政府土地返还款是否计入房产计税原值

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确要求，无论纳税人在会计上如何处理，计征房产税的房屋原价必须包含地价。实践中，对于土地出让环节地方政府给予土地受让人的地价返还款是否应当从地价中剔除，各地意见不统一，需要在税收政策上作进一步明确。

2012年4月，A公司拍得一块土地，并向当地政府支付土地出让金6000万元。根据事先约定，当地政府于2012年6月向A公司返还土地出让金2000万元。A公司在该土地上陆续建造了厂房若干。

存在争议

在确定此地块上房产的房产税计税原值时，对于地价的确认实践中存在两种不同的意见：

第一种意见认为，该土地的地价应当确定为6000万元。

主要依据：一是按6000万元确定地价，符合公允价值计量原则，能够体现公平；二是会计处理时政府返还的土地出让金应当作为“政府补助”，而不能冲减买价；三是在确定地价时应当以土地出让合同为准。

第二种意见认为，该土地的地价应当确定为4000万元。

主要依据：一是当前确定地价计入房产原值的原则是“实际支付原则”，而不是“公允价值计量原则”；二是政府是土地的卖方，对于卖方给予的减免或返还会计上应当作为“折扣”处理；三是土地受让方与政府约定地价返还，应当视为对土地出让合同的变更。

案例分析

在当前房产税政策环境下，笔者更倾向于第二种意见。

1.从税收政策的角度看，地价计入房产原值应执行“实际支付原则”。

财税〔2010〕121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。从上述规定不难看出，现行房产税政策并未要求按照土地的公允价值计入房产原值。地价计入房产原值的实际执行标准是多支付多计、少支付少计、不支付不计。例如《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知〉的通知》（苏财税〔2011〕3号）规定，通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。