建设工程造价案例分析

第一章 建设项目投资估算与财务评价

案例类型：

※ 投资估算

※ ※财务评价

一、投资估算

1、建设项目投资构成

建设投资＋建设期贷款利息=固定资产投资

2、建设投资估算方法

生产能力指数估算法、系数估算法

预备费＝基本预备费＋价差预备费

基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费）×基本预备费率

价差预备费：

3、流动资金估算方法

扩大指标估算法

案例一

二、财务评价

总结：

1．实际利率和名义利率

2．列式计算建设期贷款利息

3．列式计算固定资产折旧，计算期末回收固定资产余值

4．建设投资借款还本付息计划表

5．总成本费用表：总成本费用构成

6．利润与利润分配表

 所得税（调整所得税）

 息税前利润

 息税折旧摊销前利润

 还款来源：折旧+摊销+净利润

 总投资收益率（ROI）＝word/media/image4_1.png×100%

 资本金利润率（ROE）=word/media/image5_1.png×100%

7．资本金现金流量表(CI-CO)

8．项目投资现金流量表(CI-CO)

9．静态、动态投资回收期的计算

10．利息备付率（ICR）=息税前利润÷当年应还利息总和

11．偿债备付率（DSCR）=（息税折旧摊销前利润-所得税）÷（当年应还本金+利息）

12．内部收益率（FIRR）

背景材料:

某拟建生产项目, 建设期为2年，运营期为6年。设计年产54万件，每件售价100元。运营期第1年达产60%，第2年达产90%，以后各年均达产100%。其它基础数据见表1.1所示。

表1.1 某建设项目财务评价基础数据表 单位：万元

有关说明如下:

1．建设投资中有540万元形成无形资产，其余形成固定资产。建设投资贷款利率为5.87%（按季度计息）。固定资产使用年限为10年,残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。

