龙岗区创新型产业用房管理办法实施细则

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 根据《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府〔2013〕1号）及其配套文件（简称“1+6”文件）和《深圳市创新型产业用房管理办法（深府办〔2016〕3号）》等文件精神，为实现空间资源优化配置，进一步细化创新型产业用房管理措施，形成支持创新型产业发展的长效机制，加快构建梯次型现代产业体系，结合本区实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本区范围内创新型产业用房的筹集建设、准入配置、申报受理及审核程序、运营管理、调剂退出、监督检查等。

本实施细则所称创新型产业用房，是指为满足创新型企业发展的空间需求，由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房。

第三条 创新型产业用房的建设和管理遵循“政府主导、国企运作、市区联动、企业参与”的原则。根据市场需求配置资源，区政府做好科学统筹规划，密切加强市区联动，积极引导企业自主参与，共同扶持创新型产业发展，促进龙岗区产业转型升级。

第四条 区政府成立由区领导任组长，区发展改革、经济促进（含金融办）、科技创新、财政（含国资委）、城市更新、住房建设、审计、文体旅游、文产、规划国土、交通运输、产服集团和各街道办等单位为成员的区创新型产业用房建设和管理领导小组（以下简称“区领导小组”），其主要职责为：协调、解决创新型产业用房相关政策落实过程中的重大问题；监督检查创新型产业用房工作落实情况。区领导小组办公室设在区经济促进局；区政府指定区产服集团为本区创新型产业用房集中统一管理单位，负责本区创新型产业用房统租、回购、接收、运营和日常管理等工作，由区产服集团下设全资子公司龙岗区创新型产业用房管理公司（以下简称“管理公司”）具体执行。

在本实施细则实施前，已明确主管部门及运营单位的创新型产业用房项目，维持原管理模式不变，其创新型产业用房管理参照本实施细则执行。

第五条 本区创新型产业用房实行备案制。区产服集团需根据本区创新型产业用房具体筹集及租售情况，定期向区国资委、区物管中心备案。企业利用自有用地建设创新型产业用房的，需书面告知区产服集团，由区产服集团作备案登记，并参照本实施细则管理其创新型产业用房，接受区经济促进局及区产服集团监管。

第六条 区政府建立创新型产业用房动态管理机制，区经济促进局、区产服集团结合本实施细则落实情况，认真总结经验，对创新型产业用房政策不断进行持续优化。

第二章 筹建方式

第七条 创新型产业用房通过以下方式筹建：

（一）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；

（二）政府或承担政府投融资任务的综合性平台企业（以下简称“平台企业”）投资建设、回购或统租；

（三）在城市更新项目中按一定比例配建；

（四）其它符合政策规定的筹建方式。

第八条 由区财政通过区产服集团发起设立创新型产业用房投资基金，用于本区创新型产业用房的统租、回购、运营和日常管理等支出，具体由管理公司统筹管理与使用。

第九条 本区创新型产业用房建设实行创新型产业用房监管协议书制度。区经济促进局应当制订创新型产业用房监管协议书，并在监管协议书中明确项目设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、可用于租售的建筑面积比例、无偿且无条件移交给政府的建筑面积或由政府优先回购的建筑面积及价格、交付方式、交付时间、企业支配用房的租售价格及相关违约责任等内容。市规划国土委龙岗管理局应当将创新型产业用房监管协议书作为土地出让合同或土地出让合同补充协议的组成部分。

竞买人（竞标人）递交书面竞买（投标）申请、城市更新项目实施单位确认文件申请或已出让未建产业用地递交容积率调整申请(涉及无偿贡献建筑面积的)时，须一并提交项目建设和管理承诺书，确保按照创新型产业用房监管协议书相关要求组织开发建设。土地竞得者、城市更新项目实施单位或已出让未建产业用地调整容积率项目实施单位应在签订土地出让合同或土地出让合同补充协议前与区经济促进局、区产服集团签订创新型产业用房监管协议书。

第十条 市规划国土委龙岗管理局每年在建设规划年度实施计划和年度土地利用计划中安排一定比例的新供应产业用地，或在部分收回、收购的闲置用地中安排一定比例产业用地，用于建设创新型产业用房。

