深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目

初步研究报告

第一部分 项目市场分析

1、土地指标及权属

拟拆除重建用地面积：41768.8平米（合62.65亩）

拟开发建设用地面积： 21626.7平米(合32.44亩)

容积率：6.97（法定图则中为2.5）

拟规划计容建筑面积： 150670平米

拟更新方向: 居住等功能；

公共配建: 更新单元范围内应落实不少于24班小学用地一处

拟更新经济技术指标(专项规划尚未批复):

土地现状情况:

现状土地权属较复杂，

1-2地块为国有出让的用地，现状性质为工业用地,权属单位为龙华镇油松下油松村;3号地块为国有已出让用地,现状性质为综合用地,权属单位为龙华镇油村瓦窑排村；

7-10地块为国有出让用地，性质分别为工业、商住混合、住宅用地，用地权属单位为深圳宝安龙华经济发展公司；

其余4-6号用地为未完成征转手续的村集体用地（需补出让手续，但是由于改造后的功能为学校，因此可以采取协议出让的方式），分属瓦窑排经济合作社和伍屋合作社及瓦窑新村。

国有已出让的用地24760平，占拆除用地面积的59%。

计划申报主体: 深圳市龙华街道投资管理公司

主体类型: 集体

注册资本金:2000万元

股东:深圳市宝安区龙华街道办事处

法定代表人:韩垂学

成立时间:1995年

项目手续:

2011年12月8日: 列入 《2011年深圳市城市更新单元计划第三批计划》, 并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示.

2014年10月20日: 列入《2014年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示（更新范围调整，拆除重建用地面积缩小）

截止目前,项目更新规划成果未在深圳市规划和国土资源委员会网站公示，除上述公示外，项目手续无进一步进展，尚未正式列入城市更新单元计划。

除公示数据外，以上项目部分数据来源于合作方提供的专项规划草案数据，

2、项目区位

项目地块位处龙华新区油松片区，东临坂田片区，北部为观澜街道，南部为龙华新区核心区及梅林关片区，整体区位处于龙华片区北部。

地块距离四号线清湖站车程仅2公里，通往市民中心仅11个站点，时间约30分钟，到深圳北站车程约7公里，车程约15分钟，周边有梅龙路、布龙路、梅观高速等多条快速路，内外交通较便捷。地块距龙华人民医院1公里，距已建成的龙华文化广场仅700米，有满足日常需求的基本商业和生活配套

3、区域规划

(1)龙华新区发展规划

2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。2012年末常住人口140.86万人，其中非户籍人口占90%以上

根据龙华新区综合发展规划，龙华新区构建“一中轴、两核心、七功能区”的城市空间结构。
一中轴：中央服务轴，强化综合服务功能，支撑城市中轴的延伸与拓展；
两核心：南部商务核和北部科技核，形成新的发展“引擎”； 
七功能区；按照特色分工，分区发展的原则，将龙华新区分为七个功能片区，每个功能片区制订针对性的功能及产业发展指引，包括观澜东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、龙华商贸区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区。

