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--农贸市场项目

项目申请报告

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二○一六年十月

附件附图：

1、企业法人营业执照

2、青州市规划局规划设计条件

3、土地成交确认书

4、总平面布置图

5、区域位置图

第一章 申报单位及项目概况

第一节 项目申报单位概况

一、项目名称

--农贸市场项目

二、项目建设性质

新建

三、项目建设单位

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法定代表人：****** 身份证号码：******

通讯地址：******

邮编：

项目联系人：******

联系方式：******

四、建设地点

--农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。

五、项目建设单位概况

******前身为青州市天山房地产开发有限公司，隶属锦绣江南总公司，成立于--年8月，是经青州市工商局注册的民营企业，位于将军山中路1666号，具有房地产开发经营四级资质，注册资本3000万，是青州市诚信企业、最具影响力的房地产开发品牌企业、十佳企业。现有专业技术人员五十余人，大专以上学历四十余人，以高素质、高效率、高质量的服务为广大客服提供优质服务。

公司以“生态文明”为理念，本着质量第一、安全第一、住户第一的宗旨，在青州地区建造了一批高质量的生态社区，包括天山花园一期、二期、锦绣江南生态园、锦绣府邸、江南世家等居民社区，以及江南酒店、南驼山庄、王界山书画写生基地等服务性项目。其中，重点打造的锦绣江南生态园，是集中旅游、度假、住宿、餐饮为一体的大型开放式公园社区，建有高档独栋、联排等别墅项目，通过多样化的绿地、园林空间形态组合，高覆盖的绿地绿化，打造青州特色的生态景观高端住宅社区，引领青州高端住房前进方向，在青州同行业是首屈一指的现代化生态低碳环保社区。

目前，我公司正在积极打造锦绣江南二期项目——锦绣名门以及南驼山庄风景旅游项目，依然以绿化生态为特色，凭着丰富的房地产开发经验，塑造高品质江南地产，唱响江南品牌！

第二节 编制依据及范围

一、项目申请报告的编制依据

1、国家发展和改革委员会《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸【2003】54号）

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

3、《潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

4、《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

5、《青州市城市规划技术管理规定》（2012.1.1）

6、《青州市城市总体规划》（2013—2030年）

7、《青州商务局积极构建现代化商品流通体系》（2013年7月）

8、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》

9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料

10、有关部门提供的证明和资料等

二、项目申请报告研究范围

根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：

1、分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境。

2、论述项目建设的必要性、可行性和建设配套条件。

3、确定项目的工程内容、建设规模、技术方案。

4、估算项目建设投资和安排资金使用计划。

5、计算和评价项目的经济效益。

第三节 报告总结论

--农贸市场项目是青州市新城区住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。该工程占地7638.43平方米，投资3500万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、果蔬等农副产品。工程预计2017年4月份竣工并投 入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。项目建设十分必要切实可行。

一、建设地址

--农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。

二、建设规模及内容

该项目规划用地面积7638.43平方米。总建筑面积13635.51平方米，其中地上多层市场用房建筑面积6477.08平方米，市场大棚建筑面积1774.8平方米；地下停车场建筑面积5383.63平方米，车位100个；容积率1.08，建筑密度55.59%，绿化率17%。

三、投资估算

该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其他费用1484万元（含土地购置费用1169万元），基本预备费50万元。

项目资本金1050万元，占总投资的30%。

四、资金筹措

该项目总投资3500万元，全部由建设单位自筹解决。

五、建设期限

本项目建设为半年。计划于2016年11月份开工建设，于2017年4月全部竣工。

六、经济和社会效益

该项目的开发建设符合青州市城市发展规划，对于促进农副产品市场的培育，规范市场体系具有积极的作用，且能够明显提高和改善区域经济中的带头作用和辐射作用，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。

