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新项目选址开发流程

时间：2015-10-23 下载该word文档

新项目选址开发流程
一、总流程图
二、选址思路、地块标准：

思路一：扎堆儿于已形成规模、较为固定、集中的汽车商圈。选择中高端品牌4S店周边用地。以相对成熟的汽车销售环境推动我品牌销售。
思路二：选择未形成规模销售的汽车商圈但已有部分中、高端品牌汽车入驻，在个别高端豪华品牌4S店周边的可用空地或有转让意向的其他品牌有规模的4S店。
思路三：制造、创造汽车销售商圈。选址交通便利、发展空间较大、土地资源丰富、政府给予政策倾斜，鼓励投资的区域。以我品牌为基、吸引各大品牌入驻、创造新的汽
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车销售商业中心。投资期较长，可行性研究需得到公司认可。
三、选择土地标准及要求：
1、临近城市主干道，面宽至少60米—100米，进深至少120米，面积15亩—30亩为宜（余量储备）。
2、土地性质最好为商服用地，其次才选择建设用地性质，最后才选址耕地性质。 3、了解、收集地块的规划资料（能购到规划局的规划图最好），地块面积，长、宽尺寸，退线尺寸。
4、了解收集了解土地周边情况。建筑限制高度、绿化率、容积率、建筑密度、建筑退线及与周边的建筑位置尺寸、层高，与主入口的路面落差，当地政府对土地开发的其他要求。
5、避免接触中间人抬高土地出让价格，落实地块产权及地上建筑物的归属权，有无地下的井、坟等情况。以“招牌挂”形式参加竞拍或找到土地所有权的单位、个人谈判，购买或者租赁。
6、了解周边有无高压线路、光缆铺设，是否采空区、有无噪声等环保强制要求。 7、了解地块所属地的供电、水、暖、燃气、通讯，道路及市政管网等情况。
8、制作地块的地图准确位置PPT及全景照片资料及周边道路、汽车品牌情况的照片资料。
四、选址开发工作分部流程：（一）出发前的准备：

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1、目的地确认，投资品牌、规模的确认。 2、整理城市概况-通过网络、书籍、地图
包括：地理位置、面积、行政划分；人口数量、分布；经济命脉、矿产资源；历年GDP增长；招商引资政策；交通发展；汽车市场状况（高端车保有量、上牌率、各品牌销量占比、增长率等）。
3、整理制作该城市中高端品牌汽车销售分布图
中高端品牌包括：劳斯莱斯、宾利、法拉利、玛莎拉蒂、兰博基尼、保时捷、宝马（MINI）、奔驰、奥迪、路虎、雷克萨斯、进口大众、沃尔沃。通过厂家网站查询经销商位置，做出初步分布图。（网站标示位置不一定准确，现场考察时再次确认）
4、根据高端竞品坐落位置，周边查看是否有适合品牌的空地。通过卫星图查看是否有空余、利用笔记本画草图的形式标注行政区、街道、品牌、空余土地的位置。
5、将城市分为东南西北四个区域，对每个区域内的竞品位置一一按第四步奏分析之后，根据周边品牌分出重点区域、次要位置，同时对该城市的汽车市场分布状况分出重点区域。在实地考察中要对地图上显示空闲、余量土地较多的区域进行重点考察。卫星图存在更新缓慢的现象，故一切以实地考察为准。
6、根据资料汇总情况初步确定考察路线并安排日程。考察路线应该以重点区域为主、为先，次要区域、位置很可能在考察重点区域时顺路考察，而考察工作是否高效与前期做的准备工作息息相关。另为节省时间、提高效率、压缩开发费用，选择住宿位置
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时尽量选在去往各区域距离均等的位置。
7、收集去往考察城市的方式及交通工具信息及住宿信息。尽量制定路途时间选择在周六日工作日到达的日程安排。
8、需要准备的设备:笔记本电脑、照相机、读卡器、测距仪、小巧的笔记本、笔、便于携带大方得体的包、带GPRS定位、导航功能的3G手机或掌上电脑并可显示电子地图临时搜寻品牌信息。

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（二）到达目的地的工作流程
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1、到达目的地抵达住宿地，利用打车和司机沟通、入住和服务员沟通等等身边的一切机会和本地人了解当地汽车销售区域位置并和出发前做的功课进行对比进一步确认、选择考察路线。
2、反复观察卫星地图做好空地记录、草图，制定第一天的出行路线。
3、选择经济的交通工具最好坐在副驾驶位置上准备好照相机随时拍下类似选择对象的照片，依照出行路线行进到达各大品牌应示意司机停车或慢行从多角度拍摄照片（交通状况、周边环境、店面规模等为自己学习、积累选址经验留下素材），进入汽车销售区域应尽量步行“扫街”。
4、遇到符合公司选址标准的地块，打听一切可以利用的信息（如：计划发展什么项目、何时动工、有无出让、转租、合作意愿等等），不要轻易放弃，多方打探地主信息联系方式。具体渠道、方式多种多样需要总结、需要创造、也需要沟通的技巧、更需要耐心。。。。。。
5、打听到地主信息时，最好和有经验的人沟通沟通如何谈判、注意事项有哪些、哪些能提、哪些不能说，最后询问对方价格多少。。。。。
6、将具有意向可选择的土地的照片信息一一拍摄，最基本的四个面的照片要有：项目选地的正面、对面、左、右面。可以多拍摄一些回来存档以便不时之需。
7、每天选址“扫街”回住处后，必须及时整理资料、从新确认各品牌位置，并精炼的插入照片1张能显示出该品牌的规模。

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（三）资料汇总ppt制作流程：

1、标记地图：从所参考车辆品牌官方网站中搜集整理选址城市区域中各品牌店名称、地址等相关信息。使用“百度”、“谷歌”等地图搜索功能，将整理后的各品牌店面
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位置标记于地图中。
2、截图保存：将包含位置标记的地图范围全部进行截图保存进行后期处理。 3、在截图上准确位置加上汽车品牌标志。
4、在包括各大品牌车标的整体选址图上加上选址位置“★”标记。
5、将选址位置地图局部放大截屏后明确标注“★”标记，并把紧挨选址位置的其他品牌4S店标注出来。
6、将选址位置地图局部放大并转换成卫星图截屏后明确标注“★”标记，并把紧挨选址位置的其他品牌4S店标注出来。
7、选址照片：应选择典型，能够充分反应出选址情况的地点拍摄的照片按面向项目门面左、右、对面四个方向黏贴照片制作ppt。
8、标注照片朝向。加入更进一步的联系人资料及规划。 9、总结市调情况，选址情况概述。
要求：文件一律做出ppt格式、要求简洁明晰、主题突出、项目用地描述清楚、周边环境、商业氛围概述客观。
选址位置ppt：

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选址相关信息ppt：

项目用地照片ppt：

资料汇总、总结ppt：
东南西北全部区域考察、选址结束后，根据市场调研情况及自己的所见所闻，做出本城市汽车销售发展趋势的个人概述。提出自己的建议请决策层审核。

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