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    我是物业人,我替物业公司说几句话,不爱听,我也说!

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    我是物业人，我替物业公司说几句话，不爱听，我也说！

    经常看到大家在骂物业
    原因多数是
    房子漏水、电梯故障、服务态度差等等
    我要告诉你们何止房子漏水不修消防主机瘫痪的有的是电梯需要大中修的也很多


    虽然我们也没有看过你们小区的物业服务合同，但是我们相信《物业服务合同》通常不会规定这些大中修是物业服务企业的义务。

    如果大中修会在《物业服务合同》中规定是物业服务企业的义务，那么业主交的公共维修资金还有什么意义？！物业费都管了，公共维修资金不是多余吗？

    我们先来说说物业的人工成本。

    我们来算一笔帐。


    假设你家的物业费2元/月/平方米（在全国来说已经算是不低了）；100平的房子（房子也算是不小了），每年的物业费是2400元；

    一个秩序维护员大哥人工成本每月3500-4000元（工资2800—3000，一线城市会更多，外加保险、福利、服装等等综合测算，算的是平均水平多少会有点出入），全年是42000—48000元；一个门岗最少是3个人（三班倒），那么3个人每年人工成本是126000—144000元。

    按照上面您家大house住房的物业费计算，这个门岗每年的人工成本需要52.5—60户业主一年的物业费。

    一栋楼一梯两户，18层，36户，每户100平，物业费2元/月/平米，需要近两栋楼的业主物业费来支出一个门岗3个人的人工成本，那么小区里一共有几栋楼？何况，保洁、客服、工程及管理人员的人工成本还没有说。我们再来说说物业公司的人员素质问题

    物业管理行业的人员素质普遍不高，劳动密集性行业都是这样。秩序维护员、保洁、工程和客服基本上就是一个城市最普通甚至是最低工资的代表。

    这些最普通、最低的工资，只能招像父母，甚至是爷爷奶奶一样岁数，且不指望钱的人比较容易，他们无非也是比种地要少受点累而已。所以，您作为业主，指望他们有多高素质，能全心全意全为您，您那点物业费还差很多事呢。


    当然，还有一些公共区域的广告收益、车位管理服务费问题。

    如果没有这些，估计物业公司也早撑不住了。虽然物业公司确实从这里面拿了钱，但也算是现阶段，业主不能成立有效的业主大会，不能行使公共管理权利和义务的时候，有那么一个管家还在给业主撑着门面，没有点利润谁还愿意撑着。

    最明显的就是车辆管理服务费。

    很多业主在骂物业利用业主公共区域收取停车管理费，认为这部分钱应该归全体所有。说的没有错，利用业主公共区域收取停车管理费应该也是经过业主大会同意的。

    但现实情况是，业主成立不起来有效的业主大会，假如物业服务企业都不对公共区域停车进行管理（如果管理就得有管理成本，就得收取费用），那么没有车位停，业主骂物业；没有车位进不了小区，业主骂物业；进了小区乱停车，业主还是骂物业。解决了上面的问题，管理停车，收取费用，业主也骂物业。也就是，你干要挨骂，不干更有人骂，不如就收钱干。

    最后，我们再来说说业主大会、业主委员会。


    其实这些事情，不应该是物业服务企业来干，应该是全体业主成立有效的业主大会，由业主大会（或业主委员会）来组织实施，需要业主共同决定的事情还有很多，比如屋顶的防水、电梯的大中修、消防主机“瘫痪”等等公共部分的大中修。

    但在我国，事实充分证明业主根本就没有能力成立有效的业主大会。所以也就谈不上什么大中修，谈不上看看《物业服务合同》中物业服务企业的维修范围。但是直接把责任全部推给物业服务企业，大骂物业的人大有人在。

    问题的根源是业主不能成立有效的业主大会，业主自己公共管理的权利和义务无法实施。

    如果业主能成立有效的业主大会，充分发挥和运用全体业主公共管理的权利，物业管理市场充分市场化，与物业服务企业共同商讨物业管理难题，这才是大家都希望的美好未来。可是，业主能成立有效业主大会的小区几乎是凤毛麟角。

    回答网友疑问：物业公司的吧？想问你，业主怎么就没有能力成立业主委员会了？你们物业公司愿意业主委员会成立吗？

    回答：我确实是在物业管理行业工作，但从不站在任何一方说话，说的全是实话。


    现实生活中就是，成立有效业主大会的小区比例低的可怜。

    我自己作为业主，也试验过，一个五六百户的小区，现代社会让大家出来开会显然不现实，首先把业主聚集在一个网络群里还是基础的做法，通过两次在单元门口贴通知，微信群仅有216人，QQ群在实名房号后仅剩72人；

    如果小区里出什么事情，真正出面关心的也就我们十几个人，最多不超过20人。当然更多的人根本没有这个时间成本。
    现实中还有一些小区成立业主大会，会去摆桌或挨家挨户敲门签字，这个难点在于，来签字或开门的不一定是业主（占的比例越来越大），如果保障投票的有效性，最好让业主出具房本和身份证，核实身份后签字。但现在的小区，对门能混个脸熟就算不错，谁还敢给你看身份证和房本。

    我知道你想说的是物业会阻挠业主成立业主大会，这样的物业要么是愚蠢的物业，要么是太过担心的物业，担心业主委员会根本不能表达全体业主的意志。如果全体业主真是多数都是民心所向，哪还有物业公司什么事？！（物业公司只需要执行《物业服务合同》规定的义务就好了）

    如果小区都能成立有效的业主大会，是物业管理行业的一大幸事。

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