七、项目主要技术经济指标

表1-1 主要技术经济指标表

第四节 项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

近年来，青州市经济、社会、文化有了很大的发展，人民的生活水平有了很大的提高，已不满足传统意义上的吃得饱、吃得好，逐渐讲究生活品质，追求生活的健康。但是，由于缺乏必要的资金投入和规范统一的标准，青州市原有的农副产品交易市场基础设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集发布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。消费者日益增长的食品安全的要求及农民、农产品经销商、农产品加工企业及各级政府对农产品价格、市场供求等信息的需求促使市场建设必须提升档次、规范化建设，在市场功能上实现设施现代化、管理规范化、交易电子化和信息化，构建先进、安全、完善的现代化农副产品流通体系是必然趋势。

二、项目建设的必要性

1、该项目建设是满足青州市新东城和周边人民的生活需要

农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关,不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。东圣水顺天福农贸市场的建设是青州市委、 市政府贯彻落实党的“十八大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使新东城及附近居民买菜难问题得到有效缓解。 所以对该项目的建设是十分必要的。

2、该项目建设是繁荣青州市商贸流通的需要

青州市是农业大市，农产品资源比较丰富，为了让平原和山区的农产品能够走出去，新建的顺天福农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣青州市商贸流通领域。

3、该项目建设是解决青州市就业问题的需要

顺天福农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着青州市工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇，另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此该项目建设是解决青州市就业问题的需要。

4、该项目建设是发展农村经济，促进农民增收的有效途径

农产品是青州市农村新的经济增长点。项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。

5、该项目建设是我市城区城市化发展的必然要求

在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐发展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应正确认识、高度重视。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。要确立社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益， 改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。要确实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一个城市的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城市化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为 农业提供服务,畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道, 满足人们消费需求的重要手段，所以实施建设该项目势在必行，是社会发展的需求。

第五节 项目概况

一、城市概况

青州市位于北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。总面积1569平方公里。历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。青州是中国古九州之一，在七千年的人类文化发展过程中这里留下了众多的“北辛文化”、“龙山文化”、“大汶口文化”遗址，被史学家称为“东夷文化”的发祥地。

二、社会经济条件

2015年全市实现地区生产总值（GDP）578.8亿元，按可比价格计算，比上年增长8.3%。其中，第一产业增加值50.7亿元，增长4.6%；第二产业增加值279.4亿元，增长8.3%；第三产业增加值248.7亿元，增长9.1%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.1%、57.0%和41.9%，分别拉动GDP增长0.09个、4.73个和3.48个百分点。从产业结构看，三次产业比重由上年的9.1:49.9:41.0调整为8.7:48.3:43.0，三产比重提高2.0个百分点。

三、基础设施条件

1、交通

青州市地处山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的最西端,坐拥齐鲁中心的区位优势,是连接胶东半岛与中西部、陆域与海域的“枢纽”。青州境内有胶济铁路和新建的胶济客运专线横贯东西，在胶济客运专线上新建的青州北站有旅客列车29对之多，其中济南到青岛的动车组有8对，是全国动车经停最多的县级车站之一。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路连接渤海与鲁中山区。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等贯穿青州全境，交通运输极为方便快捷。

2、通讯条件

青州市通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。

3、供电

该项目用电由青州市供电公司供给，可就近自城市供电网络 “T”接引10kV电源进变配电室，电力供应有保障。

4、供水

该项目用水主要由青州市晖泽水务公司供给，公司在市内建有完善的供水管网，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。

5、排水

该项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，污水经原有污水处理设施处理后，就近排入市政污水管道。

6、采暖

该项目采用集中供热方式取暖，热源由市政热力供给，由附近市政热力主管道引入，可满足项目冬季采暖需求。

7、生活用气

该项目气源为天然气，由市华润燃气供给，由附近市政低压燃气主管道引入，可满足项目居民生活需求。

8、消防

青州市消防队根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个农贸市场区域消防给水以该区自来水为主，消防设施按防火规范要求设置，主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