2．流动资金中有160万元为自有资金（于运营期第一年投入），其余部分贷款，流动资金贷款利率为4%（按年计息）。流动资金在项目运营期期末一次收回并偿还贷款本金。

3．营业税金及附加税率为6%，所得税税率为25%。

4．建设投资贷款本金在运营期的前4年每年等额本金偿还，利息照付。

5. 当地政府考虑该项目对当地经济拉动作用，在项目运营期前两年每年给予500万元补贴，补贴收入不计税。

6. 维持运营投资按费用化处理，不考虑增加固定资产，无残值。

7．基准收益率15%。

8．无形资产在运营期内均匀摊入成本。

（计算结果取整数）

问题：

1．列式计算年有效利率。

解：r有效=（1＋r/m）m－1

r有效=（1＋5.87%/4）4－1=6%

2. 列式计算建设期贷款利息。

解：q1=1/2×1000×6%=30万元

q2=（1000＋30＋1/2×1000）×6%=92万元

建设期贷款利息为：q =q1＋q2=30＋92=122万元

3. 列式计算计算期第3年､第6年、第8年应偿还的贷款本金、利息。（流动资金）

解：第3年：

本金＝（2000+122）/4=531万元

利息＝（2000+122）×6%+（900-420-160）×4%＝140万元

第6年：

本金＝531万元

利息＝（2000+122-531×3）×6%＋（1400-600-160）×4%＝58万元

第8年：

本金＝1400-600-160＝640万元

利息＝640×4%＝26万元

● 建设投资还款付息计划表（等额本金偿还）

建设投资借款还本付息计划表 单位:万元

● 建设投资还款付息计划表（等额本息偿还）

建设投资借款还本付息计划表 单位：万元

每年还本付息A=2122×（A/P6，4）=2122×0.2886=612万元

4.列式计算计算期第4年应偿还的本金及利息分别为多少。（不考虑流动资金利息）

解：

（1）计算还款期初欠款总和：2122万元

（2）应还本利和=2122×（A/P,6,4）=612万元

（3）第3年应还利息=2122×6%=127万元

第3年应还本金=612-127=485万元

（4）第4年年初欠款=2122-485=1637万元

第4年应还利息=1637×6%=98万元

（5）第4年应还本金=612-98=514万元

5.列式计算固定资产折旧费、无形资产摊销费、运营期末回收固定资产余值。

解：折旧费=（3500+122-540）×（1-4%）/10=296万元

摊销费=540/6=90万元

固定资产余值=（3500+122-540）-296×6=1306万元

6.列式计算经营期第1年、第3年的总成本费用。

总成本费用=

=固定成本+可变成本

=固定成本+单位产品可变成本×产品数量

=经营成本＋折旧＋摊销＋利息支出（包括长期借款和流动资金借款利息）＋维持运营投资

解：

运营期第1年：

总成本费用=2100+296+90+127+13=2626万元

运营期第3年：

总成本费用=3200+296+90+64+26+10=3686万元

● 总成本费用估算表 单位:万元

7.列式计算计算期第3年、第5年所得税、利息备付率、偿债备付率。（不考虑以前年度亏损）

 所得税的计算过程：

营业收入

＋补贴收入

-营业税金及附加

-总成本费用

=利润总额

-上年度亏损

=应税所得

-所得税

净利润=利润总额-所得税

 年息税前利润

=年利润总额＋当年产生的利息

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息）

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋折旧＋摊销＋维持运营投资）

要求能列式计算（选择适当方法）

 年息税折旧摊销前利润

=年息税前利润＋折旧＋摊销

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（总成本费用－当年产生的利息－折旧－摊销）

=营业收入＋补贴收入－营业税金及附加－（经营成本＋维持运营投资）

要求能列式计算（选择适当方法）

解：

所得税：

计算期第3年=[100×54×60%×（1-6%）-2626] ×25%=105万元

计算期第5年=[100×54×（1-6%）-3686] ×25%=348万元

利息备付率：

计算期第3年息税前利润=100×54×60%×（1-6%）-（2100+296+90）+500=1060万元

计算期第3年利息备付率=1060/（127+13）=7.57

计算期第5年息税前利润=100×54×（1-6%）-（3200+296+90+10）=1480万元

计算期第5年利息备付率=1480/（64+26）=16.44

偿债备付率：

计算期第3年息税折旧摊销前利润=100×54×60%×（1-6%）-2100+500=1446万元

计算期第3年偿债备付率=（1446－105）/（531+127+13）=2.00

计算期第5年息税折旧摊销前利润=100×54×（1-6%）-（3200+10）=1866万元

计算期第5年偿债备付率=(1866－348)/（531+64+26）=2.44

● 利润和利润分配表 人民币单位：万元

8． 列式计算总投资收益率、资本金净利润率。

解：

（1）总投资收益率（ROI）＝word/media/image4_1.png×100%

生产期息税前利润的平均值＝（1060+1682+1480+1480+1470+1470）÷6=1440

