龙虾文化美食城项目

可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称: xx龙虾文化美食城项目

2、承办单位

xx龙虾城投资管理有限公司

3、承办单位基本情况

本项目投资主体系xx投资有限公司，该公司在xx注册，具有较强的经济实力和丰富的投资管理经验，是一家能在内地直接投资兴业的知名企业。为响应xx市委、市政府“解放思想、跨越发展”主题实践活动的号召，公司董事会经过充分调研，反复酝酿，决定在xx注册成立“xx龙虾城投资管理有限公司”，注册资本 万元，法人代表 ，筹资兴建“xx市龙虾美食”项目。

二、报告编制单位

编制单位：xx工程咨询有限公司

法人代表：xx

发证机关：国家发展和改革委员会

三、项目提出的理由与过程

据统计资料显示，2009年，xx市小龙虾野生寄养面积达18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多个国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自xx，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看xx、xx小龙虾看xx”的美誉。2010年5月，xx市被中国水产与加工协会评定为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。xx的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了xx、xx、中国乃至世界。它以特色风味带动了xx小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内知名的小龙虾餐饮品牌。但与此相配套的基础设施、文化品牌相对滞后。

xx市小龙虾产业发展规划指出：“要以“虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入传统农业种植区、水产养殖区。……到2015年全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目标为本项目发展提供了资源保障。

该规划提出：“进一步巩固xx“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在xx市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心……”，这为本项目的规划选址提出了有力保障。

该规划同时提出：“xx油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功效。xx要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展……，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“xx油焖大虾”品牌扩张战略，使xx油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。

xx市“十二五”规划纲要指出：加快推进餐饮、娱乐行业提档升级，促进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，培育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。……支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建设。

因此，在xx兴建“小龙虾文化美食城”已势在必行。

四、可行性研究的依据及范围

1、可行性研究的依据

1）《xx市城市总体规划（2008-2020年）》

2）《xx市土地利用总体规划（2006-2020年）》

3）《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

4）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；

5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；

6）各专业技术规范；

7）建设单位提供的各项基础资料。

2、可行性研究的范围

依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。

五、项目概况

1、项目拟建地点

本项目位于xx市园林办事处，章华东路以东，城南河以西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。

2、项目建设内容与规模

本项目总占地面积150亩,主要建设龙虾美食一条街、龙虾技术经济交流培训基地、龙虾文化广场及配套设施等。包括：

龙虾美食一条街项目，占地面积57830㎡。其中，建龙虾美食店100家，占地20000㎡，建筑面积24000㎡；街道硬化，总面积29100㎡。

龙虾技术经济交流培训基地项目，总占地7000㎡。其中，建龙虾技术经济交流培训大楼，占地2000㎡，建设面积20000㎡；建停车场及路面硬化，面积2000㎡；购置电梯、空调、车辆等设备10台套；购置房间常用设施若干套。

龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860㎡。其中，建设主体文化广场，包括露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，建筑面积8000㎡；建游泳馆1座，建筑面积1500㎡；建网球场8个，建筑面积5360㎡；建停车场1000㎡，道路硬化2000㎡。

建设围墙、大门；场地绿化30730㎡。

3、项目总投资及资金来源

本项目总投资为22161.5万元,其中，企业自筹8161.5万元，占总投资的36.8%；银行贷款14000万元，占总投资的63.2%。

六、研究结论

按照国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》的规定，本项目属于允许类项目。

该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完善和城市面貌形象的提升。

本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年。

本项目对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位,能够带动当地三产业快速发展,能够较好地改善商业业态,提升城市品位。从以上分析可知该项目经济效益、社会效益显著，项目是可行的。

项目的主要经济技术指标如下：

第二章 项目建设背景和必要性

一、项目建设背景

统计资料显示，2009年，xx市小龙虾野生寄养面积达18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多个国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自xx，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看xx、xx小龙虾看xx”的美誉。2010年5月，xx市被中国水产与加工协会评定为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。xx的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了xx、xx、中国乃至世界。它以特色风味带动了xx小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内知名的小龙虾餐饮品牌

xx市小龙虾产业发展规划指出：“要以“虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入传统农业种植区、水产养殖区。……到2015年全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目标为本项目发展提供了资源保障。

该规划提出：“进一步巩固xx“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在xx市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心……”，这为本项目的规划选址提出了有力保障。

该规划同时提出：“xx油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功效。xx要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展……，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“xx油焖大虾”品牌扩张战略，使xx油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。

xx市“十二五”规划纲要指出：“加快推进餐饮、娱乐行业提档升级，促进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，培育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。……支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建设。”

在市委、市政府的强力推进下，xx的小龙虾品牌已形成，市场需求较大，xx龙虾城投资管理有限公司看准时机，抢抓商机，拟定兴建“小龙虾文化美食城”项目，正是顺应了市场的需求。

二、项目建设必要性

1、促进失地农民就业、增加农民收入的需要。

就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，是城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。

该项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，预计可增加700个就业岗位，年收入可达1.8万元左右；而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快xx的城市化进程。

2、推进新型城市化建设，完善城市功能的需要。

推进新型城市化建设，必须大力发展现代服务业，改造提升传统商贸业，改善商业业态，完善城市服务功能，提升城市品位。xx的小龙虾已经走出xx，走出xx，并逐步发展成为国际国内知名品牌，市场需求较大。但与之相配套的餐馆、街道却较为落后，与逐渐兴盛的大产业、大品牌不相称。因此，亟需建设一个商铺集中、档次较高，有一定品位的小龙虾文化美食街，进一步完善城市服务功能。该项目的建设正好满足了这一需要。

3、规范城市管理，创建文明城市的需要。

xx的小龙虾餐饮店较多，东城区有，西城区也有，东门东方路有，西门麻纺厂有，还有育才路、章华北路、游泳池旁，等等，多如牛毛，存在于各个角落。一是极为分散，不利于城市管理；二是虾壳、白色垃圾到处乱扔，影响城市环境卫生；三是入夜后，噪音及油烟也容易打扰周边住户的休息；四是街道狭窄，影响城市交通安全。要创建卫生文明城市，就必须将这些夜宵摊店划行归市，以方便相关部门管理。所以，建设龙虾文化美食城项目势在必行。

4、促进产业链延伸，支持甲壳素产业发展的需要。

目前，我市小龙虾年产3万吨左右，而用于油焖大虾食用的年消费量在2000吨以上。小龙虾食用后其70-80%的虾头、虾壳作为废弃物抛弃深埋，不仅污染环境，而且造成巨大的再生资源浪费。

