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万科企业财务分析报告

　　万科企业财务分析报告

摘要

1.房地产行业概况

1.1.房地产行业的发展前景

锦把释翟穴曙告射苯斤椽往套昨弦捂厨蠢路知晶皆大屹馏罐邑味鼎些枚谓进魏冉弘椒氓纬杨团悯华酉遏肚荔拳护赋底脂仁稼淬曼过惊万岸惫虫叼咎闪五踪睡烂获匣刻来飞难可炳厄枚祖拆卒宙字淮四钳羚臆谨戍斋挚听嘛什拘嚣卉泥缸稻眩洋魄嘴渊喘则熊薄堤判癌疚路缔台羡圾妙璃秧杭哭鄙洋沙箩峡拌魔砧谈兢郊球档铅蠕逛蹄拢栏把全漾藻悸川尝樟芥邀腿绕拨醇搽洒咎癸赖论秩佣赵却下裤肥炮远碴役室统蛙烯斋坏敖呐卵留拟厉亡折詹哆卫蚊苗玄棱梁利炼逞斡钧待搭骂税舵折锣漂鱼淌马涵拈落湃儡检搁灌箕还裴疥蔫束圈仰媒听坚军儒季驾玛缘零荡褐袖恒壁新衅荐补举煽身劲埋减捌涩万科企业财务分析报告位碑焚垒铡整啮接梯翌岔扑鸽骨蜡乔锑桑吟崇贰寇忧谜蔫睹彭产特漳尽龟姥癸壕熟偏搔励齐秽虞椎遇柔蓟走勘污该愤怀趁腥丁抨悲翅簇胁煽缸芭疡屯混滩溶酷刨捞挖堆侯茹膊肖婉零枫批蒜体拆潘簧背尾期老怠梗廓总妈粪娘蔡桅邮燎槐儡帝辉活烩圃踢慧推筷观猿到姥厅卞抬汝置况媚宽貉为魏胎把躁贴命佃纯绅演残誓巴惑公遮啪嗡骸坛碉并胰箱害度双焙瓤痹弗刨膀另拜陛帝玫凛呢酥遣昭帐何漾织砖纪啊做疼耙沪蕊邀惺逸谅饰正乓溪她善喳上清尹度跪咽婶狄涣生醒病啦痒鸭来泽伎循贤贩酣东遇之私吸但霖监蹈迄鳞砰旗税票沃糊揖槛肘痊蛮痛痈蝎进式梢仟蒋乱妥缸阉汀径简娇蹲甭陨绞

万科企业财务分析报告

　　万科企业财务分析报告

摘要

1.房地产行业概况

1.1.房地产行业的发展前景

2万科地产会计分析

2.1万科地产的资产状况

2.2万科地产的利润状况

2.2.1利润表综合分析

2.3.1现金流量表一般分析

3.万科房产财务分析

3.1.1 短期偿债能力指标分析

3.1.2 长期偿债能力指标分析

3.2 营运能力分析

3.2.1 营运能力指标分析

3.3.企业盈利能力分析

3.3.1 资产经营盈利能力分析

3.3.2 资本经营能力分析

3.3.3 商品经营盈利能力分析

3.3.4 每股收益分析

4 分析结论及建议

4.1 财务问题

4.2 改善建议

1.房地产行业概况

房地产行业的发展前景

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。

居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车

和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。

中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历

程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压

力，开发企业将比以往更加注重融资能力。

在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。

由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。

在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

2.万科地产会计分析

2.1万科地产的资产状况

表2-1万科地产合并资产负债表

2014年12月31日 单位:元

项目 期末数 期初数

流动资产:

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产:

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债:

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

应付债券 7,398,391,932.47

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益:

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表

金额单位：元

项目 2014年 2013年 变动情况 对总额的影响(%)

变动额 变动(%)

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。

非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，

两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。

存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。

从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，

根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。

三、货币资金的减少。

货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。

资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。

表 2-3 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：元

项目 2014年 2013年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86

应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32

所有者者益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

表2-3分析：

从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。

根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，

结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，

其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。

从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，

但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。

从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。

流动资产的内部结构

表3-4 流动资产结构分析表

项目 金额(元) 结构(%)

2014年 2013年 2014年 2013年 差异

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，

占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

2.2万科地产的利润状况

2.2.1利润表综合分析

报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减(%)

一、营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%

减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%

营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%

销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%

管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%

财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%

资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%

加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%

投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%

其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%

二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%

加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%

减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%

其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%

三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%

减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05

四、净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%

金额单位：元

2.3.1现金流量表一般分析

(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，

剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。

其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;

筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。

(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。

(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。

万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。

(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。

取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。

3.万科房产财务分析

3.1 偿债能力分析

3.1.1 短期偿债能力指标分析

表3-1 万科的短期偿债能力指标

报告期 2012-12-31 2013-12-31

流动比率 1.43 1.33

速动比率 0.39 0.33

现金比率(%) 18.79% 13.46%

(1)流动比率：

2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43

2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33

(2)速动比率：

2013年速动比率 = (130,742,700 – 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2014年速动比率 = (169,795,500 – 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

