按揭贷款未批之商品房买卖违约责任承担问题研究

一、问题的提出：从现实中发生的两则真实的案例说起

　　案例一：李某以按揭付款方式与房地产开发商签订了一份商品房买卖合同，就付款方式双方约定如下：房屋价款60万，买受人李某以按揭方式支付购房款。其中定金3万元，首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人李某于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人李某向银行申请贷款支付。合同签订后，李某依约支付了3万元定金和相应的首付款，但在申请银行贷款的时候遇阻，贷款拖了一个月始终未放下来。原来，李某曾经将信用卡借给朋友使用，被刷爆，后偿还延迟，影响了李某的信用记录，银行拒绝了李某的贷款申请。因按揭贷款未获批准，李某无力支付剩余购房款，于是向开发商提出退房。开发商同意退房，但是拒绝返还购房定金和首付款。

　　案例二：家住南京的王某，欲通过一家房屋中介公司在市中心购买一套二手房，遂与某房屋中介公司签订了一份《二手房买卖中介合同》，约定中介费用为房屋价款的百分之一。后经过中介公司的介绍，王某看中了刘某的一套房屋，并与刘某签订《房屋买卖合同》约定房屋价款100万，买受人先支付3万元定金，首付款40万在七天内交付给出卖人，剩余房款由买受人通过按揭贷款的方式支付。买受人需在合同签订之日起60日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到按揭贷款。合同签订后，王某按照合同约定支付了相应的首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。很快，两个月过去了，王某的贷款申请始终没有获批。后来王某经过多方打听，才知其身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这一消息，王某当即到了当地派出所进行查询，结果王某的身份证号码是正确的。王某持派出所提供的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍然拒绝发放贷款。因按揭贷款未获批准，王某无力支付余下的购房款，无奈提出解除合同。三方就定金和中介费用支付发生争议。

　　从上述两个案例中，我们不难发现商品房按揭贷款未获批的情况下，买卖双方甚至中介第三方都将面临一定的法律风险，遭受一定的损失，为了尽量保全己方的利益免受损失而发生一系列的纠纷。我们需要从合同法的相关规定寻求救济，厘清这种情况下合同双方当事人的权利义务，从而为公平合理地解决纠纷提供法律上的依据。

　　二、问题的分析：按揭的法律性质初探

　　（一）商品房按揭贷款的性质

　　按揭是英美法系中的一种物品的担保方式，即mortgage"。最初是由香港人翻译而来。简而言之，商品房按揭贷款就是指买受人将与房地产开发商之间的商品房买卖合同标的物抵押于商业银行，商业银行把一定数额的钱款贷给购房者并以购房者的名义将钱款交予房地产商的一种法律行为。具体而言，按揭是由房地产开发商、商业银行、商品房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同，支付不低于一定比例的首付款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向商业银行申请购房余款的贷款；商业银行收存买受人所购商品房的权利证书，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向商业银行承担买受人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。1

　　按揭贷款于20世纪90年代始从我国香港地区移植到我国大陆，所以相关的法律规定相对较少，对商品房按揭的定性尚不明确。学术界一般认为，商品房按揭贷款的法律性质属于让与担保。2

　　（二）现行法律的依据

　　2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。 该条款成为许多买受人主张权利，要回首付款、定金甚至中介费的依据，然而每个个案中关于因不可归责于当事人双方的事由的判断存在争议。

　　三、法律的运用：按揭商品房买卖中当事人权利义务分析

　　法律是朴素的，是解决实际问题而产生的。在按揭贷款未获批准的情况下，房屋买卖合同当事人的关于首付款和定金返还问题，以及房屋中介合同当事人中介费支付或返还问题要根据具体的案件情况做出不同的处理。

　　（一）一手房买卖中首付款和定金纠纷处理

　　在一手房买卖中，购房者与开发商基于意思自由签订商品房买卖合同或者预售合同。合同中，买卖双方约定首付款支付以及余款通过银行贷款支付，此时的买卖合同成立并且生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，一方当事人可以请求解除合同。这即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合同可因解除而终止，商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。这种情况下，按揭贷款没有申请下来，而迫使买卖合同无法继续履行，开发商应当将购房者支付的首付款返还给购房者。至于购房者支付的定金是否需要返还，则要考虑按揭贷款没有获批是否由于不可抗力或者其他不可归责于双方当事人的事由了。根据定金罚则，支付定金的一方违约，则不能要求返还定金，收取定金的一方违约，则要双倍返还定金。案例一中，张某因为信用记录不良而无法申请按揭贷款，自然要承担违约责任。尽管是张某的朋友透支了他的信用卡影响了其信用，但这都是由于张某一方的原因导致按揭贷款未获批，张某存在过错或过失。如果双方没有约定定金，则根据买卖合同中的违约条款，支付违约金。若未约定违约金条款，守约一方可以根据实际损失要求赔偿违约金。