关于旧城改造的调查报告

一、导言

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建文明城市的迫切要求。

旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费， 以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。还有对于拆迁补助问题没处理好，导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。

二、方法

1．调查对象

本次调查以重庆市涪陵区崇义街道辖区居民为主题，采用多阶段随机抽样方法选取调查对象。具体做法是：在辖区内随机抽取10个小区。在每个小区中，随机抽取20户居民，共200户居民构成本次调查的样本。

2．调查地点

重庆市涪陵区崇义街道

3．调查时间

2016年7月6号至7月20号

4．调查内容

崇义街道是2008年5月涪陵区乡镇街道行政区划建制调整的产物，由以前拥有“政经合一”职能的桥南开发区和原崇义街道6个社区构成，是承接重庆辐射涪陵主城的西大门，是涪陵主城江南片区的主要组成部分和城西经济带的核心增长极。辖区幅员面积11.24平方公里，辖10个社区居委会和1个移民小区管委会，常住人口8.3万人。辖区经济快速增长，这种巨大的发展规模与聚集效应，一方面，使辖区经济繁荣、社会稳定、人民生活水平持续提高，另一方面，使崇义街道辖区原有的城市景观遭到不同程度的变异，也使城市这个载体难以承受，水电供应不足、交通路网不畅、邮电通讯不灵、居住拥挤不堪、公共设施不全、生态环境不佳等等。城市现代化建设是我国经济建设的重要组成部分，现阶段我国城市发展水平相对低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，而旧城改造又是城市发展的首要任务。研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。针对这些问题，我们提出以保护的角度建设、从创新的角度来保护的理论，以解决相关问题。旧城改造中还是存在一些问题，如：1)重视城市土地利用，忽视城市环境建设。2)重视城市再开发，忽视修复和保护。

5．调查目的

通过对重庆市涪陵区崇义街道旧城改造过程中若干问题的调查、研究，提出解决问题的对策、方案。为以后的城市规划、旧城改造政策提供有效信息，利于公正、公平的处理各种矛盾维护弱势群体利，实现“以人为本”，改善旧城区，构建社会主义和谐社会

6．资料收集方法

本次调查采取登门问卷调查的方式进行。问卷内容由20个问题组成，如下所示：

1、性别：

A、男 B、女

2、你的年龄段：

A、20~30 B、30~40 C、40~50 D、50以上

3、你是否是崇义街道居民？

A、是 B、不是

4、你对崇义街道旧城建筑以及相关的配套设施是否满意？

A、很满意 B、比较满意 C、不满意 D、非常不满意

5、你认为崇义街道的道路情况：

A、非常宽敞 B、足以应对现在的交通压力 C、有点窄 D、非常窄

6、你认为崇义街道旧城区普遍的卫生情况：

A、卫生、有序 B、不大美观 C、脏乱、随意

7、你认为崇义街道旧城区的排水情况：

A、排水迅速 B、排水缓慢 C、排水非常缓慢，雨天寸步难行

8、你认为崇义街道旧城区的建筑风格：

A、美观大方，协调统一 B、具有历史意义，风情独特 C、样式普通，没有特色 D、样式老旧，风格混乱

9、你认为崇义街道旧城区需要保护的是：（多选）

A、老城区 B、城中村 C、古迹文物 D、老民居 E、传统集市 F、民间文化 G、传统的生活方式以及手工作坊

10、你认为崇义街道旧城改造是：

A、不合时宜，毫无必要 B、慢慢酝酿，等待时机成熟 C、势在必行，迫在眉睫 D、其他

11、新建的街区附近居民购物是否比以前方便？

A、方便多了 B、一样 C、不方便了

12、您觉得实施旧城改造有哪些好处？

A、生活环境更好 B、社会保障会更好 C、交通更加便利 D、子女教育条件更好 E、工作可以更轻松

13、您现在房屋居住条件情况是？

A、好 B、一般 C、差

14、您房屋的产权情况是什么？

A、公房 B、自有公房

15、如果房产权是公房，您愿意在拆迁的同时，将现有房产权购买下来吗？

A、愿意 B、不愿意

16、如对该地块实施旧城改造，您希望选择的补偿安置方式为？

A、货币补偿，拿补偿款到别的地方自行购房 B、产权置换，用现居住房屋调换安置房

17、您希望安置房的地点为？

A、原地回迁 B、就迁安置 C、异地安置

18、您对补偿安置政策了解吗？

A、了解 B、不了解 C、知道很少

19、您希望安置的套型和面积为：

A、40m2左右公寓 B、二室一厅60—80m2 C、三室一厅90—100m2 D、三室两厅100 m2 以上

20、您还有那些意见或建议？

被调查居民的抽取及问卷的发放与回收，均由本人与同事实施和完成。实际发放问卷200份，回收有效问卷198份，有效回收率99%。实际调查样本够吃情况见下表

表1 调查样本构成情况

三、结果与分析

整理过这些调查问卷，我们发现对于旧城改造，大部分人都是持支持态度的，198份有效调查问卷中，125份觉得旧城改造之前城市基础设施不够完全，对原旧城环境不够满意，而自从改造过后，有150份问卷觉得交通便利了，排水设施也比以前好了，并且小区也比以前美观了，对城市环境总体满意度的比例由36.9%上升到75.8%，民众普遍认为改造过后的旧城既没有磨灭城市原来的老城风格，还在其中加入了现代元素，使之美观大方，协调统一。同时绿化方面也改造的不错，植物是城市绿化中的一个主题，是城市建设中不可或缺的内容。一个城市建设水平，绿化在其中占有很大的比重，更主要的是植物具有的生态效益对人们的影响是任何事物无法替代的，从实际出发，既注重了生态效益，又注重了经济效益。

