襄阳市2015年1-2月房地产运行情况及2015年全年市场展望

从目前房地产行业调控政策的效果来看，十年来的调控并未使房价下降，尤其是资源相对集中的一线城市，房价逐年攀升。而三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续，在未来的一段时间仍将面临着比较大的去库存压力。为了刺激三、四线城市的房市行情，政策很有可能会向三四线城市倾斜，限购令或将有所松动。政府调控房地产的思路已经从一刀切转向“双轨制”，开始分层、分城施策，这给局部政策留出了放松的空间。
    三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续，在未来的一段时间仍将面临着比较大的去库存压力。华东区域城市普遍依靠出口拉动经济，由于外需不振导致出口低迷，部分城市出现信贷危机，从而导致住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、常州、无锡、温州等城市。而鄂西北地区的三四线城市风险也相对较大，襄阳、十堰、宜昌等城市库存大量积压，市场表现不振，去库存任务艰巨。为了刺激三、四线城市的房市行情，政策很有可能会向三四线城市倾斜，限购令已有所松动。目前襄阳市市房管局、市住房公积金管理中心等8部门联合颁布《关于促进市房地产市场稳健发展的实施意见》，在市民购房公积金、个人购房税收等10个方面释放出较大的优惠信息，这突显出目前三、四线城市对激活房地产市场，减轻库存压力的迫切需求。

襄阳市商品房销售在羊年1月至2月均取得了开门红的好成绩，1月份销量再次突破两千套、二十万平方米，商品房销售面积和销售金额环比均有所增加。2015年1月商品房成交面积20.95万平方米，环比增加1.4%；商品房总成交金额11.23亿元，环比增加1.8%；商品房成交均价5325.35元/平方，环比减少0.55%，商品房价格保持在稳定水平。新增商品房供应36.02万平方米。春节期间的二月份，新增供应和销售备案由于传统春节大假而大大降低。2015年2月，襄阳市区新增商品房供应18.38万平方米，与上月相比有明显减少。市区商品房销售面积和销售金额同比、环比均有所下降。本月商品房成交面积9.92万平方米，环比增加-52.65%；商品房总成交金额5.7亿元，环比增加-49.23%；商品房成交均价5747.8元/平方，环比增加7.93%。商品住房和写字楼均价稳中有升，商业用房均价环比增加幅度较大。为全面深入地了解2015年襄阳房地产市场运行现状及未来发展，天润集团营销策划中心就2015年1-2月市场运行情况及2015年全年市场展望作如下总结汇总。

一、土地市场分析

2015年1月，襄阳市市区通过挂牌出让4宗房地产项目开发用地，土地成交面积6.49万平方米，成交金额共2.39亿元，平均地价245.9万元/亩。樊城区和高新区各1宗，均为商业用地，由湖北超越置业有限公司和襄阳豪景苑投资发展有限公司竞得；襄城区2宗，1宗住宅用地，1宗商住用地，由襄阳市溪苑实业总公司竞得。

2015年2月，襄阳市市区通过挂牌出让11宗房地产项目开发用地，主要分布在樊城区和襄城区。土地成交面积28.7万平方米，成交金额共10.68亿元，平均地价248.2万元/亩。其中，樊城区8宗，包括5宗商住用地，2宗住宅用地和1宗商业用地，由襄阳融侨房地产开发有限公司、襄阳铜锣湾投资开发有限公司、襄阳锦绣长富房地产开发有限公司和襄樊市建设投资经营有限公司以及襄阳侨丰投资发展有限公司竞得；襄城区3宗，2宗其他商服用地和1宗其他批发零售用地，由襄樊市建设投资经营有限公司竞得。

二、商品房预售情况分析

2015年1月商品房预售面积36.02万平方米。其中，商品住房新增预售14.07万方；写字楼新增预售0.38万方，商业用房新增预售21.57万方。

2015年2月商品房预售面积54.39万平方米。其中，商品住房新增预售10.05万方；写字楼无新增预售；商业用房新增预售8.33万方。

2015年1-2月商品房预售面积18.38万平方米。其中，商品住房新增预售24.12万方；写字楼新增预售0.38万方；商业用房新增预售29.9万方

三、商品房销售情况分析

1、商品房成交套数

1月商品房销售2200套（不含限价房和撤销备案商品房），环比增加22.97%，同比增长2.37%。其中，商品住宅成交1231套，环比增加-15.2%，同比增长-4.7%。住宅日均成交39.7套，套均面积107.2平米。非住宅（包含写字楼与商业营业用房）成交969套，与上月相比有所增加。（本文相关数据均来源于襄阳住宅与房地产信息网）

2月商品房销售898套（不含限价房和撤销备案商品房），环比增加-59.18%，同比增长-53.9%。其中，商品住宅成交750套，环比增加-39.07%，同比增长-54.07%。住宅日均成交26.8套，套均面积107.46平米。非住宅（包含写字楼与商业营业用房）成交148套，与上月相比有所减少。（本文相关数据均来源房管局）