第十一条 拆除重建类城市更新配建创新型产业用房的配建比例，依据深圳市城市更新项目创新型产业用房配建的有关规定执行。项目申报（实施）单位应：

1、在申报更新范围前，与项目所在街道办签订城市更新单元项目前期阶段监管协议，明确创新型产业用房在项目首期建设；

2、在城市更新单元规划中明确创新型产业用房配建要求，并征求区经济促进局意见；

3、在项目实施单位确认时，与区城市更新办签订项目实施监管协议，并与区经济促进局、区产服集团签订创新型产业用房监管协议书；

4、在项目实行销售前，与区产服集团签订创新型产业用房回购协议，明确回购物业的具体位置、价格、移交时间等内容；

5、在项目可以销售时，与区产服集团签订房地产买卖合同，并在项目首期竣工验收合格后的规定时间内完成物业移交工作。

第十二条 综合整治类旧工业区升级改造项目，按照城市更新有关规定需无偿移交物业的，如属产业用房，纳入创新型产业用房管理范围，由区产服集团接收并管理。项目申报（实施）单位应：

1、在项目专项规划获批、实施单位确认时，与区经济促进局、区产服集团签订创新型产业用房监管协议书；

2、在项目工程建设竣工前，与区产服集团签订物业无偿移交协议，明确无偿移交物业的具体位置、移交时间等内容，并在项目首期竣工验收合格后的规定时间内完成物业移交工作。

第十三条 已出让未建产业用地提升容积率，按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）》相关规定需无偿移交物业的，如属产业用房，纳入创新型产业用房管理范围，由区产服集团接收并管理。

本实施细则及本条前述处置办法实施前已明确创新型产业用房提供方式的项目，按原协议约定执行。

项目申报（实施）单位应：

1、在签订土地出让合同补充协议前，与区经济促进局、区产服集团签订创新型产业用房监管协议书；

2、在项目首期工程建设竣工前，与区产服集团签订物业无偿移交协议或物业租赁协议，明确物业的具体位置、移交时间、租赁价格等相应内容；租赁类项目，另需在项目首期工程竣工验收合格后10个工作日内与区产服集团签订正式租赁合同；

3、在项目首期竣工验收合格后的规定时间内，完成物业移交工作。

第十四条 回购类及无偿移交类的创新型产业用房项目实施单位应协助区产服集团办理相关创新型产业用房红本房地产证；涉及补缴地价的，项目实施单位需完善补缴地价手续。

第十五条 区产服集团根据创新型产业用房项目实际情况提供产业规划及产业政策咨询服务，协助项目申报（实施）单位做好项目定位及产业定位，保证项目建设上与规划保持一致。

第十六条 项目实施单位应当根据相关政策、法规、技术标准和规范编制项目设计方案、初步设计等相关文件，并在申报项目建设工程规划许可前就上述相关文件征求区产服集团意见。

第十七条 项目实施单位应当按照创新型产业用房监管协议书等相关文件要求，组织开展创新型产业用房开发建设工作。创新型产业用房具备移交条件后，项目实施单位应书面通知区产服集团办理物业交接手续。

第三章 运营管理

（一） 统租、回购与接收

第十八条 本实施细则第十二条所述租赁类创新型产业用房，由区产服集团按同期同片区同档次产业用房市场评估价格50%的租金租赁5年。

第十九条 创新型产业用房回购价格按经核算并报请区审计局审计确认的建安工程参考价的1.1倍执行。建安工程参考价根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算，建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。

回购的创新型产业用房面积原则上不计入项目可售面积，不占用项目可分割转让比例。

第二十条 区产服集团按照所签订的创新型产业用房相关协议约定时间接收物业。具体程序如下：

（一）在项目实施单位书面向区产服集团提出物业移交申请或区产服集团向项目实施单位发出移交物业通知后5个工作日内，项目实施单位应向区产服集团提供以下项目资料（原件及复印件均须加盖公章）：