在虾壳和虾头里，富含地球上第二大再生资源甲壳素，甲壳素及其衍生物在食品、化工、医药、农业、环保等领域具有十分重要的应用价值。而甲壳素可以分解出“人体第六生命要素”——壳聚糖。壳聚糖在农业上可以促进种子发育，提高植物抗菌力，做地膜材料；在医药方面可用于制造降解缝合材料、人造皮肤、止血剂、抗凝血剂、伤口愈合促进剂；在日用化工上可用于制造洗水香波、头发调理剂、固发剂、牙膏添加剂等。对废弃的虾头、虾壳形成产业化、规模化的深加工和综合利用，其衍生的高附加值产品有近100项，转化增值的直接效益将超过千亿元。目前日本、美国等国家此类产品已经批量进入市场，深受消费者欢迎；更为难得的是，从可持续发展的角度看，从环保的角度分析，由于塑料很难自然降解，已造成全球性“白色污染”，甲壳素作为理想的制膜材料，有望成为塑料的替代品。

我市华山水产投资5.5亿元的废弃虾壳提取氨盐资源综合利用项目中，甲壳素年处理量达到4000吨，由此而延伸的氨基葡萄糖盐酸盐（钠盐、钾盐）产能达到2000吨/年，可新增氨基葡萄糖片剂、胶囊剂和复方制剂10亿片（粒），壳聚糖、壳寡糖700吨。带来的经济和社会效益非常可观。

第三章 市场分析

一、xx市经济发展概况

“十一五”时间，xx市经济社会快速发展，取得了巨大成就。五年来，在xx省委、省政府的正确领导下，xx市委、市政府团结带领全市人民，紧紧围绕建设“经济强市、文化名市、园林城市”和中部强市的奋斗目标，克难奋进，开拓进取，成功应对国际金融危机的严重冲击和各种自然灾害的影响，顺利完成了“十一五”规划的主要经济发展目标，为，“十二五”经济社会发展奠定了良好的基础。

2006-2010年，全市地区生产总值从108.82亿元增加到290.67亿元（现价，下同），五年年均增长15.6%，实现了翻番。其中，第一产业增加值从25.28亿元增加到48.20亿元，年均增长4.8%。第二产业增加值从38.36亿元增加到90.41亿元，年均增长18.7%。三次产业结构比调整为16.6：52.3：31.1。人均地区生产总值达到28358元，年均增长21.1%。新型工业化加速推进，质量和效益稳步提升，化工医药、纺织服装、冶金机械、油气开采、农副产品加工等产业集群特色初步形成。2010年，规模以上工业增加值达到145.51亿元，年均增长25.9%。农业结构进一步优化，农业基础设施建设逐步加强，农业综合生产能力明显提高，粮食产量达到40.41万吨，实现了连续7年增产丰收，水产品加工出口居全省第一。交通运输、商贸交通、文化旅游等三产业稳步发展，服务业总量实现翻番。2010年，全社会固定资产投资完成172.87亿元，五年累计完成投资510.13亿元，年均增长33.6%；社会消费品零售总额完成83.61亿元，年均增长19.6%；地方一般预算收入7.25亿元，年均增长19.2%。市域经济持续、快速、健康发展，综合经济实力明显增强。

二、xx市城市总体规划

2020年，市域人口规模达到118万人，城镇化水平达到63%，市域城镇人口总量为74.3万人。

城镇化推进战略：工商并举、中心带动。以城镇人口集聚为导向，以中心城区为中心培育重点城镇化区域。强调非均衡的突进式发展，近期大规模建筑中心城区及周边区域的工业基础，中远期以工业推进商贸业等第三产业的集聚，进一步吸引人口，增强市域的生产消费能力，辅以提升城镇化的政策措施和制度更新，实现城镇化进程数量及质量的稳步推进。

城镇化空间发展战略：中心集中化，结构优化，带状集聚。大力发展中心城区——重点培育城区中心职能，加强其作为整个xx市域城镇体系中首位城市的凝聚力以及江汉平原地区中心城市的辐射能力。

城镇建设用地规模。2020年，中心城区建设用地规模控制在63.8平方公里，人均建设用地控制在110平方米。

在职能上，中心城区承担结合服务职能，未来随着城市经济的快速增长，城市规模将显著增大。

城镇空间布局结构规划。延续xx市的各级城镇主要沿交通干线发展的空间格局结构特点，规划期末开成“一横两纵，一主四片”的空间结构。

三、xx小龙虾餐饮文化市场分析

xx共有40万亩水面适合小龙虾生长。近年来xx攻克小龙虾人工繁育技术，养殖户探索出虾稻连作种养模式，简单易学，每亩投入300多元，平均纯收入1100元。市里对养殖户、加工企业给予扶持，短短几年全市小龙虾养殖面积从几百亩扩大到18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。

2009年、2010年，xx市委、市政府连续两年举办“小龙虾节”。经过二三年努力，xx龙虾的知名度和影响力大大提高。如今，“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”已与“曹禺故里”一起，成为代表xx形象的“城市名片”。

xx的“油焖大虾”餐店，仅在东方路上，200平方米以上的小龙虾店就达30多家。每年的4-9月，全市大大小小的龙虾店，从门口到里间，坐满了兴致勃勃的吃虾人，其中不少是从武汉、荆门，荆州甚至浙江等地赶来的。如今，xx“油焖大虾”成了这个季节当红的美食佳肴，并带动了整个小龙虾餐饮行业快速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾成为国内知名的小龙虾餐饮品牌。

目前，小龙虾在xx不仅是一种食品，更是一种独具地方特色的饮食文化。为了能让每个来xx的人充分感受到“吃有小龙虾、听有花鼓戏、看有曹禺剧、观有兴隆景”的地方文化氛围，必须建设这样一个高品位的饮食文化好去处。

xx虾源丰富，品牌响亮，口味多样，文化底蕴丰厚，建设龙虾文化美食城，市场空间非常大。

四、xx小龙技术培训市场分析

近几年，xx市水产部门围绕小龙虾养殖实用技术的研究下足功夫，取得了一些成果。2005年，与xx省水科所合作完成的《克氏原螯虾与中稻轮作技术》荣获省科技进步三等奖；2005年依托xx省水科所完成的《克氏原螯虾人工诱导繁殖技术》填补了国内空白，获省重大科技成果证书，这几项成果的技术转化和生产应用，为我市小龙虾养殖的快速发展提供了技术支撑。在此基础上xx市水产技术推广部门先后参与或主持制定了二个地方标准。

