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第３１卷第４期　２００９年７月　湘潭师范学院学报（社会科学版）　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｘｉａｎｇｔａｎ　Ｎｏｒｍａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ）　ＶＯＩ．３１　ＮＯ．４　Ｊｕ１．２Ｏｏ９　论　当前　我国的房价收入比　周　艳　（湖南信息职业技术学院，湖南长沙４１００１）　摘要：通过一系列数据，计算了我国近年来的房价收入比，并指出了其变动趋势，发现我国的房价收入比在经历了上　涨后，正在逐步回落，说明我国居民的住房可支付能力在不断增强。因而，要解决居民的住房Ｉ＂ｑ题，除了尽可能的压低房价　外，还要提高居民的收入水平。　关键词：房价；居民收入；房价收入比　中图分类号：Ｆ２１　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９—４４８２（２００９）０４—０１０６—０２　一问题的提出　二手房交易的价格，家庭收入也是中位数收入。而就我国　目前的情况来说，大多研究者采用住房价格和收入的平均　数，这是由于我国的住宅是按照平方米价格交易而不是按　日前，完善住房保障制度是我国房地产宏观调控的首　要任务，而要解决好住房保障问题，使每个居民的基本住　房需求都得到满足，首先就要对居民住房的可支付能力有　一照套来交易，又由于纳入我国家庭收入统计的收入只是全　部家庭收入中的一部分，很难严格统计。本文主要采取徐　滇庆学者（２００６）的定义方法，即房价收入比等于住房平均　价格除以平均每户家庭全部年收入。每平方米的住房平　均价格可以用商品房销售面积和销售额计算出来，再乘以　人均居住面积，乘以每个家庭的平均人口数，就可以计算　出每套住房的平均价格。而平均每户家庭年收入可以用　个科学的判断依据。房价是房地产市场运行的一个重　要参数，然而房价上涨或下降的态势，并不能充分说明这　样的房价是高还是低。另外，我国的经济发展不均衡状况　也决定了各地区的收入水平差异较大，房价也有很大差　别，不能一概而论。　判断房价高还是低的方法，国际上通常使用房价收入　比这个指标。房价收入比不仅是预测住房需求的一个重　城镇居民人均全部年收入乘以每户平均人１２１数，这样就可　以算出房价收入比了。　要参数，它对于分析房地产市场运行状况，评判房地产市　场价格水平和居民的购房能力，甚至于国家的宏观调控政　策的制定，都具有重要的意义。可以说，房价收入比是衡　量房地产市场状况的一个综合性指标。　三我国当前的房价收入比　１．工资增长率与房价增长率　自１９７８年改革开放以来城镇居民平均每户家庭收入　在持续增加，从图ｌ可以看出，１９９８年以来的增长率一直　二房价收入比的界定方法　目前房价收入比尚没有一个统一的定义，对于房价收　入比的计算方法，可谓是仁者见仁，智者见智。计算过程　不同，得出的结果自然不同，有的甚至大相径庭。根据联　合国居住中心区的定义，房价收入比是指居住单元的中等　保持在１０％以上，虽然２００８年受金融危机的影响，城镇居　民收入的增长幅度有所滑落，但仍达到了７％。另外，国家　统计局数据显示，从整体上看，我国近几年的居民收入增　长率一直高于价格的涨幅，说明城乡居民的购买力水平在　不断提高。　同时，平均住房价格也在不断上涨，从图ｌ可以看出，　在我国的居民平均工资水平平稳增长的同时，同期商品房　自由市场价格除以中等家庭年收入，这个比例很不好计　算，因为“中等”这个区间很不好定义。很多学者用总房价　除以家庭总收入，算出的房价收入比都是高达１０％，无论　采用何种计算方法，我国的房价收入比偏高是世界有目共　睹的。　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要　销售价格的增长率也在不断上扬，在２００５、２００６年甚至超　过了工资增长率，但总体上来说，居民工资增长率还是高　于房价上涨率的，特别是２００８年的房价普遍下跌，更拉大　了这两者的比例。这样看来，我国居民的购房能力并未下　注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收　人比计算时所选取的房价是中位数价格，包括新房交易和　降，房地产市场所谓的“泡沫论”并不符实。　收稿日期：２００９一ｏ４—１８　作者简介：周艳（１９７３一），女，湖南衡阳人，讲师，主要从事经济研究。　１０６　
