仲量联行：潜力无限的中国冷链物流市场

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2009年09月24日10:12  新浪乐居商业地产频道

　　2009年9月23日，仲量联行发布其研究报告——《潜力无限的中国冷链物流市场》。以下为该报告全文：

　　中国是全世界人口最多的国家，其食品消费增长迅速。随着收入的增长，中国人的饮食习惯正在发生变化，导致易腐食品消费上升，如动物蛋白和奶制品，还有冷冻食品。同时，中国消费者正越来越意识到食品安全的重要性。中国建立一个完善冷链基础设施的需求正空前巨大。

　　中国的冷链市场十分不发达。据估计，在中国，需要温控介入的产品，只有15%是以正确方式操作的。其结果是，大量的蔬菜水果损毁，而大众健康处于潜在风险之中。这个问题可归结为以下几点：规范标准不成熟、意识不足及经验缺乏、落后的基础设施、服务提供商短缺、以及人力资源匮乏。

　　在一些大城市，区域性的冷链物流系统正在兴起。由于国际化程度加强，这些城市对高质量冷链服务的需求因此相当庞大，而增强的国际化程度常常是由这些城市所主办的区域或世界性盛会所带来的。自2006年以来，一线城市的冷链市场开始有了显著增长，而此趋势正蔓延至一些二线城市。这些城市包括上海、北京、青岛、大连、广州和深圳。中国也正有越来越多的参与者寻求建立覆盖全国的冷链体系。

　　我们相信，从短期来说，冷链市场房地产方面的机遇仍会维持在一线和主要沿海城市。从更长远来看，我们有信心机遇会在全国各个地方出现。最初的机遇很有可能会出现在铁路枢纽。特别值得一提的是冷藏冷冻仓库，这个市场需要大量的开发，以满足不断增长的消费者市场的需求和势头旺盛的食品出口产业。相比于已被广泛认为是中国增长最快的房地产市场，即现代标准仓库市场而言，冷库市场的增长率将会来得更高。

图1: 城市家庭易腐食品年人均消费性支出(2002年至2007年)

　　中国消费者需要更好及更安全的食品

　　中国是全世界人口最多的国家。在过去十年中，中国的食品消费市场增长势头稳健。从2000到2007年，中国城市家庭年人均生活支出的复合增长率达11.6%，其中36.3%为食品消费1(见图1)。

　　中国消费者的饮食习惯也在发生变化。随着富裕程度的增加，独生子女家庭的变多，中国消费者对营养和健康方面的知识不断进步，使得他们花更多的钱在动物蛋白、奶制品、还有方便食品，包括冷冻食品上。中国人均年冷冻食品消费在2008年达到了3.47公斤，较2002年上升了70%。

　　同时，中国消费者也正越来越意识到食品安全的重要性。在过去两年中，有84%的中国消费者提高了对食品安全的关注程度。由食品商业论坛所进行的2009年首要关切调查表明，在世界范围内，食品安全已成为零售商和制造商所关注的一个日趋严重的问题。包括中国在内的新兴国家需要建立更完善的冷链基础设施。

表格1: 食品商业论坛首要关切调查紧要问题总体排名

　　但中国的食品安全吗？

　　据估计，在中国，需要温控介入的产品，只有 15%是以正确的方式操作的。在运输易腐食品的车辆中，仅有 10%配备了冷藏或冷冻设备，而在发达国家这个比例通常可接近 90%。在中国，一些货物的操作充其量只是使用冰块，而大多数货物的运送根本没有任何温控措施。中国每年的水果和蔬菜产量中，有 30%是在供应链的某个节点中因不恰当的操作方式而遭到损毁。至于其余的 70%，低下的操作条件意味着它们的质量和安全也无法得到保证。藉由农场中更好的操作水平，中国农业可降低损毁，从而提高产能，此外还必然能有助于降低因操作条件低下的食品而对人体健康所造成的危害。

　　早前沸沸扬扬的三聚氰胺事件引发了公众对更高标准的食品安全以及相关执行措施的呼吁。虽然与此事件并无直接关联，但在中国发展更好的冷链基础设施，契合这个大众健康增强，而食品安全又确实成为消费者关切问题的大环境。因此，中国亟需建立一个质量合格、容量足够的冷链物流系统。

　　中国冷链物流产业现状

　　规范标准不成熟

　　中国现在没有一个专职的部门来管理冷链市场。作为替代，这个市场由交通部、商务部和农业部各部门分别监督。 2007年颁布的《速冻米面食品行业标准》规定了食品储存、运输和配送中的环境控制要求。然而，中国至今仍无一个严格监管其物流全过程的系统，因而这个标准是否被严格执行也未可知。