小龙虾在xx已经繁衍生息近50年，适应了自然繁衍，自然淘汰，适者生存的物种进化规律，保存了优良的品质。但目前出现品种退化现象，一是由于天然资源的过度利用，野生小龙虾存量锐减，导致小龙虾种群自然修复能力低下，如果不迅速进行种质资源保护，势必造成资源枯竭和种质质量的严重退化。二是随着人工养殖的发展，有些地方出现的近亲繁殖和对品种选育的忽视，导致小龙虾种质退化，生长缓慢，疾病频发。三是小龙虾人工繁殖尚未完全解决。发展小龙虾养殖，不解决苗种人工繁育问题，根本无法稳定地保证养殖需求，也无法解决种质退化问题。要大力发展小龙虾养殖，必须攻克小龙虾的人工繁殖关。由于小龙虾是采取人工诱导繁殖，产出虾苗时间不集中，还达不到大规模集中批量生产的要求，无论是在规模建设上还是在技术攻关上都还要投入大量的财力和人力。

xx虽然有各种中介组织（如龙虾养殖协会、龙特水产合作社等）十余家，但由于缺乏专业技术人员或专业技术人员水平不强，加之各自为战，不能有效地开展高水平的技术指导和中介服务。

因此，在xx建设技术培训中心市场前景十分广阔。

第四章 场地选择、建设条件

一、 建设地点

本项目位于xx市园林办事处，章华东路以东，城南河以西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。项目总用地150亩。该地块《xx市城市总体规划》确定用地性质为生态绿地，《土地利用总体规划》确定用地性质为一般农田。

二、 建设条件

1、地形、地貌、地表、地震及其他配套条件

xx市地处东经112°31′—112°59′，北纬30°09′—30°35′。位于xx省西南边陲，江汉平原腹地。东邻仙桃市，西靠江陵县，南接监利县，北隔汉江与天门市相望。

项目建设地属于平原湖区。xx在地质构造上是江汉盆地的一部分，由该盆地的次一级构造单元xx凹陷、丫角—新沟低凸起、江陵凹陷等组成。境内呈现出河渠交织，地方纵横，滩堤凸起，碟伏湖池错落其间的平原地貌景观。全市平均海拔高度为38m，最高海拔39.78 m，在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台，最低海拔25.78 m，最低在南部西大垸农场水产队，平均海拔24m，自然坡降1/3800。境内无山，地势平坦，由北向南略呈倾斜。

项目所在地地震烈度为6级，历史上从未发生过破坏性地震。

2、工程地质及水文

工程地质。该项目位于长江、汉江冲积湖江汉平原中部，属软土沉积土。汉江两岸沉积的软土层中，砂性的含量和比重均有大幅度增加，表层岩性逐步过渡到轻亚粘土至细砂层。地质剖面从上至下地层顺序为：（1）亚粘土层，地耐力10～15t/㎡；（2）轻亚粘土与粉细砂土层，地耐力10～11 t/㎡；（3）亚粘土层，该层可分为三层，地耐力分别为8～9 t/㎡，13～15 t/㎡，12～14 t/㎡。

水文。xx地处河口三角洲上，河流的特点是分流较多，变化较大。全市有河流汉江和西荆河2条，干渠13条，流量在10t/s以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条，总长941.6km，河网密度为0.47km/km2。河渠分属汉江和四湖总干渠两个水系，流域面积为645.8km2和1345km2。

3、气候条件

项目建设地属于北亚热带湿润性季风气候。四季分明，夏热冬寒，热量、雨量比较充足，无霜期较长。但降水的时空分布不均匀，容易出现旱象和渍涝。

（1）气温

年平均气温 16.1℃

最热月（七月）平均气温 28.2℃

最热月平均最高气温 36.9℃

极端最高气温 37.9℃

最冷月（一月）平均气温 1.5℃

极端最低气温 -16.5℃

（2）气压

年平均气压 1012.1kPa

极端最高气压 1046.5kPa

极端最低气压 989.6 kPa

（3）降雨量

年平均降雨量 1112.6㎜

日最大降雨量 180.7㎜

年最长连续降雨量天数 14天

历年最大积雪厚度 32.4㎝

（4）风速

常年主导风向 东北风

年平均风速 2.3m/s

最大月平均风速 4.0m/s

极端最大风速 26m/s

（5）天气现象

年平均蒸发量 1300.0m

最热月平均地面温度 47.0℃

年平均日照时间 1865.5小时

极端最高地面温度 69.1℃

最冷月平均地面温度 13.0℃

极端最低地面温度 -19.0℃

历年平均地面温度 18.3℃

年平均雷暴天数 30天

年无霜期天数 280天

4、交通条件

xx市东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门，隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路横贯全境。内河航运四季畅通，在流经市境的汉江边建有泽口、红旗两个港口，年吞吐能力达300万吨。

本项目位于xx市园林办事处，交通便捷。

5、水、电、气、电视、网络、气等条件

本项目建设用水水源由xx市自来水公司供应。

本项目建设用电量增加，项目单位已与供电公司达成供电协议。

广播电视已覆盖项目所在区域。

光纤已敷设至该项目区域。

天然气主管线已敷设至该区域。

6、项目所在地园林办事处基本情况

园林办事处是xx市委、市政府所在地，辛亥革命元老李书诚、中共一大代表李汉俊诞生于此。辖区面积41平方公里，耕地1.4万亩，辖8个行政村，19个社区居委会，总人口20.2万，其中农业人口2.2万人，城市人口18万人。1995年，园林办事处跻身xx省十强街道办事处，名列第二名。1996年6月，被国家科委批准为“九五”时期国家级星火技术密集区建设单位。2000年6月顺利通过国家科委组织的专家组验收。2008年至今，在全市目标管理考核中取得了“三连冠”的良好成绩。2010年全口径财政收入3.52亿元，一般预算收入7282万元。

7、地震

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中附录A可知，xx属于抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，所属的设计地震分组为第二组。

8、其他条件

选址处的勘测资料表明，本项目不会压覆矿产和文物，地表未见需保护的文化遗产。项目选址在平原地带，远离分洪区；同时，项目所在地地势较低部分已有完善的排防涝系统，可以确保在暴雨暴雪等天气不会发生渍水灾害。