2、商品房成交面积

1月襄阳市商品房成交面积20.95万平方米，环比增加1.4%，同比增长-4.4%。其中商品住宅成交面积13.2万平方米，环比增加-16.9%，同比增长-7%；写字楼成交面积写字楼销售0.91万平方米，环比增加幅度较大；商业用房成交面积6.84平方米，同比增长-7.8%。

2月襄阳市商品房成交面积9.92万平方米，环比增加-52.65%，同比增长-44.64%。其中商品住宅成交面积8.06万平方米，环比增加-38.94%，同比增长-53.78%；写字楼成交面积0.2万平方米，环比增加-78.02%；商业用房成交面积1.46平方米，环比增加-78.65%；工业用房和其他成交面积0.2万方。

3、商品房成交金额

1月，襄阳市商品房总成交金额11.23亿元，环比增加1.8%，同比增长-14.6%。其中，住宅成交金额6.41亿元，环比增加-19.34%，同比增长-12.95%；写字楼成交金额0.48亿元；商业成交金额4.34亿元。

2月，襄阳市商品房总成交金额5.7亿元，环比增加-49.23%，同比增长-31.4%。其中，住宅成交金额4.02亿元，环比增加-37.26%，同比增长-51.14%；写字楼成交金额0.1亿元；商业成交金额1.43亿元；工业用房和其他成交金额0.15亿元。

4、商品房成交均价

1月，襄阳市商品房成交均价5325.35元/平方，环比增加-0.55%，同比增长-11.2%。其中商品住宅成交均价4859.78元/平方，环比增加-2.8%，同比增长-6.35%；写字楼成交均价5288.58元/平方，环比增加27.7%；商业用房成交均价6341.59元/平方，环比增加-6.4%，同比增长-14.14%。

2月，襄阳市商品房成交均价5747.8元/平方，环比增加7.93%，同比增长23.93%。其中商品住宅成交均价4993.57元/平方，环比增加2.75%，同比增长5.72%；写字楼成交均价5288.58元/平方，环比增加3.37%；商业用房成交均价9812.15元/平方，环比增加54.73%，同比增长-14.32%；工业用房成交均价1447.06元/平方。

4、政策扶持

继武汉全面取消限购政策后，襄阳房地产市场也迎来“襄十条”新政。

  2014年9月27日，市房管局、市住房公积金管理中心等8部门联合颁布《关于促进市房地产市场稳健发展的实施意见》，在市民购房公积金、个人购房税收等10个方面释放出较大的优惠信息。

  降利率

  首套房贷款享七折利率

  《意见》要求各商业银行要严格落实差别化个人住房信贷政策。对首套普通商品住房首付比例按30%、贷款利率按基准利率0.7倍执行；购买二套普通商品住房，按揭贷款利率按不高于基准利率的1.1倍执行。

  对二套房的认定标准上，《意见》明确认房不认贷。对在襄阳市区(不含“三县三市”及以外的房产)内无商品房贷款记录或已还清贷款的，统一按首套房按揭贷款政策执行。

  对银行受理贷款的时间上，《意见》亦强调，符合贷款条件的购房者，银行要在一个月内办结相关按揭手续，及时放款，不得附加其他放款条件，并将纳入监管机构考核内容。《意见》还要求，金融机构要对房地产企业实行差别化信贷政策。对实力强、资质高、信誉好的房地产企业优先满足信贷需求；基本面好、信用好但暂时出现资金困难的企业，银行不压贷、不抽贷，对已批未建、在建和预售的商品房给予信贷支持。

  松贷款

  公积金缴存3个月可贷款购房

  明日起，职工连续足额缴存住房公积金满3个月即可申请住房公积金贷款，并执行按月扣划的新还款政策，以减轻公积金贷款还贷压力。

  公积金贷款额度上，职工购买首套住房，贷款额度不超过总房款的70%(含)；购买第二套住房，不超过总房款50%(含)。

  个人购买的普通住房，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，契税执行减半征收。而90平方米家庭唯一住房的，仍按1%税率征收契税。

  在襄阳创业就业的大学生和非襄阳籍居民在襄阳购买首套住房的，与本地居民享同等待遇。

  调结构

  政府购商品房做保障房

  《意见》指出，建立向社会购买保障性住房的办法和机制。新增的保障房、安置房，有条件的采取向社会购买的方式，该数量将逐步达到整个保障性住房任务量的50%。

  此外，引导被征收人在棚户区改造过程中，尽量选择货币安置方式，逐步提高货币安置率至50%以上。

  国家开发银行棚户区改造贷款资金将被安排购置部分存量商品房做为公租房和棚户区改造安置房，以满足更多市民对公租房、棚户区改造安置房的需求。

  对于二手房市场，《意见》主要要求培育租赁市场。买卖自用5年以上的唯一住房，免征个人所得税。鼓励企事业单位和市民将闲置住房对社会租赁，对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税，免征住房租赁合同印花税，免征城镇土地使用税。