　　一些发达国家已为中国作出了很好的示范。 2008年一月，新加坡颁布了蔬菜冷链管理的技术参考规范。这是东南亚国家联盟区域内第一个相关标准，也是新加坡颁布的第三个在冷链管理方面的标准。2002年，新加坡颁布了其第一个为牛奶和奶制品所设立的冷链标准。2005年，第二个冻猪肉相关标准颁布。所有这些标准均为相关货物在整个冷链过程储藏和操作中的温度和湿度设立了指导规范。

　　意识不足及经验缺乏

　　中国消费者，如同其它地方的消费者一样，更喜欢新鲜食品。鲜活肉、禽和菜市场在中国比比皆是，而大多数的农作物则为本地种植。然而有一些农作物，以及许多的水果、肉类和海鲜是产自中国的其它地方，这些产品是如何到达市场上的却鲜有人过问。

　　其实，像运输距离、从收割到市场的时间、产品保质期都应是重要的考虑因素，但多数消费者却往往会忽略。

　　落后的基础设施

　　中国冷链系统的问题很大程度可归因于落后的基础设施，即缺乏高质量的设备。在国内配送市场，冷藏运输车和火车车厢均严重不足，无法覆盖到这个巨大的市场。同时，出口市场中冷柜和相应的承运车辆也数量短缺。另外，与其他主要国家相比，中国冷库的存量相当低，完全不足以服务如此庞大的消费者群体(见图2)。

图2：2008年人均冷库存量

　　理解冷链

　　冷链是冷藏或冷冻货物在其中维持严格温度控制的系统。对于易腐食品如肉类或农产品来说，冷链应从收割、加工、及运输至终端客户的每个环节都发挥作用。一完整的冷链系统可包括预冷、冷冻储藏、冷柜集装箱、冷藏冷冻卡车、冷藏冷冻仓库、零售端冷柜和冷藏展示等一系列设备，并需要由农业经营者、食品加工人员、物流服务商和零售商组成的网络协

　　同参与，以保证从农场至餐桌的每一个节点，都应用一致的安全操作标准(见图3)。

图3: 冷链系统

　　一个善加管理的冷链系统是维持食物的新鲜和质量所不可缺少的一环。就像在家中的冰箱里一样，在低温下食物能保持新鲜更长时间，因为会导致食物损毁腐坏的微生物及化学反应得到了减缓或者停止。

　　5℃被认为是冷藏和冷冻的分界线。在实际操作中，冷藏使食物维持新鲜度，冷冻则用在食品长期储藏上(见图4)。

图4: 冷链设备中的温度标准

　　服务提供商短缺

　　中国物流市场是一个高度分散的市场。全国有超过50万家第三方物流服务提供商，但即使其中最大的一些也占不到市场份额的2% 6。市场的分散和设备的不足，致使这些物流商无一够格能提供全国范围的冷链配送服务。因此，大多数易腐食品的物流都是由生产商、加工商和零售商自己操作的，这极大地妨碍了冷链市场的成本效益。另外，由于大量小规模的服务提供商充斥市场，加上对市场的认知不够，客户一般无法得知在哪里能找到冷链物流服务公司，也无法知道真实的市场价格应该是多少。由于用户通常会寻求在物流操作上压缩成本，他们往往会选择便宜的物流服务提供商，而事实情况是，严格的温度控制操作从来都不是廉价的。

　　人力资源匮乏

　　冷链包含一系列复杂的活动，在这些活动的每个环节都需要训练有素的专业人员，包括操作人员、技术人员、维护工程师、农业专家和物流运输的监管者。由于中国市场的不发达，这样的专业人员十分缺乏。举例来说，预冷是冷链当中最关键的环节，但在中国几乎没有农业经营者有此相关方面的技能，而且也缺乏专家对他们进行技术指导，这使得大多数农业经营者甚至没有意识到预冷的重要性。同时，在学校的课程设置和实际技能之间也存在着断层，这可能会限制冷链产业的未来发展。

正在崛起的中国市场

　　在中国，合格的第三方服务提供商几乎不存在，而覆盖全国的网络也远远还没有建立起来。尽管如此，我们发现，在一些大城市，区域性的冷链物流系统正在兴起，而其中的大多数都是由用户自己建立的。