1、项目土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；

2、土地出让合同及其补充协议；

3、物业竣工图（6套纸质版和1套电子版）；

4、竣工验收合格证明文件；

5、规划验收合格证；

6、深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的竣工查丈报告及分户表（创新型产业用房部分）；

7、工程结算书；

8、开发建设单位营业执照或相关证明文件；

9、设备设施清单、使用说明书及质量保修文件；

10、创新型产业用房红本房产证（租赁类项目无需提供）；

11、其他有关资料。

（二）区产服集团到项目现场验收物业，并对项目资料进行审查。物业验收及资料审查合格后，区产服集团应在10个工作日内与项目实施单位签订物业移交确认书。

（二） 准入与分配

第二十一条 本区创新型产业用房原则上只能用于出租，如确有出售必要，需报请区领导小组审批。

第二十二条 根据《深圳市关于促进创客发展的若干措施（试行）》，本区创新型产业用房优先用于创客空间的建设发展。

第二十三条 入驻创新型产业用房的企业，应符合下列产业领域：

（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意、新一代信息技术和节能环保等战略性新兴产业；

（二）生命健康、海洋、航空航天以及机器人、可穿戴设备和智能装备等未来产业；

（三）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及市、区产业发展规划中重点支持的其他相关产业。

第二十四条 区产服集团会同区经济促进局根据产业发展规划和产业空间布局规划，适时制订创新型产业用房的入驻及配置标准，提交区领导小组审定后实施。

第二十五条 入驻及配置标准应当包括但不限于以下内容：

（一）企业所属行业类别；

（二）企业经营状况要求，包括资产规模或销售规模、纳税额、人员规模、研发投入、自主知识产权情况等；

（三）项目基本要求，包括投资领域、投资额、投资强度等；

（四）能耗、环境保护、安全生产等要求；

（五）使用建筑面积标准或核定依据；

（六）注册地在龙岗区或拟将注册地迁入龙岗区；

（七）区经济促进局规定的其它条件。

第二十六条 以出售方式配置创新型产业用房的企业，应同时符合本实施细则第二十三、第二十五条相关要求及下列条件：

（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；

（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的龙岗区分成部分合计超过200万元；

（三）承诺注册地不迁离龙岗区。

市、区重点引进的重大项目依托企业、科研机构以及属我区经济发展亟需的相关产业企业，条件适当放宽，可申请购买创新型产业用房。

第二十七条 区产服集团应将本区创新型产业用房房源信息录入市产业用房供需服务平台，并统一通过服务平台对计划租售的创新型产业用房向社会公开发布租售信息。符合条件的企业可通过服务平台向区产服集团申请租用创新型产业用房，区产服集团应在10个工作日内对申请企业进行准入资格审核；申请购买创新型产业用房的，区产服集团应在10个工作日内对申请企业进行准入资格审核，经区经济促进局提请区领导小组审批。审核结果通过服务平台向社会公示，公示期为5个工作日。公示无异议后10个工作日内办理相关租售手续，并通过服务平台向社会发布租售结果；公示期间有异议的，由区产服集团负责调查，出具调查结论，并将结果函告异议者。

区产服集团可同步在龙岗政府在线网站、区经济促进局网站公开发布本区创新型产业用房租售信息及租售结果。

第二十八条 符合条件的企业申请租用或购买创新型产业用房时，需在服务平台提交以下申请材料作为附件，并同步将申请材料（纸质版，加盖单位公章）提交至区产服集团：

1、创新型产业用房租购申请表；

2、申请报告，申请报告内容应包括但不限于：企业基本情况及发展现状、企业核心团队成员及企业项目简介、未来三年的发展预测、申请创新型产业用房的使用计划及其年预期经济效益等；

3、企业法人营业执照、组织机构代码证及税务登记证复印件（验原件）；

4、企业法人代表身份证复印件、授权代理人身份证复印件（验原件）及法人委托书；

5、企业上一年度及本年度截止申请日的纳税证明原件；

6、企业上一年度的审计报告复印件；

7、企业的公司章程；

8、可选择提供其他材料，包括但不限于可选择提供知识产权证、获奖证书、国家/省/市/区有关重大项目批复文件、合作协议等。

（三） 运营、服务与管理

第二十九条 本区创新型产业用房租售价格实行政府指导价，由区产服集团会同区经济促进局具体负责拟定租售价格标准，并根据情况适时调整。租金价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的30%-70%，重点企业确有必要超出此范围的，须报市政府批准后实施。