本项目位于中部的龙华商贸区和中央服务轴上。

(2)油松片区法定图则规划

根据2010年公示的深圳市宝安402-19&20&21号片区[油松地区]法定图则（最新），片区规划如下：

发展目标: 建设一个高新产业蓬勃发展、生活功能完善、环境优美的和谐新城

功能定位：以生态居住、城市休闲、商贸服务为主，。

发展策略是：通过城市更新，优化地区功能结构，完善公共设施，结合轨道站点布局综合服务中心。完善地区道路交通体系，提高片区生活环境品质发展指引：

　(2)宗地法定图则规划

宗地分属于两幅地块

03-10地块，规划性质为教育科研用地，占地面积16399平米，要求建设24班小学；

03-11地块，规划性质为二类居住用地，占地面积25748平米，容积率2.5，要求配套12班幼儿园和邮政所；。

法定图则要求两地块需捆绑开发

4、地块现状及周边环境

地块目前现状南部为未拆除简易工业厂房，北部为在生产状态的新松普塑胶电线有限公司，

地块西侧为已建成的村民小产权房，北侧南侧均为现状居民区，东侧为工业区（法定图则和现状均为工业区规划）

四至道路: 地块北、东、南三个方位均为已建成的市政道路，西侧有现状支路。

5、地块周边配套及交通

配套情况：

教育资源充足：清湖小学，松和小学，龙华中心中学，新华中学、清湖幼儿园，四季花蕾幼儿园等

商业配套齐全： 龙华商业中心购物广场、兴万和购物广场、金东源百货以及多家银行、ATM机等

医疗资源充足：龙华人民医院、深圳国丹妇儿科医院、龙华人民医院油松社区健康服务中心等

景观文化配套：龙华文化广场、龙华公园、三联公园、龙胜公园等，可满足

交通情况

公交完善：富士康西门、瓦窑排村公交站点紧邻项目，有324路 324区间线 352路 612路 635路等多10余条公交线路

轨道交通：距已开通的地铁龙华线清湖站2公里，通往市民中心11个站点，约30分钟

快速路直达：布龙路、梅龙大道、梅观高速等多条快速路

地块属性小结:

地块位于深圳城市中部组团的区域中心的龙华新区，定位为城市次中心。地块所处的位置为龙华中心区，功能以商贸居住为主，区域目前基础设施和配套功能不断升级完善，未来发展潜力较大。

第二部分 项目市场分析

1、 区域市场供求基本面

土地市场：龙华作为城市新区，土地供应相对深圳其它老城区较多，近年来龙华新区成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显，2014年更是实现了跳跃式的增长

2013年10月，中海成交的商住用地成交楼面价约1.45万/ ㎡；

2014年10月，龙光成交的白石龙地块成交楼面价约2.5万/ ㎡ 。

随着近几年龙华新区的大规模开发，可供开发的土地锐减，未来土地供应将大幅度减少，未来土地供应将主要依靠，据统计，龙华新区近年来启动的旧改项目约有37个，共计用地面积约270万平方米，在这些项目全面启动后，龙华新区的楼市供应量将激增，同时也有效缓解了当前楼市的供给压力。

附：龙华新区2007-2014年成交地块的主要指标

住宅市场：

龙华新区自2011年成立以来，在区位优势、规划利好和发展利好的推动下，新区很快成为深圳炙手可热的置业区域，自2011年以来新区推盘量高位运行，2012年推盘量接近百万平方米，不过推盘量的高企，并未给龙华楼市带来压力，相反，入市的新盘，都能被市场快速消化，2013年，龙华新区新房成交量为10496套，占全市总量的21.8%，由此可见龙华楼市的火爆程度。自新区成立以来，龙华的新房均价亦大踏步上涨，2011年均价为18300元/平方米，2013年均价已达24100元/平方米，2014年均价24800元/平，2015年市场火爆，在政策利好以及市场供不应求的背景下，房价得到了接近翻倍的增长，2015年均价已超过3万元每平，部分项目已逼近或超过4万元每平。

2、项目可比性楼盘分析

1、保利悦都（在售住宅）

保利悦都位于龙观东路与清龙路交汇处（龙华线清湖站450米），处于龙华商业新中心，坐享4号线便利交通及龙华醇熟配套。保利悦都总建面约13.5万平米，由4栋高层组成，其中4栋为保障房，1、2、3栋推售，均为25层，三梯五户、南北通透，68-118㎡绝版2至5房创变空间超大楼间距打造超低容积率宜居生活社区，三梯五户、南北通透，68-118㎡绝版2至5房创变空间；保利悦都配有龙华首个IMAX影城——保利影院，以及2.7万平方米的自带开放式商业街区。

保利悦都开盘销售火爆,推盘日光,目前住宅已基本售罄,成交均价37000/平.