　　由于国际化程度加强，这些城市对高质量冷链服务的需求因此相当庞大，而增强的国际化程度常常是由这些城市所主办的区域或世界性盛会所带来的。诸如2008年北京奥运会、2010年上海世博会和2010年广州亚运会这样的盛会通常会吸引成千上万的参加者和游客。为了满足随之而来对食品的巨大需求且仍保证食物品质和安全，一个高效的冷链网络是必需的。自2006年以来，一线城市的冷链市场开始有了显著增长，而此趋势正蔓延至一些二线城市。

　　上海

　　上海是中国最大的城市中心，也因此是易腐食品最大的消费市场。上海是跨国企业中国总部的聚集地，这意味着外籍员工的数量非常高，他们对进口食品、以及满足国际操作和安全标准的国内食品有着较高的需求。2010年世博会正越来越临近，预计将会在六个月时间里吸引七千万国内外游客，很明显上海需要更多的冷链服务容量。

　　上海同时也是药品生产和研发的大型基地。药品产业传统上就是冷链服务的主要客户，药物和实验室样品均需要提供冷藏。上海还是中国最大的港口，由食品、药品和其它需要温控货物的进出口为之带来了更多的需求。

　　锦江集团是上海最大的冷库业主，拥有全市逾30%的存量。锦江集团同时也投资了上海新天天大众低温物流有限公司。这是一家为上海超过200家超市提供卡车运输服务的冷链物流企业。

　　联华生鲜食品加工配送中心的业主为超市集团联华。其主要服务遍布全市的逾330家联华超市门店。

　　北京

　　北京是一个快速发展的零售市场。不久前结束的奥运会已对食品质量提出了新的标准，从而对完善这个首都城市的冷链物流系统起到了推动作用。

　　北京二商集团是一家国有企业，专注于针对北京市场的食品生产和物流配送。该集团拥有北京约70%的冷库存量。通过这些冷库，北京二商集团为许多零售商提供服务，包括国际超市连锁集团如莲花、麦德龙和沃尔玛。

　　夏晖是2008年奥运会的指定食品配送商，也是一些国际食品零售商的世界性物流伙伴，如麦当劳。夏晖在北京经济技术开发区建造并拥有一个冷链中心。

　　广州及深圳

　　华南地区的居民有食用包含生鲜或半熟食物餐品的传统，这也使得符合标准的冷链储藏和运输服务在这些区域更为重要。同时，越来越临近的2010年广州亚运会将会驱动城市的发展，冷链物流的重要性也为之提高。深圳则是大陆生产的易腐食品运往香港的的主要港口。

　　在云埔物流园区，普洛斯在2006年为国际食品零售商百胜餐饮建造了一个冷冻仓库。这个13,600平方米的物业是百胜餐饮的配送中心，为华南市场大量的肯德基、必胜客和其他门店提供服务。

　　2008年，中国首个第三方冷链物流专门提供商广东太古冷链物流有限公司成立。这是中国有机农作物的重要进口国。因此，锦江集团在上海宝山区的冷库夏晖冷链中心, 北京经济技术开发区是由澳大利亚最大的冷链物流提供商太古与广州食品进出口集团合资成立的企业。

　　青岛和大连

　　青岛和大连是是全国最重要的海鲜生产和加工基地。这两个城市以与日本的贸易往来而闻名。在中国每年出口的所有海鲜产品中，送往日本的约占50%。日本同时也是中国有机农作物的重要进口国。因此，这两个城市应该拥有一个国际级的冷链系统，以满足像日本这样苛求市场的需要。尤其是青岛，其港口是中国最大的冷藏冷冻港，而它的目标是打造成为亚洲冷柜的中转中心。

　　倚靠在海运物流方面的优势，这两个城市均致力于成为亚洲地区冷货的主要中转枢纽。2006年，大连港集团在大窑湾码头建造了一个4万平方米的冷库，其储藏容量可达4万吨。2007年，青岛港集团联合来自冰岛的怡之航集团建造了一个55,000平方米的冷库。这是怡之航集团在亚洲的首次投资，该项目储藏容量为6万吨。

　　除了这些服务区域性市场的服务提供商和设施以外，中国市场也有了越来越多参与者正在寻求建立覆盖全国的冷链系统。他们中包括有国内和国外的参与者，既有物流服务商，也有冷库的开发商。

　　美国物流企业世界速递2007年宣布，已在中国启动了冷链物流网络。世界速递是全世界最大的特种速递公司。公司主要服务于对温度敏感的药品试剂货物，现覆盖到全国36个城市。