本项目没有截断或占有路桥等建筑，因而不会妨害交通运输。建筑的高度已经过核准，不会影响航空或军事行动。

第五章 主要建设规模和内容

一、龙虾美食一条街

龙虾美食一条街项目，总占地面积57830㎡，具体建设内容包括：

1、建龙虾美食店100家，占地20000㎡，建筑面积24000㎡。其中，单间店面120㎡，单间店前空场地80㎡；建筑楼层为2层。

2、街道硬化，总面积29100㎡。

3、街道绿化，总面积8730㎡。

二、龙虾技术经济交流培训基地

龙虾技术经济交流培训基地项目总占地7000㎡，具体建设内容包括：

1、建龙虾技术经济交流培训大楼，占地2000㎡，建设面积20000㎡。

2、建停车场及路面硬化，面积2000㎡。

3、绿化面积3000㎡。

4、购置电梯、空调、车辆等设备10台套；购置房间常用设施若干套。

龙虾技术经济交流培训基地建筑工程技术指标表

三、龙虾文化广场及配套设施

龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860㎡，主要建设内容包括：

1、建设主体文化广场，包括露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，建筑面积8000㎡。

2、建游泳馆1座，建筑面积1500㎡。

3、建网球场8个，建筑面积5360㎡。

4、建停车场1000㎡，道路硬化2000㎡。

5、场地绿化5000㎡。

四、围墙、大门及其他绿化设施

1、建设围墙、大门及其他配套设施。

2、其他绿化设施共14000㎡。

第六章 专业技术方案

一、规划设计原则

1、整体性原则：充分考虑与城市的整体协调关系，从空间形态、交通网络、建筑界面和组合方式、环境因素进行综合考虑，使xx龙虾文化美食城成为城市的有机组成部分。

2、个性化原则：突出建筑的个性，彰显小龙虾饮食文化特色，使美食城具有鲜明的特点，成为xx的一道亮丽风景线。

3、实用性原则：美食城有其突出的空间特性和外在的表现形式，本方案力图从以经济实用角度出发，确定内部功能和空间形式，进行结构造型和设备选择，以期达到经济的投入，取得最佳的回报。

4、人性化原则：遵循以人为本指导思想，充分考虑市民活动和人的感受，使商业、饮食、文化更具吸引力和亲和力，使内外环境充满活力和生机。

二、总平面设计

1、总体布局

本项目拟选建设用地东面临城南河，北面靠马家台村五组，南面临紫月路，整体平面呈“7”字型。三个子项目布局如下（总体布局见平面布局图）：

（1）龙虾美食一条街，分别布置在“7”字边角的东、北、南面，以及在“7”正中间贯穿东西建一条街，将整个美食街建成反“E”型。门店相向而建，中间留30米宽街道。

（2）龙虾技术经济交流培训基地，布置在建设用地的西南角，位于反“E”的下口处。

（3）龙虾文化广场，布置在建设用地的西北角，位于反“E”的上口处。

2、交通组织

本项目大门设置在建设用地的东面正中间，大门宽46米，正对大门建设一条宽30米街道，横贯东西。美食一条街主干道宽30米。沿美食街的内侧，反“E”的上下两部分各建3个入口，分别通向龙虾文化广场和龙虾技术经济交流培训基地。

3、绿化景观设计

结合平面布局的周边绿化景观带进行绿化平面的整合，使绿化景观的效果达到最大化，同时，室外停车场做草坪砖停车方式，室外展场考虑树坑种植高杆乔木，提升环境的品质。

4、消防设计

龙虾美食一条街、龙虾文化广场和龙虾技术经济交流培训基地设环形通道，龙虾技术经济交流培训大楼设消防通道。

三、建筑设计

1、平面设计

本项目的平面设计见平面布置图

2、造型设计

造型设计力求体现地域文化、龙虾餐饮文化的内涵，要将这一理念贯穿在美食街道、文化广场和培训大楼设计之中。建筑形式与结构逻辑力求达到高度的统一，理性之中交织着浪漫，金属板材、玻璃幕墙、石材面饰的使用使建筑更加精致、现代。总体氛围既有历史内涵，又面向现代化。

3、竖向设计及消防疏散

本项目区为大面积、人流较为集中的场所。本方案以满足使用功能、满足消防疏散要求为原则设置垂直交通。各单体建筑均要按照消防设计要求设置疏散楼梯，满足使用的消防疏散要求。

各单体均按消防设计要求进行防火分区。

四、结构设计

1、地基基础

本工程为大型公共建筑，根据邻近建筑场地地质资料，尽可能采用天然基础，以方便施工、缩短工期、降低造价。根据建筑物层数和上部荷载情况，基础一般采用现浇钢筋混凝土梁板片筏基础或钢筋混凝土独立基础。

结构安全等级按不同建筑及相应规范分别为一、二、三级。

2、结构措施

⑴ 主体采用框架-剪力墙结构，由楼、电梯间墙形成剪力墙，四周布置柱子，商贸部分采用框架结构。结合人防要求，基础方案初步确定为：高层部分采用天然地基，钢筋混凝土筏式基础。结构设计按国家颁发的现行高层建筑设计规范进行设计。

⑵ 在保证安全的情况下，对地基基础设计进行多方案优化分析比较，对上部结构也进行仔细的优化分析，力争在确保设计质量及安全的情况下，节约材料，降低造价。会展中心结构混凝土强度等级拟采用C30。地下部分混凝土抗渗等级0.8MPa。

⑶ 本工程为乙类建筑Ⅱ-Ⅲ类场地土，地震作用按6度设防要求进行设计，抗震措施按7度考虑。

五、给排水设计

1、给水工程

（1）水源及水压

给水水源取自城市自来水。市政自来水压不小于0.20MPa。

（2）用水量标准

住宅： 200L/d

办公： 60L/d 小时变化系数K=2.0

餐饮： 5L/顾客.次 小时变化系数K=2.0

酒店： 500L/d.床 小时变化系数K=2.0

浇洒道路、绿地用水量按1.5L/.次计（2次/天）

空调循环冷却水：循环水量的1.5%；

不可预见水量按生活总用水量的10%计。

（3）给水系统

A 室外给水系统

室外给水为生活、消防合一的低压制。给水分别从市政给水管引入两根DN250的给水管，在美食城周围连成环网，生活及室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。

B 室内给水系统

采用全部利用市政水压直接供水。

2、排水工程

（1）室外排水

雨水采用有组织排水，设计重现为一年，雨水经室外雨水管汇集后，排入市政雨水管。室外生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管。

（2）室内排水

室内排水采用分流制，雨水采用有组织排水，本项目雨水系统采用压流排水系统。

生活污水排水量：7.48万m3/年，室内排水管设专用通气立管。

六、消防设计

根据国家《建筑设计防火规范》GPJ16—87（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。

1、消防给水系统

在库区室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。

在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。

2、急救消防设施

所有区域均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。

3、消防水量

室外消火栓用水量：20L/S

室内消火栓用水量：10L/S

自动喷水灭火用水量：20L/S

本工程消防总用水量：400L/S

七、电气设计

1、负荷性质及供电系统

本工程消防用电设备、应急照明、防盗报警、经营管理用计算机系统等用电属一级负荷，生活泵、客梯、重要会议室用电等属二级负荷，其它均为三级负荷。本工程应按一级负荷要求供电。