五、襄阳东莞工业城项目情况

1、项目介绍

襄阳东莞工业城，位于襄阳市最具有发展前景的工业聚集区——襄州区伙牌镇，距离襄阳市最大的两大商业中心（万达广场、天润万象城）都只需10分钟车程。项目总占地1200亩，投资30亿元，是鄂西北最大厂房供应商，目前一期20余万方全能厂房已全部建成，并现房发售。

襄阳东莞工业城——湖北省重点建设项目、襄阳市小微企业聚集地。

2、销售情况

2014年2月初完成一期钢构厂房J3招租，面积为3056平方米，租金为293376元。

2014年3月完成标准厂房D2销售。当月完成E10首付款全额回款。并提交按揭资料。

2014年4月完成标准厂房D3销售。当月完成F1、D4首付款全额回款。并提交按揭资料。

2014年5月完成G-9、G-19的首付款全额回款工作。并提交按揭回款资料。共计回款549.6949万元。

2014年6-12月完成一期天润国际石材城34套厂房销售招商工作。共计回款8261万元

3、土地储备情况

襄阳东莞工业城一期用地350亩，二期储备用地850亩。

4、价格变化情况

襄阳东莞工业城作为省市重点建设项目，作为工业地产项目的独特性，市场存量较低，厂房销售价格在低迷的房地产市场上保持持平。价格与2014年度未发生变化。

六、金融支持襄阳保障房建设情况

农业银行： 近年来，农业银行积极为各地的保障性住房建设提供信贷支持。自2008年以来，农业银行累计发放各类保障性住房开发贷款126亿元，支持项目160余个。2010年累计发放保障性住房开发贷款44亿元，截至2010年末，保障性住房开发贷款余额97.7亿元，比年初增加33亿元，支持保障性住房项目63个，住房总建筑面积达502万平方米。

中央预算：近日，省发改委、省住建厅下达保障性安居工程配套基础设施建设2013年中央预算内投资计划，我市31个保障性安居工程项目获中央预算内投资7827.6万元。市发改委昨日透露，项目总建筑面积63万平方米，建成后将惠及33100名住房困难群众。这31个项目是：新建廉租住房类项目5个，总建筑面积77594平方米；国有工矿棚户区改造类项目8个，总建筑面积173131.7平方米；国有垦区危房改造类项目10个，总建筑面积346590平方米；国有林区危房改造类项目8个，总建筑面积35460平方米。

保障房现状：3月13日，记者从2015年度市住房保障和房屋管理工作会议上了解到，今年市区将开工建设各类保障性住房4065套，其中公共租赁住房3600套，棚户区改造住房465套。据了解，今年全市计划开工建设城市棚户区改造住房和公共租赁住房46220套，基本建成32924套，分配入住19800套，新增发放租赁补贴2640户。其中，市本级开工建设33133套，基本建成24153套，分配入住14492套，新增发放租赁补贴800户；市区开工建设各类保障性住房4065套，新增发放租赁住房补贴450户。

去年，全市共开工建设各类保障性住房56816套，完成目标任务的101%；基本建成37114套，完成目标任务的103.1%；分配入住21383套，完成目标任务的101.8%；新增发放租赁补贴3072户，完成目标任务的109.3%。住房保障工作超额完成省政府既定目标和市政府年度“十件实事”以及改善民生“三年行动计划”确定的工作任务，在全省“一主两副”城市组中排名第一。今年，我市将继续加大保障房建设力度，满足困难群体住房需求。

七、下半年市场展望

综合2015年1-2月份襄阳房地产市场运行情况与现有市场发展情况，下半年会有以下几个方面发展趋势。

1、房地产宏观政策整体趋稳

李克强：房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

2、商品房供应增势趋缓

一，2014年全年，商品房新开工面积同比下降14.6%，意味着2015年将入市销售的项目有所减少，商品房新增量随着有所减少。二，2015年1-2月商品房市场供销比都有所下降，且商品房供应增长速度小于销售速度，商品房消化速度较快。三，主管部门加强市场监管，加大对商品房预售许可证审批监管，提高商品房预售门槛，引导开发企业合理定价，这在一定程度上减缓项目办理预售进度，使得商品房供应增势趋缓。

3、商品房销量保持稳定

一，襄阳房地产市场是以刚需为主的楼市市场，相比于一二线城市，政策影响力更小，其抗风险力更强，且在楼市总体调控政策不变的环境下，市场预期逐步趋稳，以刚需及改善作支撑，后期市场销量将保持稳定。二，襄阳正大力推进城镇化建设和棚户区改造工程，产生大量的拆迁群体，除去还建房外市场依然有较大的购房群体，为楼市销量稳定奠定基础。三、我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，未来将对房地产业形成利好，推高未来市场销售量。 

4.4商品住房房价存上涨压力

一，市区连续近一年销量走低，并持续保持低位运行的态势，市民购房热情持续低迷，低迷的市场需求在一定程度上给房市松绑。二，消费者的观望心态还将持续，未来将对商品住房价格产生影响。

结语：2015年3-12月，我市将继续坚持房地产市场宏观调控，把握好政策方向和执行力度，进一步巩固调控成果，稳定市场各方预期，加强市场监管，努力促进房地产市场平稳健康发展