建设项目总投资=3500＋122＋800+60=4482

总投资收益率=1440÷4482×100%=32.13%

（2）资本金净利润率（ROE）=word/media/image5_1.png×100%

生产期净利润的平均值＝（815+1296+1042+1066+1083+1083）÷6=1064

建设项目资本金=1500＋160＋60=1720

资本金净利润率=1064÷1720×100%=61.86%

9．列式计算计算期第3年、第5年可用于还款的最大资金量。

解：

计算期第3年=296+90+815=1201万元

计算期第5年=296+90+1042=1428万元

● 增加亏损： 利润和利润分配表 人民币单位：万元

10．列式计算融资后计算期第3年、第8年的净现金流量。

解：

第3年：

现金流入=3240+500=3740万元

现金流出=160+531+127+13+2100+3240×6%+105=3230万元

净现金流量=3740-3230=510万元

第8年：

现金流入=5400+1306+800=7506万元

现金流出=640+26+3200+5400×6%+361+20=4571万元

净现金流量=7506-4571=2935万元

● 项目资本金现金流量表 单位：万元

11．列式计算融资前调整所得税后计算期第3年、第8年的净现金流量。

解：计算期第3年：

现金流入=3240+500=3740万元

折旧费（不含建设期贷款利息）=（3500-540）×（1－4%）/10=284万元

回收固定资产余值（不含建设期贷款利息）=3500－540－284×6=1256万元

调整所得税=[3240×（1-6%）-（2100+284+90）] ×25%=143万元

调整所得税=（年营业收入－营业税及附加－总成本费用【不考虑利息】）×所得税率

总成本费用【不考虑利息】=经营成本＋折旧【不考虑利息】＋摊销＋维持运营投资

现金流出=480+2100+3240×6%+143=2917万元

净现金流量=3740-2917=823万元

计算期第8年：

现金流入=5400+1256+800=7456万元

调整所得税=[5400×（1-6%）-（3200+284+90+20）] ×25%=371万元

现金流出=3200+5400×6%+371+20=3915万元

净现金流量=7456-3915=3541万元

● 项目投资财务现金流量表 人民币单位：万元

三、盈亏平衡分析

问题：列式计算计算期第6年产量、价格、固定成本、单位产品可变成本的盈亏平衡点。

（假设经营成本的80%为可变成本）

分析：盈亏平衡分析的目的就是寻找出不赔不赚的平衡点，即：利润总额=0。

盈亏平衡公式：P×Q×（1-t）-(F＋Cv×Q)=0

解：

第6年的可变成本（Cv×Q）=3200×80%=2560万元

单位产品可变成本（Cv）=2560/54=47元/件

固定成本（F）=3200×20%+296+90+32+26+10=1094万元

总成本费用=2560+1094=3654万元，

产量盈亏平衡点（或盈亏平衡产量）

100元/件×Q万件×（1-6%）-（1094万元+47元/件×Q万件）=0

Q*=1094/[100×（1-6%）-47]=22万件

平衡点生产能力利用率=22/54×100%=40.74%

价格盈亏平衡点（或盈亏平衡价格）

P元/件×54万件×（1-6%）-（1094万元+2560万元）=0

P*=3654/[54×（1－6%）]=72元/件

固定成本平衡点

100元/件×54万件×（1-6%）-（F万元+2560万元）=0

F*=100×54×(1-6%)-2560=2516万元

单位产品可变成本平衡点

100元/件×54万件×（1-6%）-(1094万元＋Cv×54万件)=0

CV=[(100×54×(1-6%)-1094]÷54=74元/件

第二章 工程设计、施工方案技术经济分析

案例类型：

※ ※寿命周期成本理论；

※ ※决策树；

※ 网络计划的应用。

背景材料： 某省由于经济发展，电力供应出现紧张，拟建一电厂，有自然风力发电站、火力发电站、热能风力发电站三个方案可供选择。基础数据如下表所示。折现率取10%。

一、寿命周期成本理论在方案评价中的应用

建设工程寿命周期:是指工程产品从开发、设计、建造、使用直到报废所经历的全部时间。

工程寿命周期成本：包括经济成本（也称资金成本）、环境成本和社会成本。

费用效率（CE）=系统效率（SE）/寿命周期成本（LCC）

=系统效率（SE）/[设置费（IC）+维持费（SC）+环境成本+社会成本]

固定费用法

固定效益法

问题：

1．计算三个方案年度费用。（不考虑建设期影响）

2．计算三个方案年度收益。

3．计算三个方案费用效率，选择方案。

4．如果热能风力发电站的建设期为2年，每年投入5亿，寿命期为27年，重新选择方案。

解：

1．年度费用

自然风力：15×（A/P,10,20）＋0.08×5－15×5%×（A/F,10,20）＋[2×（P/F,10,8）＋2×（P/F,10,16）]×（A/P,10,20）=2.310亿元

火力发电： 8×（A/P,10,30）＋0.2×14＋1＋[1×（P/F,10,8）＋1×（P/F,10,16）＋1×(P/F,10,24]×（A/P,10,30）=4.732亿元

热能风力：10×（A/P,10,25）＋0.06×12＋0.5＋[1×（P/F,10,8）＋1×（P/F,10,16）＋1×(P/F,10,24]×（A/P,10,25）=2.409亿元

