【北京上品房产带看策划流程】

一、 目的

1、 充分利用团队合作，提高带看成功率。

2、 培养提高经纪人带看前期策划能力。

二、 流程

三、 流程说明

四、 相关表单工具及系统规范

、、、《楼书》、《买卖定金协议书》、《社区专家58问》

五、 培训课件

无

六、 管理

无

七、 最佳实践

1、 店面：闵庄南路店

2、 姓名：张单

3、 改进后情况介绍（成功案例）

2009年4月的一天早晨,大屯店还和往常一样开晨会,在一次晨会结束后大家拿上本笔准备开二次晨会.

经过我的询问得知大家今天的一天行程安排和带看情况,其中经纪人张单今天有个看二遍的客户,他详细的和大家说了客户的基本情况: 一个月前,门店经纪人小张接到一对小夫妻客户，二人请小张帮忙选房，因为小张与客户都是处于奋斗时期的年轻人，双方的沟通非常融洽，小张也很真诚地为客户服务,从客户的口中了解到贷款买房,家里父母给出一部分钱,就想要个一居室,总价不超过70万,楼层朝向无所谓,小两口女的是老师男的是中石油的员工.看房后，客户二人看中了慧忠北里的1套大一居，小张与这对客户的关系日渐密切，无意中使这对客户得到了更多的交易信息，于是客户不断地讨价还价。甚至有一天，这对夫妻独自找到业主家里，与业主讨价。业主是个爽快人，本来房子价格可以再有一定的浮动空间，但是客户的长期犹豫不决、直接到访加之一些对房子的否定言论激怒了业主，业主决定此房绝对不再卖给这二人。b5E2RGbCAP

由于该业主以前从小张这卖过一套国展的房子所以对链家对小张的服务很满意,关系非常好,业主给小张打来电话说明了情况.小张马上给客户打了电话说明厉害冲突关系,摆事实讲道理,说国家政策,客户还是真想买的,就是觉得房子价格有些高,最后决定让父母过来看看,小张和买卖双方约定今天在去房子里再看一遍.业主那又做做工作,价格确定了底价,业主也消气了。p1EanqFDPw

组内所有人了解了小张述说的全部情况后,准备开始策划,首先是让小张再次向双方确认了看房的时候是中午11点,提醒了客户带定金并和家里人一起过来,告知了业主带有效证件和房本.根据客户和业主的基本情况,我决定让高级女经纪人李开陪同带看,感觉到最后的决策人应该是年轻客户的父母.客户开车11点先来到店面找小张,店面距离房子不很远,出了店面走后门直走就能到,但我们考虑到客户其父母也过来看,肯定对该社区不是很熟悉,我们决定让其开车去房子里,小张坐客户车,小李提前在楼下守候,最佳路线我们谈论的是开车必须让其经过的三个点(1.慧忠北里正门,因为正门有保安有进出车辆检查,会感觉到安全感2.菜市场,因为老人会考虑到买菜生活是否方便3.金色摇篮幼儿园和慧忠北里小学,让客户感觉到以后孩子上学问题),做的这一切就是为客户的父母看的,让其对该社区认可度增加,为成交做铺垫.由于我们感觉到客户之前对该套房子的价格有点出路和买房比较犹豫我们决定店里再派小王带其朋友也去看次房,配合逼定.店面我来留守做总调度电话配合.二次晨会结束后大家各自去做准备,我帮小张领取了定金收付书,合同,给了拿一包新鞋套.DXDiTa9E3d

上午10点半客户带其父母就来到了店面,比我们预期的早了点,到了店面组内人很客气的给客户让座倒水聊天(2个女孩),小张和客户的父母很快就聊的很火热,在寒暄了一会后,年轻的夫妇提出要带父母去看房,小张和业主确认后业主10分钟就能到,按照之前计划的小张和客户开车直奔房间,小李早已经在楼下守候了,在行驶的路上小李给客户父母介绍了小区环境和配套设施,客户也看到了社区里的菜市场和小学,幼儿园等,随口说了说这个社区还不错,看上去比较安全,买东西挺方便,年轻的夫妇俩也说以后有了孩子上学也比较方便,小张还半开玩笑的和客户说了说昨天有2个同事都带客户看了一套过去客户曾经看过的一套房子,两个客户抢着定房的场景,短暂的和客户的父母说了说北京二手房市场的情况和链家公司的基本情况.到了楼下后,小李早就给找好了停车的位置,指挥着帮助客户停车,大概过了2分钟左右业主也到了,三方一起做电梯上了楼,在电梯里业主和客户简单的聊了几句.这时小李在楼下守候看有没有其他公司跟踪,大概5分钟左右小李也上了楼,客户到了房子里小张主动和客户父母介绍房子的情况,小李和业主在一起聊天,大概过了一会看客户看的差不多了,早已事先准备好的假客户来了,是小王带客户到了房子里,看完后和业主聊天,这时年轻的夫妇很紧张的看着,小张马上和客户说:看样子这个客户也看上了,您赶快和您的父母商量一下,小李和小张把客户带到了另外一个房间开始踢户,这时小张按照事先商量好的用电话晃了一下我,我马上心领神会打电话给小张,小张节到电话故意大声给客户的父母听,说:店长什么事,啊!什么,小王让你准备定金收复书,他客户想定啊?你等等我马上和客户说.小李马上和客户把刚才接到的电话说了一遍,客户非常着急的看着父母,父母说这房子还行但是价格有点贵,小李马上问您多少能定,父母说要是能便宜2万就能定.此时小李打开卧室门走到业主面前,此时的那个假客户还在,按照我们事先商量好的,那个假客户马上说我向要您的房子,您给我便宜5万我就能定,小王也很配合的帮助客户说话,业主马上感觉到表情不是很好,说那不可能你回去再考虑考虑吧.假客户和小王离开了房间.这时小张和业主说我们的客户想和您聊聊,业主同意,经过三方的聊天,最后业主同意了客户的价格,客户和业主拿出各自证件小张拿出事先准备好的定金收复书双方签字,客户把准备好的定金给付了业主。双方约定中午吃完饭下午2点大屯店签合同。经纪人回到店面大家高兴的相互击掌庆祝!RTCrpUDGiT

4、 经验分享

我们仔细分析一下，成交的原因有以下几点：

    1.策划带看的重要性

2.团队协作的重要性

3.带看当中逼定配合

4.带看的话术

  5 .我们经济人不断提高服务意识，所要达到最终目是让客户满意，而不是一味让客户体验我们的"真诚"。销售是一项具有挑战性的工作，我们在把握信息的同时，要进一步的把握客户的心理，我们所作的就是要找到客户心里的平衡点。我们在真诚的同时还要做到充满智慧，才能逐步找到客户心理的平衡点，才能促成交易，才能使客户真正感到满意。

   6.经纪人需要注重细节的处理，需要提高自己的职业素养。无论是信息把握能力，抑或是服务意识水准，都是自身职业素养的一部分。经纪人提高业务能力，要靠提高职业素养做基础。与客户沟通过程中经纪人的言行、举止、态度等种种表象，都双重体现了经纪人的个人素养以及业务能力。在服务中我们一定要抓好细节，业务能力与个人素质需要相互提高促进。销售既是技术又是艺术，不断地提高服务水准，实现个人素质与业务能力的双丰收，才是我们经纪人真正的职业发展方向。5PCzVD7HxA