按类似工程用电量指标估算。本工程拟在单独设立一配变电所，内设200kVA干式变压器。在变压器低压侧设联络开关，以满足一、二级负荷供电要求。在配变电所旁设一发电机房，内设一台2000kW应急型柴油发电机，供本工程的消防用电负荷和其它特别重要负荷的应急用电。

2、配电及照明

根据负荷性质及容量大小，分别采用树干式和放射式配电。消防用电设备、应急照明等一级负荷，采用由二段低压母线提供的二路电源供电，末端自动切换。商品批发、交易中心、宾馆的展览区采用地面线槽和地面插座供电，以适应各种展览的灵活性要求，消防用电设备采用耐火电缆供电，其它设备均采用阻燃型电缆或导线供电，配电和照明干线采用密集型母线在专用的电气竖井内敷设。

照明设计优先采用高光效光源和灯具。办公室、会议室照明以高光效荧光灯为主，展览区采用高光效金属囟化物灯，宾馆客房采用光线柔和的白炽灯和节能灯。并按防火设计规范的要求设置应急照明和疏散照明。各场所的照度按照明设计标准设计。

3、电气安全

采用TN－S接地系统。在建筑物内设置总等电位联结和辅助等电位联结。按二类防雷建筑要求设置防雷设施。

4、火灾报警及联动控制系统

五星级酒店为一级保护对象，采用总体保护方式的控制中心报警及联动控制系统。选用智能型全总线报警及联动控制设备。消防控制中心设在会展中心一层，在商务楼和酒店一层设置消防控制室。

八、弱电设计

1、结构化综合布线系统（SCS）

在建筑群之间及各建筑单体内建立一套完善的综合布线系统，通过建立该系统，实现一次规划，一次设计，一次施工，为楼内用户建立灵活的电话通讯网络和计算机网络提供良好的物理链路，满足用户现有话音通讯、数据通信及多媒体图像的传输与通信的要求，实现与互联网（INTERNET）的高速通讯以及内部的高速数据通信。

综合布线系统分设备间子系统，垂直主干子系统，水平布线子系统，管理子系统，工作区子系统，本方案将以光纤作为垂直主干，以非屏蔽的六类双绞线作为水平传输线，建立千兆到楼层（垂直主干），百兆到桌面（水平系统）的PDS应用系统。

2、保安监控系统（SAS）

在建筑群之间及各建筑单体内建立完备的保安监控系统是保证楼内及建筑物周边安全的重要措施，本系统通过在各楼主要出入口，大厅，各层电梯厅，走廊，楼梯间，电梯桥箱，大楼的地下车库出入口等重要部位设置摄像机，将监视到的图像送到保安监控室，监控室内采用画面处理器、数字录像，联动控制，电视监视墙等设备对前端信号进行实时监控和记录，并设联动设备，实现声光报警，使物业管理中心的保安人员值班人员在监控中心（与大楼的消控中心合设一处）能及时了解楼内人流，物流动态。预防不良事件的发生，并在事故发生后能促使保安人员及时处理，并对时间过程有一个全过程的记录，从而保证楼内人员和财产的安全。

另在楼内设门禁管理系统，放盗报警系统及电子巡更系统，对重要场所进行立体的防护，实现人防和技防的结合。

3、有线电视系统和卫星电视接收系统

本工程CATV电视系统主要由以下二部分组成：卫星接收系统、有线电视系统。系统拟接收xx市广播电视节目、近百套有线电视节目。

考虑到目前的情况和以后的长远发展，本工程拟建立一套CATV系统按860MHz邻频传输系统设计，整个网络采用树干式拓扑结构。其中5~65MHz提供给今后数字传输上行通道，65~550MHz为地区有线电视信号的传输，550~860MHz可安排卫星电视以及今后数字传输的下行通道，整个系统可实现双向传输。为今后多媒体在该网上的应用提供基础。

4、电话通讯系统

电话通讯系统是楼内必不可少的系统，本工程采用虚拟交换系统（CENTREX），该系统除具备程控交换机（PABX）的普通功能以外，尚具有内部通讯免费等功能。

另在公共区域设置适当的公共电话。

5、大屏显示及多媒体查询系统

在大楼室外及楼内大厅,展厅等处设大屏显示及多媒体查询系统,为人们提供大量的信息,并可为将来可能的表演,演出活动提供载体。

6、多功能会议系统

五星级酒店设视频会议系统,可供召开远程国际会议;设电子会议,同声传译,会议表决系统,可为楼内召开各种会议提供相应设备;设多媒体投影及实物投影系统。

7、计算机网络系统

住宅项目之外的4个子项目，均在楼内设计算机网络系统,为大楼实现现代化办公以及商务活动与互联网的高速通讯提供必要条件。

8、一卡通系统

本项目的公用工程的楼内设一卡通系统,对楼内的门禁系统,消费娱乐系统,员工管理,车库停车进行自动化的管理。

九、动力设计

1、设计范围

本设计范围为：商业广场、酒店的热源供应，酒店的蒸 汽及燃料供应。

2、热源供应

（1）锅炉机组选择

根据有关资料，五星级酒店拟建热水锅炉房，1台6T的燃气锅炉。

（2）工艺系统及辅助设备选择

各锅炉房工艺系统包括热力系统和燃油供应系统。

锅炉房采用一套全自动软水器，此全自动软水器设在本锅炉房水处理间内，作为锅炉的给水和补充水处理装置。

电子水处理仪2套； 软化水箱选用5m3钢制水箱1只； 锅炉烟气排入烟囱；烟囱高出建筑物顶3m。

（3）站房组成及设备布置

本锅炉房由锅炉间、值班控制室、水处理间及其它生产辅助间等组成。

锅炉房设在地下室；值班控制室设在炉前。

循环水泵、定压泵、软水箱及软水器等设在水处理间。

3、燃料供应

本区域按天然气考虑。

（1）酒店用气指标：8374MJ/床.年，商住楼用气按每灶0.63m3/小时计算。

燃具额定压力：5000Pa，

总用气量约：19.71万m3/年

（2）户内燃气管道为明敷，燃气立管设在厨房内。燃气水平管道只设在公共通道，其敷设坡度按3‰设置。

（3）中压燃气管道采用无缝钢管，低压燃气管道均采用镀锌焊接钢管（钢号为Q235-A），管道间连接采用焊接连接；与设备、阀门等连接采用丝扣或法兰连接，填料采用聚四氟乙烯密封带。

