预缴增值税的时间、地点及不预缴的后果【税务实务】

一、预缴的时点分析

根据财税[2016]36号文及国家税务总局2016年第14、16、17、18号公告的规定,纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务、以预收款方式销售房地产等四种情形,需要按照规定的方法在经营地预缴增值税,同时根据财税[2016]74号文的规定,纳税人应以预缴的增值税税额为计税依据,按照经营地的税率和征收率就地计算缴纳附加税费.

预缴税款的计算、预缴税款表的填报相关规定比较明确,多数纳税人可以准确掌握,政策规定比较模糊的是预缴的时点,也就是,具体应该在什么时候预缴,相关规定不一:

税总2016年第18号公告明确规定,房地产开发企业以预收款方式销售房地产项目,「应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款」;

此外的三种情形,相关文件只是笼统的规定,纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务,纳税义务发生时,向经营地主管地税或国税机关预缴税款.

根据以上规定分析,房地产开发企业纳税申报期内收到多笔预收款的,可以在次月申报期内合并一次预缴税款;其他企业应在纳税义务发生后逐笔预缴税款.

二、房地产企业预缴地点的分析

值得注意的是,关于房地产企业预缴增值税的地点,除财税[2016]36号文附件二第一条第(十)款第2项规定「一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报」外,18号公告关于房地产开发企业预缴的地点均明确为「主管国税机关」.

这个光秃秃的「主管国税机关」前面没有任何前缀,到底是房地产项目所在地的「主管国税机关」?还是房地产开发企业的「主管国税机关」?

从房地产开发企业的经营模式上看,大体上有两种,一是项目公司模式,也就是在项目所在地成立独立的项目公司,由项目公司承担房地产项目的开发;二是项目部模式,即房地产开发公司成立相应的项目部,负责具体的项目开发业务,但相关手续及涉税事务均由总公司承担.