2．年度效益

自然风力： 0.6×5=3亿元

火力发电： 0.4×14＋1=6.6亿

热能风力： 0.4×12＋1=5.8亿元

3．费用效率

CE1=3÷2.310=1.299

CE2=6.6÷4.732=1.395

CE3=5.8÷2.409=2.408

选择热能风力发电项目。

4、

热能风力发电站年度费用：

[5×（P/A,10,2）＋（0.06×12＋0.5）×（P/A,10,25）×（P/F,10,2）＋1×（P/F,10,10）＋1×（P/F,10,18）＋1×(P/F,10,26)]×（A/P,10,27）

=(5×1.7355＋1.22×9.077×0.8264＋0.3855＋0.1799＋0.0839)×0.1083

=2.001亿元

热能风力发电站年度效率：

5.8×(P/A,10,25)×(P/F,10,2)×(A/P,10,27)=4.712

费用效率：4.712÷2.001=2.355,仍然选择热能风力发电项目。

公共工程全寿命周期成本理论案例

二、决策树

重点：

 确定决策依据

 时间价值计算

组合概率投标决策树

第四章案例七

三、网络计划的应用

第三章 工程计量与计价

案例类型：

※ 工程计量与清单计价

一、计量内容

1、土建工程《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB50854-2013）

2、管道和设备工程《通用安装工程工程量计算规范》（GB50856-2013）

3、电气和自动化控制工程《通用安装工程工程量计算规范》GB50856-2013）

注意：电线、电缆、母线均按设计、规范、施工工艺规程要求的预留量及附加长度应计入清单工程量；附加长度见《通用安装工程工程量计算规范》P73/74/75

二、清单计价

第四章 建设工程招标投标

案例类型：

※ 招投标相关规定

※ 投标策略

※ 评标与定标

一、招投标相关规定

1、中华人民共和国招投标法

2、招标投标法实施条例

3、工程建设项目施工招标投标办法

4、评标委员会和评标方法暂行规定

5、招投标时间规定

6、招标投标举例

二、投标策略（问题：方法运用是否得当？）

（1）不平衡报价法（总价不变、前期结款项目高价、后期结款项目低价、不要过高或过低）。

（2）多方案报价法（修改合同条款、按修改前和修改后报两个价）。

（3）增加建议方案法（修改设计方案、按修改前和修改后报两个价）。

三、评标定标

例：某施工单位决定参与某工程的投标。施工网络计划如下：（工期30周，报价200万元）

关键工作可压缩时间及相应增加费用

招标文件规定：评标采用“经评审的最低投标价法”，工期不得超过30周，施工单位自报工期在30周基础上，每提前1周，其总报价降低4万元作为经评审的报价。

问题：

1.为争取中标且利润不变，该施工单位应该如何投标？

2.评标价为多少？

3.该施工单位如果中标，签约合同价为多少？

解：

1.压缩A、C、M

工期＝30－1－2－2＝25周

报价＝200＋3.5＋2.5×2＋2×2＝212.5万元

2.评标价＝212.5－5×4＝192.5万元

3.签约合同价＝212.5万元

第五章 工程合同价款管理

案例类型：

※※ 工程索赔（施工总承包）

依据：《建设工程工程量清单计价规范》（50500-2013）

1．工程索赔是否成立的判定

2．工程索赔程序（注意索赔程序和时间是否正确？）

3．引起索赔的原因

（1）现场提供（电、水）；

（2）工程师（监理方、甲方代表）的错误指令；

（3）增加合同内容；

（4）发包人提供的材料、设备及交货地点的变更；

（5）甲方提供的图纸；

（6）隐蔽工程的验收；

（7）改变工程质量要求；

（8）施工现场内地下管线、地下设备资料；

（9）化石、文物；

（10）不利物质条件（地质和水文条件）；

（11）不可抗力（地震、洪水、海啸等）。

4．不能引起索赔的原因

（1）保证质量、保证进度采取措施；

（2）承包商材料、设备、施工组织；

（3）招标文件提供参考材料、招标人介绍的情况与实际不符。

5．不可抗力造成损失的处理原则：

不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同双方按以下原则承担：

（1）永久工程，包括己运至施工场地的材料和工程设备的损害，以及因工程损害造成的第三者人员伤亡和财产损失由发包人承担；