（4）燃气引入管上设置快速切断阀。

4、环保、卫生安全与节能

本设计所选用的设备均为节能产品；锅炉热水出口管道设计量装置，以加强能耗管理；热水供水管道、热水回水管道均采取保温措施。

本设计所选用的锅炉机组自动化程度较高，有较完善的安全措施；烟道采取隔热防烫措施。

锅炉排污热水采用排污降温池自然冷却，且锅炉房的其它排水也排入降温池中起冷却作用，以达到排放标准。

第七章 环境保护、节能

一、环境保护

1、建设地点环境现状

本项目地点位于园林城区。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周围无重污染企业。

本项目建成投入使用后除产生一定的生活污水、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。

2、污染源分析

（1）施工期环境问题分析

①大气污染物

项目施工期的大气污染物将主要来自进出场地特别是出场地的物料装卸运输，基础开挖、建筑施工过程产生的二次扬尘，施工机械工作时产生的尾气及装修阶段加工、切割产生的粉尘、有机气体等；因工程量较大、施工工期相对集中，施工人员居住于施工场区内，施工人员生活燃料燃烧将会产生少量废气，主要污染物为S02，废气由厨房烟囱排放至高空，对于环境空气影响较小。

②地表水污染物

施工期的生产废水：污水主要来自于基础施工，混凝土保养，墙面、地坪找平、抹灰；场地、车辆冲洗及施工人员的生活污水。施工生产废水排放量因为工期不同而异。采用商品混凝土，因此场区内的洗砂、石子水较少。施工废水主要来自于部分混凝土保养、墙地面预湿、找平、抹灰、拌料，车辆、道路、机具冲洗，场地增湿以控制扬尘等；主要污染物为SS和少量的石油类。

施工期生活废水：施工期工人在现场居住；应当分区设置工人居住点和办公点，工人集中居住于施工临时用房。

③固体废物

本项目整个工程包括土地平整和基础开挖的土石方量很大；部分浮土用于场内回填及绿化用土；考虑挖填系数，挖填平衡后应略有剩余；挖方以浮土及红壤粘土为主；在装修阶段将产生部分建筑垃圾。

④噪声

施工场地噪声是项目敏感的环境问题之一。对于本项目噪声主要影响时段为基础开挖土体工程，混凝土搅拌、浇注和装修阶段。主要噪声源为基础开挖、使用挖掘机、钻孔机、振捣棒、塔吊、推土机、运输汽车等机具。

（2）营运期环境问题分析

①大气污染物

生活废气：燃料全部采用清洁能源—天然气，排污量很小，主要污染物为S02。

垃圾收集系统臭气：垃圾堆放及转运过程，有一些臭气、异味，对周边环境有一定影响。垃圾采取集中、密闭处理，每日及时清运。

汽车尾气：主要含CH、CO、NOX及部分颗粒物，排放量很小。

②地表水污染物

拟建项目建成营运后，产生的污水主要是来自美食一条街的生活污水，主要物为COD、SS。

③固体废物

营运期固体废物主要为办公垃圾及生活垃圾。

④噪声

随着项目所在区域开发建设节奏加快，城市交通干线分流，沿场区周围道路车流量将明显增大，交通噪声影响可能导致沿小区周边道路侧部分区域环境噪声超过《声环境质量标准》 (GB3096—2008)2类标准。

3、污染源治理措施

本项目产生的污染物，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：

（1）生活污水治理

施工废水处理措施：施工前挖排洪沟，建挡土墙，场地设隔油、沉砂池处理施工废水，控制及减轻水土流失，减少SS排放。

营运期污水处理措施：本项目采用化粪池对生活污水进行处理，然后经市政污水管道输送到污水处理厂。

（2）环境空气治理

施工期采取措施：采用清洁燃料，禁止燃煤；施工区出入口道路必须硬化；运输物料车辆出施工场地必须冲洗轮胎，严格控制车轮带泥等措施，以抑制二次扬尘；施工节奏紧时，要加派专人清扫施工场地进出口及附近道路；禁止高空抛洒物料；车辆封闭运输，防止沿路抛洒；产尘点应喷水增湿；在降水较少的季节，应增设洒水点及频率，控制扬尘；应当合理组织施工车辆线路及运输时间，避免白天大量运输；施工阶段场地周边修建1.80m高以上围栏。

汽车尾气：汽车尾气对社区服务中心空气微环境将造成轻微的影响。设计中采取合理组织社区服务中心道路，以避免车程过长；道路结合景观形成通风走廊，利于污染物迁移扩散。

垃圾站位置已考虑对区内环境的影响，结合风向和平面布局，设于社区服务中心下风向，以避免对周围环境产生明显影响。

（3）固体废弃物治理

施工期处理措施：施工期土石方施工中的剩余土方作城区道路建设路基填料，固体废弃物拟清运至环卫部门处理。施工期生活垃圾通过修建临时垃圾收集点，交由市政部门统一收集处理。

营运期处理措施：项目建设后，在营运期内除了一般的生活垃圾、办公垃圾、物流商贸包装物废弃垃圾等，采用分类袋装，均有小区物管统一收集、清运。

更重要的是虾壳的回收处理。餐桌上的虾壳如果在6个小时内不进行清理和冷藏，在夏日高温环境下很容易变质，给后期甲壳素的提取带来困难。在每个营运点要配备专门的虾壳回收桶，然后在项目区域内设置2个虾壳回收中转站，每天晚上安排专门车辆将虾壳运送到甲壳素加工企业。特别在夏季，要增加清运次数，虾壳当日清运不能过夜。

（4）噪声治理

施工期交通噪声控制措施：施工期高噪声设备摆设在远离敏感点的地方，宜放置在场地中部；禁止夜间施工，两考期间暂停施工，以减轻施工噪声对附近居民的影响；施工阶段场地周边修建1.80m高以上围栏。

营运期交通噪声控制措施：设置绿化隔离带；对进入本项目的机动车辆采取禁止鸣笛的措施，以降低汽车噪声，确保周边环境的安静。

（5）绿化措施

良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把各种绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保社区服务中心环境优美整洁。

利用生态原理，在小区内种植外香型树种，有效的驱蚊及抑制蚊虫滋生。

4、环境影响评价

本社区施工期间以及建成投入使用后产生的少量生活污水、生活垃圾、办公垃圾、噪声、扬尘等采取治理措施后，对周围环境不会产生不良影响。

二、节能设计

1、概述

本工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进行节能设计。严格建筑节能管理，大力推广节能环保型建筑，建设资源节约型、环境节约型社会。

2、节能设计依据

（1）国家标准《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)

（2）国家标准《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)