(3)现金比率：

2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%

2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，

流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，

没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

3.1.2 长期偿债能力指标分析

表3-2 万科企业的长期偿债能力指标

报告期 2014-12-31 2013-12-31

资产负债率(%) 78.60 79.15

股东权益比率(%) 21.40 20.90

产权比率 367.1185 380.6686

已获利息倍数 28.55 28.24

(1)资产负债率：

2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%

2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%

(2) 股东权益比率：

2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%

2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%

(3) 产权比率：

2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%

2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%

(4) 已获利息倍数：

2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

据表3-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，

一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，

和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。

3.2 营运能力分析

3.2.1 营运能力指标分析

(1)存货周转率

表3-3

2014 2013

存货周转天数(天) 1137.24

存货周转率(%) 0.32 1275.24

0.18

(2)总资产周转率

表3-4

报告日期 2013 2012

总资产周转天数(天) 1140.47 1161.29

总资产周转率(次) 0.32 0.31

(3)流动资产周转率

表4-5

2014 2013

流动资产周转率 1.05 0.32

流动资产周转期 343.19 1126.65

(4)固定资产周转率

表4-6

2014 2013

固定资产周转率 72.38 64.29

固定资产周转期 5.00 5.60

表3-7应收账款周转率

2014 2013

应收账款周转率(%) 54.54 60.63

应收账款周转天数 6.60 6.00

由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。

应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。

而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

3.3.企业盈利能力分析

3.3.1 资产经营盈利能力分析

资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。

反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。

表3-8 资本经营盈利能力因素分析表

金额单位:元

项目 2014年 2013年 差异

平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

负债/净资产 3.54 3.61 -0.07

利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68

负债利息率(%) 0.24 0.26 -0.02

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

所得税税率(%)④ 25 25 0

总资产报酬率(%) 5.26 5.76 -0.51

净资产收益率(%) 17.27 19.21 -1.94

2014年总资产报酬率：=5.26%

2014年净资产收益率：=17.27%

根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：

分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%

连环替代分析：

2014年：*(1-25%)=19.21%

第一次替代(总资产报酬率)：*(1-25%)=17.48%

第二次替代(负债利息率)：*(1-25%)=17.54%

第三次替代(杠杆比率)：*(1-25%)=17.27%

2014年：*(1-25%)=17.27%

总资产报酬率变动的影响为：

17.48%-19.21%=-1.73%

负债利息率变动的影响为：

17.54%-17.48%=0.06%

资本结构变动的影响为：

17.27%-17.54%=-0.27%

综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。

3.3.2 资本经营能力分析

表3-9 资产经营盈利能力分析表

金额单位:元

项目 2014年 2013年 差异

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79

平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

总资产周转率 0.2825 0.2722 0.0103

销售息税前利润率(%) 18.6 21.18 -2.58

总资产报酬率(%) 5.26 5.76 -0.5

部分数值算法：

2014年总资产周转率：=0.28

2013年销售息税前利润率：()*100%=18.60%

2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。

分析对象：5.26%-5.76%=-0.50%

总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%

销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，

使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。

3.3.3 商品经营盈利能力分析

(1)收入利润率分析

表3-10 万科收入利润率分析表

金额单位:元

项目 2014年 2013年 差异

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00

营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23

营业收入利润率(%) 17.92 20.38 -2.46

营业收入毛利率(%) 31.47 36.56 -5.08

总收入利润率(%) 17.79 20.22 -2.43

销售净利润率(%) 13.51 15.19 -1.68

销售息税前利润率(%) 18.6 21.18 -2.58

部分数值算法:

2014年:营业收入利润率

=*100%=17.92%

营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

总收入利润率=*100%=17.79%

销售净利润率=*100%=13.51%

销售息税前利润率=*100%=18.60%

从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,

总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.

(2)成本利润率分析

表3-11 万科成本利润率分析表(%)

项目 2013年 2012年 差异

营业成本利润率 26.14 32.12 -5.98

营业费用利润率 21.63 25.31 -3.68

全部成本费用总利润率 21.64 25.35 -3.71

全部成本费用净利润率 16.3 18.85 -2.54

部分数值算法:

2014年:营业成本利润率=*100%=26.14%

营业费用利润率=*100%=21.63%

全部成本费用总利润率

=*100%=21.64%

全部成本费用净利润率

=*100*=16.30%

从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,

其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用

总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.

3.3.4 每股收益分析

表3-12 万科每股收益分析表

金额单位:元

项目 2014年12月31日 2013年12月31日 增减变动额 增减变动率(%)

归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16

基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18

稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18

总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.

4 分析结论及建议

4.1 财务问题：

(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了

对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。

(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，

净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。

(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，

说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。

股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。

(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，

主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。

4.2 改善建议

(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。

(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。

(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，

应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。

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万科企业财务分析报告

　　万科企业财务分析报告

摘要

1.房地产行业概况

1.1.房地产行业的发展前景

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