（2）承包人设备的损坏由承包人承担；

（3）发包人和承包人各自承担其人员伤亡和其他财产损失及其相关费用；

（4）承包人的停工损失由承包人承担，但停工期间应监理人要求照管工程和清理、修复工程的金额由发包人承担；

（5）不能按期竣工的，应合理延长工期，承包人不需支付逾期竣工违约金。发包人要求赶工的，承包人应采取赶工措施，赶工费用由发包人承担。

6．工程索赔的计算

（1）工期索赔的计算

1）网络分析法。

如果延误的工作为关键工作，则延误的工期为索赔的工期；

如果延误的工作为非关键工作，当该工作的延误工期大于该工作的总时差时，可以索赔延误工期与总时差的差值；

如果延误的工作为非关键工作，当该工作的延误工期小于等于该工作的总时差时，则不存在工期索赔问题。

2）比例计算法。

对于已知某项工作增加了工程量可追加的施工时间计算，公式为：

增加的施工时间=word/media/image8_1.png×增加的工程量

共同延误

（2）费用索赔的内容及计算

1）人工费，包括增加工作内容增加的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费，其中增加工作内容增加的人工费应按照计日工费计算，而停工损失费和工作效率降低的损失费按窝工费计算，窝工费的标准双方应在合同中约定。

2）机械费，当工作内容增加引起的机械费索赔时，机械费的标准按照机械台班费计算。因窝工引起的机械费索赔，当施工机械为承包商自有时，一般按照机械折旧费计算索赔费用。当施工机械是施工企业从外部租赁时，索赔费用的标准按照机械租赁费计算。

3）材料费 4）管理费 5）利润 6）规费 7）税金

对于增加用工，计算管理费、利润、规费和税金；当窝工时，只计算规费和税金。

总结：

1．工期、费用索赔是否成立的判定；

2．合同工期、索赔工期、实际工期、工期奖罚的计算；

3．费用索赔的计算；

4．现场有工人、机械工作时，闲置费的补偿；

5．机械（人工）最优安排方法；

6．赶工措施费和工期奖罚的处理。

案例十二、十三

第六章 工程结算与决算

案例类型：

※※工程价款结算

※※资金使用计划与偏差分析

一、工程价款结算

1、合同价

（分部分项工程工程量清单合计＋措施项目清单合计＋其它项目清单合计）×（1＋规费费率）×（1＋综合税率）

2、预付款

（1）给多少？注意计算基数；

（2）如何扣回？原则：给多少扣回多少；

（3）提前支付工程款是多少。

3、月支付款

（1）承包商完成工程款＝分部分项工程价款+措施项目价款+其它项目价款（专业工程价款+计日工费用+总承包服务费）+变更款+索赔款

（2）甲方应支付工程款＝承包商完成工程款×支付比例−甲供材料−预付款

4、竣工结算

实际总造价是多少？扣质保金是多少？已支付承包商工程款多少？

竣工结算款=实际总造价－已支付工程款－质保金

实际总造价＝签约合同价±调整

或实际总造价＝每月完成实际造价之和±奖罚

注意问题

（1）结算款费用构成；（全费用）；

（2）质保金的计算基数；（实际总造价）；

（3）索赔款、甲供材、变更款、计日工费同期结算；

（4）分部分项工程价款的调整；

（5）措施项目工程价款的调整；

（6）其它项目费调整（暂列金额、暂估价、计日工、总包服务费）；

5､工程价款调整

（1）分项工程费和单价措施项目费的调整

 工程量变化

 人工、材料、机械单价变化

（2）总价措施项目费的调整

（3）其他项目费的调整

 暂列金额

 专业工程暂估价

 甲供材料

 计日工

 总承包服务费

二、资金使用计划与偏差分析

1.偏差分析主体

 正常情况下是业主

 工期奖罚处理

2.偏差分析形式

 总体偏差

 局部偏差（月偏差，分项工程偏差）

3.偏差分析内容

（1）投资偏差

投资偏差=已完工程计划投资累计－已完工程实际投资累计

（2）进度偏差

 进度偏差用时间表示：

进度偏差=已完工程计划时间－已完工程实际时间

 进度偏差用投资表示：

进度偏差=已完工程计划投资累计－拟完工程计划投资累计

4.偏差分析的基本数据

 拟完工程计划投资=拟完工程量×计划单价

 已完工程实际投资=已完工程量×实际单价

 已完工程计划投资=已完工程量×计划单价

5.资金使用计划表达方式

 横道图

 网络计划

 语言描述

结算案例

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