　　2007年，中铁快运也开始了冷链快递服务。这是首家采用国内铁路网进行冷链物流服务的公司。此服务比公路运输节约时间，而又比空运来得便宜。食品制造厂商玛氏集团即使用中铁快运的服务来为中国西北和东北部区域运送产品，其产品包括M&M's 和玛氏巧克力。

　　意露国际是一家综合性的温控物流提供商，在马来西亚、中国和越南均有业务开展。在中国，意露国际已在广州和上海分别建成两个冷链储藏设施。诸如冰淇淋品牌和路雪这样的冷冻产品制造厂商，是意露国际主要的客户群。

　　卓越的开发项目

　　中外运冷链物流中心坐落在上海最重要的零售配送中心江桥物流园。该中心由中国最大的物流服务提供商中外运集团所开发并拥有。整个项目占地面积为63,790平方米，总投资达4.2亿人民币。

　　中外运冷链物流中心于2006年 11月投入运营。它包含一个共 13,000平方米的六单元的冷库。这六个单元可调温度范围从-23℃至18℃，能够满足不同的储藏需求。

　　除了仓储，中外运还为客户提供全年无休的物流服务。中心配备了冷藏冷冻货车，为零售门店进行货物配送。冷链物流中心的二期则将于近期启动。

　　2009年7月，北美最大的公众冷库物流供应商普菲斯在上海临港物流园的现代冷链储藏设施正式奠基。落成后，它将成为中国规模最大及提供全方位服务的最先进冷库之一。普菲斯现在的计划是，于今后几年，在中国战略性港口建立一个现代冷库的全面网络。

　　前景展望：机遇

　　从短期来说，冷链市场房地产方面的机遇仍会维持在一线和主要沿海城市。在这些城市，零售市场和出口产业已建立了强劲的需求。这些城市适合发展区域性的配送和出口枢纽，因此会需要大规模、高质量和管理完善的设施。这些枢纽的卫星城市也会具备吸引力，因为这些城市通常能提供较便宜的可开发土地，而它们与大型市场之间的连接也已建立。

　　特别值得一提的是冷藏冷冻仓库，这个市场需要大量的开发，以满足不断增长的消费者市场的需求。中国冷冻食品销售额从2002到2007年之间年平均增长率为17%。若中国市场继续以类似速度增长，以美国作为参照 8，其冷库的存量需要在2013年翻两番。相比于已被广泛认为是中国增长最快的房地产市场，即现代标准仓库市场而言，冷库市场的增长率甚至将来得更高。

　　从更长远来看，中国的经济刺激计划正推动铁路运能增强，其当下优先发展的是旅客和大宗商品的运输。增强的运能将使许多中国腹地的农业区更靠近市场，从而为遍布中国的铁路枢纽创造机会，以满足对更高的铁路冷藏运输容量的需求。

　　中国政府将会在健康保障上投入更多资金，这是经济刺激计划的另一方面，也被放在总体的改革日程中。这必将会增加对冷链的需求。随着中国增强公民的社会保障网，对药物产品、如诊断过程中的测试和实验用品的需求将快速增长。运送这些药品和实验试剂将创造对温控物流更多的需求。中国同时也是全球最大的临床试剂研发和药品制造基地之一，这将进一步

　　扩大对符合要求的物流基础设施的需求(见图5)。

图5：中国仓库市场租用面积预测

　　刺激国外投资

　　2009年5月14日，中国政府宣布，特定种类项目将可享受工业土地最低限价的折扣，这些项目包括农业、林业、畜牧业以及渔产品。虽然这有一部分是作为对全球金融危机所带来的外商投资速度减缓的应对，但该政策也对投资优先发展的产业，即农业和食品加工，作出了鼓励。与农业和食品加工息息相关，冷链预计会因此有更多发展。同时这也透露出一个信息，在农场中的冷链需求和农村地区的开发是都是优先发展的方面。

　　结论

　　中国的冷链物流现在虽然很不成熟，市场的潜力却是不能被忽略的。中国需要在培训、商业整合及基础设施方面投入巨资。因为这是一个年均增长超过24%的市场，我们相信这部分投资会产生非常可观的回报。市场不但需要在仓库、卡车和火车上的投资，还需要先进的技术。此外，政策监管也必须整合并且改善。从农场到餐盘，从工厂到药房，从奶源到冰淇淋商店，都需要制造、加工、物流和零售整个链条上的操作者们立即行动起来。就像一直以来一样，先期进入的参与者将会在这巨大的机会面前取得优势地位。