四、自然条件

⑴气象条件

青州市属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。

气温：

年平均气温12.7℃

年平均最高气温19.2℃

极端最高气温40.7℃

年平均最低气温7.7℃

极端最低气温-21.4℃

降水量：

年平均降水量596.8mm

年最大降水量615.7mm

年最小降水量372.3mm

湿度：

年平均空气湿度67.5%

年最大空气湿度90%

年最小空气湿度55%

风向风力：

夏季主导风向为：东南风

冬季主导风向为：北风

最大风速：20m/s

最大冻土深度500mm

⑵地貌地形

青州市位于东经118°00'-120°01',北纬36°30'-37°26',地处鲁沂山区与鲁北平原交接地带,地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点954.3米，最低点16.2米。境内地貌类型以西南区低山丘陵、东南区岗丘，中、北部平原为主。

⑶地质、地震烈度

青州市在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处。根据国家地震局《中国地震烈度区划图》，该项目所在区域为7度烈度区。该项目所有建构筑物的建设标准均按国家抗震设计规范要求建设。

五、需求分析与政策保障

1、需求趋势

从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有农村重点的集聚，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，亟需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。

青州市东圣水顺天福农贸市场位于繁华的新东城人口居住密集区，与玉竹安置区、圣水安置区紧邻，南侧为世纪泰华、大益华府、海天辰韵等；东西两侧临公安局宿舍、旭馨园、凌云居、新办事中心、龙苑、平章府、益王府等大型居民区。周边居住人数达6-10万人。

2、政策保障

依据《青州市城市规划技术管理规定》，为改善和提升该市的农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全,急需在新东城建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民、利民工程，是加快创建卫生城市紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；使用美观，便于清洁；经济适应，明亮卫生”的原则。

综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位,为其建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。

六、工程建设

1、市场建设指导思想

以“十八”大会议精神为指导，全面落实科学发展观，围绕创建国家卫生城市的要求，全面改善我市农贸市场硬件设施和购物环境，丰富市场商品供应，有效稳定市场价格，不断提高市场建设和管理水平，推动全市经济社会又好又快发展。

2、市场建设原则

⑴坚持“以人为本”原则；

⑵注重公益性原则；

⑶城市建设同步性原则；

⑷社会投资与政府扶持相结合原则。

3、目标

从项目建设起，争取用3年时间，通过调整布局，优化环境管理升级，使该农贸市场成为标准化农贸市场。形成布局合理、功能完善、管理规范、环境良好的批发、零售和便民服务三级农副产品网络服务的现代化农贸市场体系。

4、总平面布置

⑴设计依据

①建筑结构可靠度设计统一标准（GB5008-2001)

②建筑结构荷载规范（GB50009-2012)

③混凝土设计结构规范（GB50010-2010)

④建筑抗震设计规范（GB50011-2010)

⑤建筑地基基础设计规范（GB50007-2011)

⑥建筑桩基技术规范（JGJ94-2008)

⑦砌体结构技术规范（GB50003-2011)

⑧地下工程防水技术规范（GB50108-2012)

⑨业主提出的设计要求

⑵场地概述

工程地质和水文地质情况：场地尚未进行地质勘察，参照玉竹安置区类似地质工程地质资料：

项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。

⑶设计构思

结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式，色彩搭配上，采用冷色调和暖色调相协调，遥相呼应。因此，该建筑既能够融入当地的建筑之中又能以它的雄伟、稳重而立于其中成为当地建筑的另一亮点。

⑷无障碍设计

主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。

⑸绿化

景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点将作为“点”成为点睛之笔。

绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应，使内外景观相互交融,生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。

5、建筑方案

⑴设计依据

①主要设计依据有关规范；

②《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

③《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2013；

④《屋面工程技术规范》GB50345-2012；

⑤《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013；

⑥《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》09J802；

⑦与工程有关的其他国家和地方现行规范、规定和标准。

⑵平面设计

平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性,平面布置力求紧凑合理,不浪费面积,对每个功能空间的尺度经过精心布局, 使人的活动和家具布置相适应，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。

