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目前房地产业存在的主要问题
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目前房地产业存在的主要问题
2003-7-159:20:16浏览次数:584
近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。
目前，房地产开发运作中存在四个主要问题：
１、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。
２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩， 由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，
形成现实的或潜在的信贷风险。
３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
４、银行急功近利，降低贷款“准入”标准。由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头：对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛，或放松了贷款审查标准，对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到２／３时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。 曾几何时，房地产业快速发展给经济带来了积极的作用，得到人们的认可。但是，更加不可忽视的 是房地产业存在十分突出的问题，我们不凡一起分析分析，看看是不是这样。
首先，美国次贷危机的发生起源于房地产业的恶性发展，从而导致开发商追求利益极大化与市场需求萎缩之间的矛盾凸现，引发了世界经济危机，开发商携巨款拍屁股走人，倒霉的是建筑工人和银行。
其次，许多地方政府为了最求政绩，不顾红线违法违规开发土地，根本把保护耕地这项国策忘记到 脑后勺去了，再过十年、五十年、一百年子孙吃什么？
第三，大家一致公认，房地产业是最不讲诚信的十大行业，更是滋生腐败的沃土。一些地方政府的 官员为了不可告人的目的，极力与开发商勾结欺压百姓！我就要冒天下之大不韪，得罪你大多数老百姓而 维护少数开发商利益，看你又能如何，无非就是开发商有“钱”。
第四，事实是商业开发房地产却偏偏冠以“旧城改造”，拆迁价格由政府“指导评估”，良心好一点的给你一半，差一点的给你三分之一，不听使唤就千方百计整你，如果是公务员就让你回家，最后给你来个“ 依 法拆迁”，老百姓“傻”了。
最近，不知是什么原因，接二连三的出现某某大学校长，或者某某专家跳起来，说什么“政府对待刁民要硬气”、什么“与工资相比房地产三十年没有涨价”、还有“反对房地产就是反对人类”，实在是可笑之极！
这些问题归纳起来就是说明房地产业存在十分突出的问题，如果不对这些加以管理，而是听之任之， 等到冰冻三尺就悔之晚矣！（匕日生）
从税收文章内容：耗收,彦牡…～…一…一近几年来, 外商对华投资项目中从事房地产开 发的项目异军突起,发展势头根猛外商投资开发房地产,对于加快我国1日城改造,改善居民的居住条件一及带动我国相关行业建材,化工,林业,钢材等行业的发展起着十分有益的影响.但是,目前也带来了诸多问题,一是对我国国内房地产业产生较大的击;二是倚.漏,逃避在我国应负担的税收,等等为此,我们对外商投资开发房地产企业较多的福州,厦门等地进符谓查研究,并就当前存在的问题及如何运用税收杠杆引导外商投资的房地产业健康发展,提出一些粗略看法一,外商投资开发房地产业现状截至去年0月份止在福州,厦门两市,外商投资的房地产项目共有144个,其中中外合资的45个.中外合作的58个,独资的41十实际利用外资近5亿元1990年,两市外商投资的房地产业共实现利润5365万元,上缴各项税收1"807万元,其中工商统一税1226万元,所得税577万元,其他各税4.4万元.经调查发现外商投资开发房地产项目有六种类型:一是用于居住的住宅商品房,如公寓,别墅和群体的新村,花园;二是用于办公需要的写字楼,如大厦,活动房等;三是用于生产需要的通用厂房;四是用于商品流通的商业中心;五是用作娱乐活动的球场,如高尔夫球场;六是用于旅游需要的宾馆在这些外商开发的房地产项目中,还出现五多五步"现象第一,立项多,开工少据统计,至去年月份止.福州,厦]两市共批准投资项目147个,但实际开工调节基金和风险基金制度另一方面,要加快批发市场为中心的农产品市场体系建设.对粮油食糖,生猪,茶叶等大宗农副产品.逐步建立以中央批发市场为龙头,区域性市场为骨干.初级市场为基础的三级市场体系,积极探索期货空易对蔬菜,果品等生鲜农副产品