表2 城市环境整体满意度（%）

从调查结果中可以看到，97份问卷认为旧城区的建筑风格“具有历史意义、风情独特”占总问卷的约49%，而仅有19份认为“样式老舅，风格混乱”，此外，158份问卷均认为旧城区需要对老城区、古迹文物、老民居进行保护，190份问卷希望安置房的地点是原地回迁，可见民众对于世世代代生活的旧城区存在依恋之情，对旧城区的建筑风格满意度颇高。但是我们仍然应看到旧城改造中存在的问题，比如调查结果显示，约178份对补偿安置政策并不了解或知道很少，这就说明基层工作中，对旧城改造政策的普及工作还不够完善。

此外，调查结果还反映出了以下旧城改造中存在的问题：

1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。

2、以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益,过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

3、只看到局部的眼前的经济利益，在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和特色。目前许多社区旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。

4、旧城改造中还有一个比较突出的问题就是因改造中因拆迁而产生的问题，主要有以下几点：

①拆迁补偿标准不合理，补偿金额过低。补偿款之低让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。这是造成拆迁纠纷中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本不具备合法的拆迁资格;在拆迁过程中有的拆迁人违规操作。像这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。

③拆迁过程中不能很好尊重被拆迁人的意愿，甚至在双方未达成协议就搞野蛮拆迁。在拆迁过程中使用暴力拆迁，以强凌弱，以大压小，使矛盾激化，这也是造成上访的主要原因之一。

④未能做好拆迁户的安置工作。安置的房屋条件很差，不但证件手续不齐，还经常停水停电，有的甚至是危房，相信任何人被这样安置都不会满意的。

⑤没有按政策办事，拆迁的操作随心所欲，因人而异，有的甚至滥用职权，罔顾群众利益。有的地方不重视规划，不认真做好每年的建设工作计划，而且缺乏政策的连贯性，时常出现今届李书记说拆东区，明届张领导说拆西区，变化之大令干部群众无所适从。房子是人们安居乐业、居住栖息的场所，是中国绝大多数老百姓一生中最大的财富，人们当然十分珍惜和保护它，因此，当地政府在旧城改造时，应体恤民情，顺应民意，不要盲目地搞大拆大建，对于确需拆迁的旧区，就应制定政策，做好规划，做好宣传，争取得到大多数群众的支持，来保证旧城改造工作能够顺利进行。

四、建议

针对上面的问题，可采取如下的对策及措施：

1、旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路

有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。

2、加强规划引导

城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、 用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。 编制旧城改造规划要引入城市经营的观念， 按经济规律办事。对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。

3、以人文本，维护广大人民的合法权益

旧城改造涉及千家万户，若我们借旧城改造之机，立足群众，真真正正为人民群众办实事、办好事，相信天下再难办的事也会迎刃而解。首先，我们应制定补偿、安置和规范拆迁等管理办法，为维护广大群众合法权益提供法律保障。其次，要落实国家有关拆迁方面的方针政策，着重做好补偿和安置的工作，保证“居者有其屋”。最后，要加强住房保障体系建设，特别要重点保护如五保户、孤寡老人、困难户等弱势群体的合法权益。此外，还可通过适量发展经济适用住房和廉租房来解决安置难等问题。

4、 要做好宣传，落实政策

旧城改造涉及到千家万户的切身利益，是社会的热点话题，因此政府要充分做好宣传，与人民做好沟通。要利用电视、广播、报纸、网络等媒体向广大群众正面宣传我们的拆迁政策和房屋拆迁工作情况，展示城市建设的成果，使群众理解旧城改造的目的和意义；要按规定日期提前公告，使被拆迁人有充足的时间去准备搬迁；要向各拆迁户派发有关拆迁政策法规、拆迁补偿标准、拆迁期限、安置地点等资料，使群众充分了解旧城改造的运作，保障了群众的知情权。

5、新区开发要先于旧城改造

旧城改造需要以新区开发为前提，当新区开发成片，配套设施齐备，四周环境优美，自然会将人口密度较大的旧城区居民吸引到新区去居住和办公。这样，旧城区的人口密度就会大大下降，从而使政府在旧城区进行改造时就轻松和方便得多了。

6、旧城改造要注意保留城市旧有特色，不能盲目大拆大建

旧城改造，并不意味拆旧建新、拆低建高、拆小建大，尤其对于有历史意义的城市来讲更是这样，对于旧城中具有特色的旧建筑、古街店铺、古寺名宅、园林古树等，应给予保留。这既是保留本城文化特色的需要，又是继承历史文明的具体体现。在世界上，许多发达国家对名城的保护，已从保护建筑艺术珍品发展到保护历史上普通人生活的一般建筑，从保护单个文物建筑发展到保护周围的历史环境。而我国有几千年的历史文化，古代建筑多不胜数，却许多在这些年的大拆大建中消失殆尽，实在令人心痛不已。古典建筑是我们中华民族历史、文化、艺术和科学价值的结晶，印刻着祖先对历史文化的创造，体现了中华文化精神和个性，具有恒久的价值。保留各个时期有特色的建筑，就是保留我们的历史文化，好好保护它们，将它们完好地交给后代，是我们每一个规划和建设者的责任。

五、结语

虽然旧城改造过程中引发了许多问题，牵涉多方利益，也产生了是否有必要进行旧城改造的疑问，但是社会要进步，经济要发展，城市现代化建设的进程也是不可逆的。旧城改造是一个长期的过程，也是一个关乎到国计民生和社会稳定的工程，一定要慎之又慎，相关部门务必要妥善协调各种矛盾，平衡各方利益，要根据实际情况进行改造，并切实解决好旧城改造中存在的问题，顺利推进改造工作向前发展，使旧城改造真正利国利民。