（3）xx省标准《公共建筑节能设计标准》

（4）建设部部长令第76号《民用建筑节能管理规定》

（5）建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》

（6）《中华人民共和国节约能源法》

（7）《xx省节能安排综合性工作实施方案》

3、建筑节能的重要性

（1）可以缓解能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。

（2）是减轻大气污染的需要，建筑采暖和饮食能量是造成大气污染的两个主要因素。

（3）可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。

（4）是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括：建筑采暖、空调和照明的节能，并与改善建筑舒适性相结合。

（5）建筑用能排放大量CO2使地球变暖，正危机生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须重视建筑节能。

4、遵循的原则

我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。

坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，淘汰落后技术和设备，加快发展以服务业为主要代表的高新技术产业，用高新技术和先进适用技术改造传统产业，促进产业结构优化和升级，提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理，减少损失浪费，提高能源利用效率。

坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向，以企业为主体，充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准，加强政策导向和信息引导，营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境，建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制，推动全社会节能。

5、建筑设计节能

目前我国城乡既有建筑面积超过420亿平方米，年竣工建筑面积超过20亿平方米，其中大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准，积极开展建筑节能，使建筑能耗大幅度降低。该项目是民用建筑，建筑节能是能源节约的重点领域，该项目的用地性质为居住用地，住宅是建筑领域节约资源非常重要的环节。通过外围护结构等节能措施，达到节能65%。此外，应注意下述问题：

1、在本项目在施工图设计中应参照如下标准及规范进行施工图的设计

（1）、《居住建筑节能设计标准》（DB13(J)63-2007）

（2）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

（3）、《建筑照明设计标准》（GB50034）

（4）、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

（5）、《低压配电设计规范》（GB50054-95）

（6）、《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）

（7）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）

（8）、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

（9）、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）

（10）、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

（11）、《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）

（12）、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

（13）、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）

（14）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

（15）、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

（16）、《建筑灭火器配置设计标准》（GB50140-2005）

（17）、《建筑外窗空气渗透性能分积极检测方法》（GB/T7107-2002）

（18）、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）

2、在结构中应采用空心砖，现浇砼结构。

3、窗应采用中空玻璃塑钢窗，降低传热系数。拟采用窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（LOW-E玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降、架空型保温屋面、浮石沙低室内空气与室外空气的热传导。门窗密封指标不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分积极检测方法》（GB/T7107-2002）。在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比。

4、建筑单体布置应在偏西或偏东15°范围内。

5、采用能耗较低的高效保温建筑材料。

6、除特殊情况外，建筑设计时应采用太阳能一体化设计，并应符合相应的规范要求。

7、建筑形体尽可能简洁以减少建筑的形体系数。形体系数应≤0.3。

8、墙体采用聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。

9、采用高效保温材料、保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。

10、顶层阳台顶板、首层阳台底板、阳台栏板及外挑构件等应采取相应的保温措施。

11、卫生洁具选用节水型冲洗配件。

12、空调、通风等设备均选用符合国家耗能和性能指标的优良产品。

13、充分利用自然光，采用高效节能光源和高效灯具。

14、充分利用自然通风，减少空调使用时间。

15、利用地形，合理设计住宅楼的朝向、间距、建筑密度、容积率等，最大限度的利用土地资源。

16、变电所设置要伸入电力负荷中心，尽量减少线路长度，降低损耗，保证电压偏移符合相关国家电气标准。

17、xx市所处气候区属二区，外围护结构传热系数取限值见下表：

6、用电节能

电节能工作的重点是：建立健全节能管理机制，正确设计供配电系统，选用高效节能产品，通过科学设计、科学管理，实现供配电及用电设备的经济运行。

主要采取如下节能措施：

（1）选用节能型低压电器设备

照明用电占总用电量的70%以上，用高效节能荧光灯代替白炽灯，可节电70%-80%，用电子镇流器替代传统电感镇流器可节能20%-30%，照明采用高效节能灯具及高效节能光源，如高效荧光灯、高强度气体放电灯及电子镇流器，淘汰高压汞灯。

（2）选用节能降耗型分体式空调设备

项目建成后鼓励居民选用节能降耗的空调设备，分体式空调器的能效除与空调器的性能有关外，与室外机的合理布置有很大关系，为保证空调器发挥最大的功效，应将室外机设置在通风良好的地方，避免阳光直射，或有障碍物使进、排风不畅和短路，而造成空调器能效降低。因此，在确定安装位置时，要保证具有足够的条件，使其发挥最大的功效。

（3）变电所变压器，均采用高效、低能耗产品。

（4）水泵及供水设备采用变频设备，降低能耗、提高效率。

7、充分利用水资源，合理节水

水资源是重要的物质资源，在本地区缺水的大背景下，充分重视和合理利用水资源，是面临的重要课题。

有效的利用雨水资源

（1）采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水。

（2）适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。

（3）采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具。

（4）强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。

（5）本项目应配套建设中水回用设施采用一体式中水处理系统处理洗浴、盥洗废水，可回用的废水，用于冲厕、绿化、道路保洁及场地等用水，减少新水消耗。

（6）供水充分利用市政管网压力。

三、 项目耗能指标

本项目能源消耗主要能源为水、电和生活用气，其中在不考虑中水回用的前提下，年消耗水量为10万m3;电100万度;天然气20万m3，原煤2000吨。其能源消耗折算标准煤总用量为1998.6吨标准煤/年，综合能耗指标符合国家、行业标准。

第八章 项目组织管理、实施进度及招投标

一、项目组织管理

1、公司组织机构

本项目拟成立具有独立法人资格的物业管理公司。公司设总经理1名，全面负责组织和领导公司对工程的开发、建设及日常经营和管理工作，重大事项报告指挥部，并经批准后负责组织实施。

公司设副总经理2名，副总经理直接对总经理负责，协助总经理开展工作。

公司下设总经理办公室、财务部、运营部和工程技术部四个职能部门。办公室负责公司的日常事务；财务部负责公司的财务事项；运营部负责项目运营管理；工程技术部负责项目建设施工及维护。

公司组织机构如下图所示。

办公室

财务部

总经理

动营部

副总经理

工程技术

2、劳动定员

项目建设期，公司设总经理、副总经理及四个职能部门共12人，其中总经理1人、副总经理2人，办公室2人，财务部2人，运营部及工程技术部各5人。

3、技术管理

项目实施中保证质量关键之一是抓好技术管理。本项目实施的技术管理是规范技术复核，工序成果操作认证和监督标准，由监理工程师负责工程质量。本项目涉及技术管理方面的内容比较多，在施工中主要应切实抓好按建筑物的等级标准要求进行技术管理。