2、幸福城

幸福城位于龙华中心商业居住区，龙华和平路与清泉路交汇处，零距离接地铁龙华线首站清湖站，

幸福城总占地约7.1万㎡，总建筑面积达39万㎡，总共分四期开发，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期均是纯粹住宅，Ⅳ期为城市综合体（商业、写字楼、高级公寓），幸福城Ⅲ期单位是133-268㎡的大户型产品,目前已经全部售罄,三期15年4月尾盘大户型销售价格30000元每平。

预计2015年年底将推四期40-50平米的公寓产品。幸福城是龙华地铁上盖综合体，将有约3万㎡的华润商业进驻，未来将打造华润在龙华最大的商业体。

3、中海锦城

中海锦城位于龙华新区民治办事处简上路和腾龙路的交叉口，占地面积52460.1平，建筑面积262300平。零距离地铁上盖物业，无缝接驳地铁四号线及公交总站，毗邻地铁六号线（规划中）。周边布局福龙路、布龙路、新区大道等多条城市主干线纵横，立体化交通路网，从容享受城市的丰盛生活。项目从精品生活理念出发，智装打造约72-134平名品简奢豪宅，省却装修烦恼和时间成本，为品质生活提供最贴己的“私人定制”。与此同时，还提供了53000平的综合商业MALL。

中海锦城现有20-60平商铺在售，预计8月底开盘，单价7万/平起，现认筹5万可享50万优惠。住宅已售罄，均价40000元/平，工期进度已封顶，正在退绿网。

第三部分 初步评估及建议

1、 深圳“工改商住”相关政策规定

2009年12月 《深圳市城市更新办法》第三十八条规定（地价补缴）：

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。

拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

2014年5月《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（缴纳办法）

（十二）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。

（十三）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。

2、 项目初步分析及建议

1、 项目价值：项目地处深圳中部组团的龙华中心区，随着区域配套及产业人口的导入，未来区域价值将得进一步实质性的提升，项目区位优越，未来发展潜力较大。

2、 项目可行度：项目目前已纳入城市更新计划草案，土地方尚未与他方达成合作协议，中间人已跟进多年，并承诺能够负责完善相关手续并取得项目的改造和开发权。（中间拥有的资源尚需进一步证实）。

3、 项目合作模式：中间人负责与土地方达成合作协议，由土地方出地，我方出资，建成后物业按3：7的比例分成，我方分7成。该种模式对于我司来说比较理想，资金占用较少，资金压力不大。中间人负责取得项目的实施主体前的全部手续和费用，项目完成后中间人根据获利的情况按10%~20%的比例分享利润。项目虽然存在权属关系相对复杂、规划指标需要调整等问题，且前期手续由全部由中间负责理顺，因此，只要通过合同界定清楚双方的权益和义务，则风险还是可控的。

4、 项目售价及效益：目前项目可比性项目保利悦都37000元每平，从项目区位配套比较而言，本项目弱于保利悦都，暂可按35000元每平暂估，按此房价及上述合作条件测算项目的销售利润率约为：37%，效益非常理想（拆迁补偿成本尚需进一步核实）。

5、 项目地价：2014年10月龙光地块楼面价已达25000元每平，从区位和售价来看，优于本项目，从售价和可比地价来看，建议本项目可接受地价在20000元每平以内。

6、 建议：建议带条件与中间方沟通，前期以少量安全可控资金作为保证，待中间方达成项目条件后，在我方可控制相关权益有保证的基础上，再分期投入资金，做到风险控制和资金合理化使用。

7、 思路：拟先与中间方签订合作协议(协议条款详见附件)，协议要点包括：

1） 双方共同成立的项目公司，由中间方负责更新方案、实施方案报批，并落实项目公司获得实施主体资格。

2） 我司负责后续补交地价款、开发资金筹集，以及开发经营工作。

3） 协议签订后我司付100万（具体数额再议）进项目公司帐户，双方共同对该笔资金监管。

4） 如果对方不能在约定的时间内按约定的条件取得项目的实施主体资格，则我司有权要求对方解除协议，同时对方应撤消对上述资金监管。

5） 如果对方按约定取得实施主体资格，则我司负责后续工作，并保证资金到位。

6）