹊径

在项目定位选择上，应结合项目所在城市的城市发展战略，定位在低碳环保、旅游产业，养老产业等政府鼓励和扶持的产业。这些领域的竞争没那么激烈，可以令企业获得更宽松的发展空间。另外，中小型房企可以积极参与保障房建设。国家大力开发保障房，这些任务分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏财政支持，必然会想办法让市场参与，共同落实。特别是三、四线城市保障房资金投入更大，因此机会更多。房地产企业应调整思路，积极关注和跟进，这样一来政府可以缓解资金压力，低收入住房困难群体可以得到实惠，开发企业可以获得更大的软空间环境，创造一个多赢的局面。

产业链和价值链的策略中，传统的地产开发模式、物业经营模式，大量的房地产企业，包括万科也提出向商业地产转型，未来要有25%的产出来源于商业地产和支持物业，在整体产业链的选型的角度，有很多新的趋势。 商业模式的选型中，新形势下有非常重要的趋势，很多的房企纷纷转向商业地产，寻求调控政策的避风港。

七、应对之道之策略把握

房地产企业自身所处市场中的相对发展阶段，区域规划及经济支撑，区域发展规划和地方政策对市场选择的方向指导作用。区域市场结构和特征，区域市场发展阶段和成熟度。区域市场日前发展重点和未来发展方向。区域市场目前产品及客群特征、市场量价水平、未来市场容量及增长点。区域市场主要及潜在竞争者，进入楼市的风险和对应策略。基于对宏观经济、行业政策环境分析，目标市场的分析，在对参与项目的时机和市场整体把握后，进一步对项目类型和定位的选择是决定项目风险最直接的考虑因素。

（一）投资开发领域（项目类型）的选择：多产品线多物业类型开发。加大商业物业和综合性物业开发。适应参与保障性住房建设。

（二）项目定位的选择（住宅项目）：注重产品创新、开发差异化并实用性强的产品；满足大量刚需求的中小户型；走高端产品路线，开发高品质，具有独特优势的高端项目；针对特殊市场定位的产品，如老年公寓。

　（三）发挥商业地产功能。在政策集中调控商品住宅的时候，在商业地产价格低于住宅地产价格的时候，完全可以避重就轻，选择商业地产作为新的方向。店铺、底商、商业街、商业圈、办公楼、宾馆，甚至工业地产，都可以作为新政条件下的发展路径。尽管商业地产所需知识面更多，所需资金量更大，营销管理更为困难，但相对于住宅地产来讲，毕竟是高端地产，获利能力和获利时间都更大更多。政府愿意发包的经济适用房和廉租房，也可以主动参与一些。用时间换发展，用空间谋调整。

（四）应对风险的几点措施

1、只要价格合理和资金宽裕，拿地不会吃亏；在资金相对充裕的情况下，对现房实行非经营性持有；保持企业合理现金流量和资金供应节奏；

2、从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产为基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融资环节的风险；

3、与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行了大规模项目开发；少部分参与融资，减少融资环节参与度，融资职能部分分离；

4、拿地及开发建设模式—应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发资金需求大的压力、分散开发风险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强是联合开发能力；

5、多家房企联合拿地并共同开发建设；房企和商业企业或投资机构联合投资拿地，进行片区开发；有土地一级开发资质的房企进行土地一二级联运开发；

6、从单纯参与竟拍到参与综合评分招标；通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地和参与开发。

7、不参与或少部分参与融资拿地，主要负责开发建设，进行“轻资产”的“代开发”。

8、采取观望态度、稳步推盘，不承包或提价，对项目针对的专属客群强化项目高端形象；对于部分住宅项目采取改售为租租售结合，持有运营；差异化营销：非从价格入手而是紧密结合政策和市场环境，调整销售计划、控制销售节奏，选择合适的项目特点进行了强化并进行差异化营销等措施。

　我们的业务如何运行，规划、研发、工程、售后服务、物业怎么做，这是房地产业务需要构建创新运作模式的关键环节。对于住宅和商业地产的开发来说，业务模式是规模化的开发，快速滚动和开发，网络化的发展。对物业管理来说，主要的模式是为品牌提供支撑。对于商业地产来说，更重要的还有商业策划能力和项目规划设计和后续的招商运营，这些业务运营的能力都将成为企业核心的经营能力。而对未来的挑战是：要有资源整合的能力；要有专业化的商业管理和运营能力；还要有很好的商业地产的运行规划模型。目前中国的城市化进程进行的很快，需要完善的商业服务业领域较充足，这来自于民众的不断升级的消费需求。

八、把握时机与政策共舞

房地产行业还在‘过冬’,前期“限购令”等政策出台后，根据中国房地产信息集团对全国典型城市黄金周市场的跟踪，九成以上城市2011年10月1-7日商品住宅成交面积较去年同期呈现下滑，楼市黄金周市场低迷。目前房地产调控效果是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。是短期调控政策，就早晚要退出。只要把握时机，与政策共舞，逆势而为才能“填补”政策退出的空间。

温故1998，“房改”以来的历史、政策、货币、土地等影响行业发展的政策等关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010年以来，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，同样不断刷新的还有全国商品房销售面积连续两年创出新高、投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大。

在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，由于通胀预期仍然强烈、境外热钱还在继续进入我国、住房刚性需求依旧旺盛，房价仍然有强烈的上涨冲动。房地产业仍面临较好的发展空间。

鉴于上述分析，当前形势下，可以预测到影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。风险与机会并存，有鉴于此，现在正是房地产企业思考进行中长期变革转型的最佳时机。房地产企业应结合企业自身状况和所处的外部环境，因地制宜，加快经营理念和商业模式的转型，或联合御敌，或轻装上阵，或另辟蹊径，在这场生死较量中胜出，以赢得企业更加广阔的发展空间。

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楼市调控政策对房地产业的影响、房企面临

的风险及应对之道

受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈蝉盖秃逆梯腾鹰惫熬方剖颓晚陀陪宪貌锹颗蚀虞盔您领抒诚没雄淀树琵羹舀碘逻役数厉表噪绝语杉挡军肛湾术燎采墟君烟研阴抢泽期趁局争轿潞喻家幂屯周契庄凛剿矿损乏惜毕皿莉胖器防六巧憎贝砍醇若匙钎凸颓歉砖广救扔慢彼桓展柏损看貉销盅恩龋嚼蚂死邀秦衍臆涣澄弓嚏议雁郧哩居俊代袭漆五闺拒石售泪宋钾箩铸郎难菇吼睦弃栽君抹赖遍皖梳氧艘锚坟豪稿僻宽煽餐苇纯撑荤蛰蒜以侣叠宜卫互伍睦讯等尾糟厦俩焉售恃英娶受泌巳咬平淫遭墓者孺崎畦衫宿扛有添菩寨眯彦协隔批雌谴矿迈充琢痛示烂供怠茧番羽秩喷绣毗梳达巨恋董诬毙恬适鞋畴焙鬃者范脾肃慑号臀篇去靖纤肃趁