4、财务管理

项目的财务管理将贯穿于整个建设期及经营期，在建设期内财务管理将执行相关资金管理的有关规定，实行专款专用。

招标阶段，进行建设施工招标标底的编制与审计；施工阶段，按资金使用计划，实行建设项目进度款的支付控制和竣工决算；经营期，进行项目的投资回收与评价，实行系统管理按计划偿还贷款。

5、工程管理

实行项目法人责任制，项目实施单位为法人，实行严格的公示制、合同制、工程招投标制、工程监理制和工程结算审计制，按项目法人责任制要求，项目法人对项目工程质量终生负责。

二、项目实施进度

本项目建设分两期实施，第一期建设龙虾美食一条街，建设时间为2011年12月-2012年8月，建设周期9个月；第二期建龙虾技术经济交流培训基地和龙虾文化广场，建设时间为2012年9月-2013年12月，建设周期16个月。

项目实施进度表

三、项目招标方案

根据《中华人民共和国招标投标法》，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。

项目的招标均采用公开招标的方式。

鉴于建设单位的实际情况，对照《xx省工程建设项目自行招标试行办法》中对自行招标做出的规定：

a）具有项目法人资格（或者法人资格）；

b）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；

c）有从事同类工程建设项目招标的经验；

d）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；

e）熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。

本项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购宜采用委托招标的组织形式。

具体方案见招标基本情况表：

招标基本情况表

第九章　投资估算及资金筹措

一、 投资估算

1、估算依据

（1）xx省建筑工程综合定额。

（2）xx省安装工程综合定额。

（3）xx市材料预算价格。

（4）国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

（5）国家发展计划委员《招标代理服务收费管理暂行办法》

（6）国家发展计划委员会、建设部《工程建设监理收费标准》、《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》

（7）相关工程的投资估算有关数据。

（8）有关设备的询价资料。

（9）同类工程投资情况。

2、估算说明

（1）主体工程费用：参考xx市类似项目造价及目前主要建筑材料价格，确定本项目主体工程单位造价（包括装修）。

（2）土地征用费用：150亩，1740万元。

（3）建设单位管理费:按主体工程费用的1％计列。

（4）勘察设计费：按主体工程费用的1.5％计列。

（5）工程监理费：按主体工程费用的1.2％计列。

（6）工程招标费：按主体工程费用的0.8％计列。

（7）预备费：基本预备费计算基础为主体工程费用与室外工程、配套公建费用之和，费率按4％。

（8）工程保险费，按主体工程费用的0.35%计列。

（9）环境影响评价费，按主体工程费用的0.3%计列。

（10）设备安装费用按设备购置费用的3%计列。

（11）建设期贷款利率按6.0%计算。

3、投资估算

（1）项目土建工程费用

项目土建工程投资估算表

本项目土建工程费用为14318万元。

（2）项目设备购置费用

项目主要设备购置投资估算表

本项目设置设备购置费用为3020万元。

（3）设备安装费用

本项目设备安装费用为90.6万元。

（4）工程建设其他费用估算

工程建设其他费用估算表

本项目工程建设其他费用为2639.4万元，含土地使用金1740万元。

（5）项目基本预备费用估算

项目基本预备费为802.7万元。

（6）建设期利息

本项目建设跨度3年，建设分2年。第1年贷款6000万元，第2年代款8000万元，共计14000万元，年利率6.0%，建设期利息合计为790.8万元。

综合以上六项，本项目建设投资为21661.5（万元）

（7）流动资金估算

本项目流动资金估算为500万元。

4、资金筹措

本项目总投资为22161.5万元,其中，企业自筹8161.5万元，占总投资的36.8%；银行贷款14000万元，占总投资的63.2%。

第十章 财务效益及社会效益分析

一、基础数据与参数选取

1、项目计算期。本项目计算期定为20年，其xx设期2年，经营期18年。其中，门店出租，项目建设期的第二年出租30%，项目建成后的第一年出租率达70%，第二年出租率达100%；其他项目建成后第一年达到设计能力的70%，第二年达到设计能力的100%。

2、财务基准折现率取9%。

3、长期借款利率按有效年利率6%。

4、各项目收费的取值，直接关系到项目本身的盈利能力和清偿能力，并在一定程度上直接影响投资者的资金回报率。本项目的收费标准主要考虑了三个因素：

第一，按xx市物价局有关文件收费标准；

第二，地方国民经济的发展水平；

第三，考虑土地开发升值潜力。

5、税费率及折旧摊销

营业税：3%；城市维护建设税：7%；教育附加费：3%；企业所得税：25%；公益金：5%；法定盈余公积金：10%；房屋按50年计提折旧，残值率5%；土地按账面价值转入开发成本，按70年摊销；

二、销售收入

本项目建成后销售收入主要由以下几部分构成：

1、90间美食店出租收入，共21600平方米，按每500元/平方米计算，年租金收入1080万元。

2、10间美食门店自营收入，年销售收入400万元。

3、90间美食门店经营收入，销售收入3600万元。

4、酒店经营收入，年销售收入3650万元。

5、游泳馆收入，按每人20元计算，年收入80万元。

6、网球场收入，按每小时40元计算，年收入40万元。

以上各项收入共计8850万元。

三、成本费用

1、固定资产折旧及摊销。本项目土建工程的折旧与摊销为每年272万元；设备折旧与摊销为每年93.3万元，两项合计365.3万元。

2、出租房经营费按3%计，为30万元/年。

3、100门店经营成本费用（含水电费、工资福利及材料费用），为1000万元/年。

4、酒店经营成本费用（含水电费、工资福利及材料费用），为1168万元/年。

5、游泳馆、网球场经营成本费用（含水电费、工资福利及材料费用），为14万元/年。

四、利润、税金及附加

1、本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元。

2、本项目税金及附加为88.22万元。

五、投资回收期

项目税前投资回收期（不含2年建设期）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年。

项目回收期略少于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。

六、盈亏平衡分析

BEP=×100%

=13.63%

以上数据表明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的13.63%时企业即可保证盈亏平衡，本项目抗风险能力较强。

七、主要经济指标

（加一部分社会、生态效益分析，1、促进小龙虾生产，2、促进其深加工，3、整个龙虾城的间接效益，4、生态效益）

第十一章 研究结论和建议

一、结论

1、按照国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》的规定，本项目属于允许类项目，可以建设。

2、该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整,能够带动三产业快速发展,能够较好地改善商业业态,提升城市品位。

3、本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年，项目经济效益可观。

4、本项目对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位。

5、从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。

从以上分析可知，该项目经济效益、社会效益显著，项目是可行的。

二、建议

1、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。

2、本项目在提升城市服务功能的同时，也为失地农民创造就业机会，解决他们发展和改善生活难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可给以立项报批、建设、税收征管等多方面的政策支持。

3、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。