河北省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A．证券 B．股票 C．债券 D．投资基金

2、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好

3、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。 A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同

4、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格

5、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家 B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体

6、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调

7、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。 A．生产理论和价格理论 B．成本理论和市场均衡理论 C．生产理论和市场均衡理论 D．生产理论和成本理论

8、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是__。 A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B．其团体性没有法人强 C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

9、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A．房地产产品结构 B．房地产供求结构 C．房地产投资结构 D．房地产总量结构

10、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格

11、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格

12、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。 A．购买价格 B．容积率 C．权益投资比率 D．空置率

13、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。 A：10％ B：15％ C：18％ D：27％ E：执行层的组织协调

14、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。 A：物业出租经营成本 B：业主希望的投资回报率 C：通货膨胀率 D：同类物业的市场供求关系 E：借款合同

15、成本导向定价包括成本加成定价法和__。 A．目标定价法 B．领导定价法 C．价值定价法 D．随行就市定价法

16、安置补助费是__。 A．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B．为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费 C．为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费

17、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。 A．容积率 B．建筑高度 C．建筑规模 D．建设工程

18、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％ E：执行层的组织协调

19、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。 A：5％ B：8％ C：10％ D：15％ E：执行层的组织协调

20、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。 A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体 B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权 D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

21、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。 A．资金使用 B．资金筹措 C．资金运营 D．资金需求

22、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％ E：工业用地的监测点评估价格

23、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。 A．2025 B．2250 C．2700 D．3000

24、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。 A．股份 B．股票 C．股单 D．公司债券

25、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产的供给弹性主要有__。 A．供给的社会弹性 B．供给的人口弹性 C．供给的价格弹性 D．供给的要素弹性 E．供给的经济弹性

2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A．1667 B．1765 C．1875 D．2000

3、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析

4、我国现行法律制度体系包括。 A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章 E：技术规范

5、城市总体规划的内容包括等。 A：编制市域、县域城镇体系规划 B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划

6、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。 A．潜在毛租金收入 B．有效毛租金收入 C．净经营收入 D．税后现金流

7、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括__。 A．土地使用费 B．土地补偿费 C．安置补助费 D．地上附着物和青苗的补偿费

8、注册房地产估价师禁止行为包括__。 A．不履行注册房地产估价师义务 B．在执业过程中实施商业贿赂 C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务 D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业 E．以个人名义承揽房地产估价业务

9、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。 A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调

10、下列有关区域规划的表述，正确的包括。 A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署 B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划 C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实 D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

11、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。 A：货币证券 B：信用证券 C：商品证券 D：资本证券 E：执行层的组织协调

12、下列建设工程必须实行监理的是（）。 A．三峡水利工程 B．农民个人出资自建住宅 C．利用亚洲银行贷款工程 D．利用法国政府援助资金的工程 E．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

13、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．农村集体经济组织 D．土地使用者

14、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。 A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位

15、房地产所有权登记发证的法定机关是__。 A．国家房地产管理部门 B．国家土地管理部门 C．市、县土地管理部门 D．市、县房地产管理部门

16、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】 A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B：重新购建价格是在估价时点的价格 C：重新购建价格是客观的价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

17、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。 A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目

18、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是。 A：空置率与有效毛收入呈反向变动 B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同

19、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。 A：有自己的名称、组织机构 B：有固定的服务场所 C：有足量的财产和经费 D：有足够量的人员 E：法律法规规定的其他条件

20、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。 A．物业增值 B．管理费 C．契税 D．机会成本

21、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。 A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000

22、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题) A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优 C：标准差相同、期望值大的方案为优 D：标准差系数大的方案为优 E：标准差系数小的方案为优

23、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。 A：经济适用住房实质上就是廉租住房 B：低收入家庭可购买经济适用住房 C：经济适用住房土地可以通过划拨取得 D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度 E：《城市房屋拆迁估价指导意见》

24、城市基本地形图的复测周期一般为年。 A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

25、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。 A．1.4 B．1.9 C．2 D．3