区产服集团可结合实际情况，后期可探索以租金入股等方式支持创新型企业发展。

第三十条 在创新型产业用房的招商运营及日常管理过程中，区产服集团应整合区域政策资源、产业资源、金融资源，引入“公共服务平台”，建立“科技中介服务平台”，为园区提供全方位的产业运营服务，包括科技金融服务、创新技术服务、产学研合作服务、高端人才服务、政策市场服务、产业综合服务、上市培育辅导等，并配合项目实施单位进行标杆企业定制招商。

第三十一条 区经济促进局会同区产服集团对企业利用自有用地建设的创新型产业用房实行监督管理，并按照有关规定对项目的租售价格、企业入园标准等指标进行监管。

第三十二条 区产服集团负责跟踪汇总本区创新型产业用房使用情况，建立台账，实行动态管理，及时更新本区创新型产业用房相关信息。

第三十三条 区经济促进局定期开展年度创新型产业用房调查及创新型企业需求调研，并根据市规划国土委每季度整理形成的创新型产业用房动态使用情况，建立科学合理的动态评估及调整机制，以满足我区产业和经济社会可持续发展的需要。

（四） 调剂退出

第三十四条 创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需要转让的，需书面向区产服集团提交申请，经区经济促进局批准并报区领导小组备案后方可转让，且优先由原所有人回购，回购价格不高于原销售价格；原所有人不回购的，在市土地房产交易中心按原销售价格作为底价以公开方式进行转让，成交价高于底价的溢价部分纳入本实施细则所述产业投资基金，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经区产服集团资格审查合格后方可参与竞买。

购买创新型产业用房的企业确需抵押创新型产业用房产权的，需向区产服集团提交书面申请，经区经济促进局批准并报区领导小组备案后方可抵押。

第三十五条 企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。区产服集团应在距离合同到期6个月和3个月时，分别告知承租企业，如企业需继续租用，应协助企业及时办理续约申请，并按有关规定审查企业续租资格，为符合条件的企业办理续租手续。

第三十六条 承租企业因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的，可向区产服集团提出换租申请，经审查符合条件的方可换租，换租结果应通过市产业用房供需服务平台向社会公布。

第三十七条 入驻企业每年应在规定时间内向区产服集团汇报入驻和配置标准所要求的相关指标及其变动情况，经审查连续2年均不符合入驻条件的，区产服集团可终止租赁合同或提前回购用房。

第三十八条 区产服集团需根据企业入驻条件、区经济促进局规定的其他条件或企业承诺的其他入驻条件，在租售协议中制定特别条款约定调剂退出条件。企业无法满足特别条款的，区产服集团可终止租赁合同或提前回购用房，并要求企业返还其在租用或购买创新型产业用房期间所享受的政府补贴资助。

第四章 监督检查

第三十九条 区领导小组要进一步加强对创新型产业用房筹集、建设及管理工作的指导与督查力度，及时指导、协调解决创新型产业用房筹集、建设及管理过程中出现的各种困难与问题。

第四十条 区产服集团每年应定期检查各入驻企业对创新型产业用房的使用情况。入驻企业在合同期限内擅自转租、转售、抵押、改变其原有使用功能等不按租售协议约定使用创新型产业用房的，区产服集团可终止租赁合同或提前回购用房，并追究原入驻企业相关责任。

第四十一条 入驻企业有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租或骗购行为的，一经查实，取消该企业入驻资格，载入企业诚信不良记录，5年内不得租用或购买我区创新型产业用房或享受其它政府专项扶持资金，并向社会公布。

第四十二条 区产服集团应定期书面向区经济促进局上报本区创新型产业用房的筹集、企业准入审核、运营管理等工作情况及存在问题；经区经济促进局协调无法解决的，可提请区领导小组研究解决。

第四十三条 区经济促进局应定期检查并监督区产服集团的创新型产业用房筹集、企业准入审核及运营管理工作。

第四十四条 区产服集团有下列行为之一的，区经济促进局有权采取通知限期整改等措施予以纠正；情节严重的，依法移送司法机关处理：

（1）不按创新型产业用房准入标准审核企业；

（2）不按规定程序租售创新型产业用房或将创新型产业用房租售给不符合条件的企业；

（3）不经区经济促进局或区领导小组批准，出售创新型产业用房；

（4）存在其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五章 附则

第四十五条 本实施细则自发布之日起试行，有效期至2020年12月31日。