堡静半ｌ｜ｆ　嚣　舯　垴　ｍ　５　年　ｒ’　均Ｉ　资增长率　席价增Ｋ率　＋　增ｌｋ＿牢　＋崭价墙Ｋ率　资料来源：中国统计年鉴计算得来　图１　１９９８年以来我国职工平均工资增长率与商品房　价格增长率　２．我国的房价收入比　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入　比在３～６倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房　消费占居民收入的比重应低于３０％。世界银行也曾经给　出过一个指标，认为房价收入比保持在２：１与６：１之间为　合理的，将这个指标转化为月付收入比会更容易理解一　些。而联合国人居中心则认为房价收入比在２—３倍之间　较为合理，房价收入比超过５时，大多人会买不起房子。经　济学教科书上指出，如果住房市场是有效的，那么买房和　租房原则上应该是等价的，事实则并非如此。据专家测　算，我国居民能承受的房价收入比在４以下，而根据计算的　结果，我国各个城市的综合房价收入比都在５以上，这还是　一个粗略的计算结果，房价收入比的地区差异极大，很多　经济发展较快的大中城市的房价收入比远远超过了这些　数据，这就意味着我国现在面对着的严峻现实：大多数人　离拥有一套自己的房子这个目标还有较远的距离。　我们知道，房价收入比偏高会给房地产市场带来许多　负面影响，它会使得有效的商品住房的市场需求难以形　成，会阻碍住房制度改革和住房自有化率提高的进程，而　且会造成大量的商品住房空置，恶化居民的支出预期，加　剧经济紧缩的程度，会造成房地产市场的经济泡沫。因　而，很多学者都由计算出的我国房价收入比偏高，得出我　国房地产市场存在严重泡沫的结论。图２是根据徐滇庆学　者的定义方法计算出的我国房价收入比走势图。　。　《　Ｉ　船　数据来源：中国统计年鉴整理并计算得出　图２我国房价收入比走势图　从图２可以看出，自１９８７年以来的房价收入比一直在　升高，但近几年已经稍有下降，特别是自２００７年年底的少　数城市房价的下降，２００８年的房价收入比继续走低，以后　几年的房价收入比应该还会下降。由于计算口径的不同，　这些数据可能与其他的结果有所偏差，但总的说来，我国　的房价收入比并没有在很大程度上偏离上国际公认的倍　数。并且随着近几年房价收入比在不断回落，更是逐渐接　近国际认可的数据。由于地区差异性，我国各个城市的房　价收入比也不尽相同，有的地区的房价收入比已经相当接　近国际水平。因而，不能以偏概全的说我国的房价收入比　远远超过世界水平，我国的房地产市场存在严重的泡沫。　也有人认为，工资水平的上涨是与物价水平的上涨是　互相联系的，而房子只不过是其中的一项生活必需品。在　城市商品房价格居高不下的今天，一个普通市民，特别是　中低收入阶层，即使工资的涨幅高于房价的增幅，购买房　子仍是遥不可及的梦想，高昂的房价已经将居民的收入远　远甩在后面，很多购房者为了买房，向银行贷款按揭，背上　了沉重的负担。因而，单看收入很难衡量一个国家的状　况，因为我国居民的收入水平一向偏低，这是与我国的生　产力水平与生产状况还有我国的低物价水平相适应的，但　是，房价的一路走高就超出了这个物价水平，使得很多城　镇居民买不起房子。　固然房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致反　映一个城市居民家庭收入与房价的关系，但是如果能有一　套合理的统计准则，房价收入比还是一个相对比较清晰的　指标。如果工资水平能够与国民经济的增长速度一样快，　就能大大提高中低收入者购买商品房的能力，这是实施居　者有其房的关键性措施，也是完善住房保障制度的关键所　在。因而，大幅度提高城镇居民的工资水平，改善我国的　低工资体制，具有及其重要的意义。　四　结语　近期，关于我国的房价收入比是否合理，我国的房地　产市场是否存在泡沫，社会各界的讨论如火如荼，却未能　有一个统一的答案。无论如何，我们绝不能低估房价暴涨　的危害性，政府也在采取一系列宏观调控措施，对房地产　市场的失衡现象进行纠正。伴随着金融危机影响的加深，　我国房地产市场的房价也在不断回落，相信其正在向着合　理区间回归，我们拭目以待。　另外，人们评价房价收入比，无非是希望大家都能买　的起房子。事实上，在一些房价收入比在２—３倍的西欧、　北欧国家，例如瑞典、德国，其住房自有化率只在３０％左　右，而在诸如匈牙利、保加利亚的东欧国家，虽然其房价收　入比高达达到２５～３Ｏ倍，其住房自有化率却高达９０％以　上。而美国、日本在房价收入比不断下降的情况下，其住　房自由化程度并未有太大改变。可以看出，买房和租房都　是合理的消费形式，在我国的城镇住房制度进程中，出售　公有住房，把其推向房地产市场，无疑是非常正确的举措，　因而，我国也不必一味的计较房价收入比的高低，而是要　采取更加高效的政府住房政策、住宅产业政策和土地使用　政策，解决我国目前的住房问题。　参考文献：　［１］徐滇庆．房价与泡沫经济（第一版）［Ｍ］．北京：机械工　业出版社，２００６．　［２］杨永华．论房价和房价收入比［Ｊ］．经济学家，２　，　（２）：６４—６９．　［３］杨文武．房价收入比指标研究［Ｊ］．统计研究，２００３，　（１）．　［４］陈杰．动态房价收入比一判断中国居民住房可支付　能力的新思路［Ｊ］．房地产市场，２００８，（１）．　［５］李伟．房价收入比计算方法之我见［Ｊ］．浙江统计，　２００４，（９）．　（责任编校王健）　１Ｏ７　

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