本项目重点关注建筑节能技术、如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。

⑶立面设计

建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色、白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。

⑷装饰标准

①内墙面：卫生间白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆；

②外墙面：涂料墙面；

③天棚：乳胶漆；

④楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。

⑤室外部分：

外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。

⑥室内部分：

门、窗为塑窗。

内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩。

室内地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆地面。

⑸门窗工程

建筑外门窗的水密性等级：不应低于国家现行标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7106-2008规定的2级。

⑹建筑新材料、新技术的应用

根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，该项目拟采用以下几项科技进步成果：

①大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。

②高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。

③生活垃圾粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在建设中大量推广。

④其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PE塑料管应用技术等。

通过对新型、材料新技术的利用，提高环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态性购物场所。

6、交通组织

规划的道路交通组织以人车分流，营造安全、宁静的购物氛围，同时方便居民停车和出行为基本原则。

⑴道路：在农贸市场南面和西面设置了由6.0米宽的车行环形车道消防备用车道。

⑵出入口：出于对市场基地形态的考虑，人员出入口主要有两个，一个是在南边，紧靠圣水路；另一个在西边，面临玉竹路。去地下的车辆由农贸市场的东南角驶进，走时从西北角驶出。

七、公用工程方案

（一）供排水工程

1、设计依据

⑴《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010；

⑵《住宅建筑规范》GB50368-2005；

⑶《室外给水设计规范》GB50013-2014；

⑷《室外排水设计规范》GB50014-2006；

⑸《节水型生活用水器具》CJ164-2002；

⑹建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。

2、设计范围

⑴本工程室内给水排水和消防给水系统设计。

⑵本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。

3、给排水现状

本工程附件规划道路已基本形成,给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。

4、给水

⑴水源

本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由农贸市场西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。

⑵水质

一般按生活用水水质考虑。

⑶给水系统

由市政给水管进水管2条，管径为DN200 mm-DM400 mm。室外管网呈环状型敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250mm-DN400mm。具体以设计为准。

室内生活和消防各自独立的给水系统。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。

⑷管材

①室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。

②室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管)，热熔粘接。

⑸卫生洁具：采用节水型生活用水器具。

5、用水估算

⑴用水量

本项目用水主要是营业人员和管理人员生活用水。

本项目生活用水按《建筑给水排水设计规范》要求，工作人员和摊位营业人员用水量按30L/（人·d）计，人员共计310人，年工作360天，年用水量为3348t；商铺用水按3L/（㎡·d）计，年用水量为6995t；绿化用水按2L/（㎡·d）计，按180天/年计，年用水量为468t；未预见用水量按以上三项的10%计算，综上项目年总用水量为11892t。

⑵供水计量方式

在农贸市场各进水口设总水表，各户设分水表，单独计量。

6、排水工程

⑴项目排水系统采用雨污分流制，分设生活污水、雨水排水管网。

⑵排水方案

①生活污水

生活污水主要是洗涤水及冲刷粪便后的污水，经污水池滞留沉淀处理，排入市政污水管网，送至污水处理厂处理达标后统一排放。

②雨水

雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网。

（二）强电工程

1、设计依据

⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008；

⑵《建筑照明设计标准》GB50034-2013；

⑶《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-2013；

⑷《低压配电设计规范》GB50054-2011；

⑸《供配电系统设计规范》GB50052---；

⑹《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；

⑺建设单位本专业的设计要求

2、设计范围

⑴本工程所用电负荷均为三级负荷。

⑵本工程10kV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10kV电源。

3、用电负荷及用电量估算

⑴电力供应状况

项目用电取自城市配套电网，总用电负荷254.24kW。青州市电力供应比较充足，供电有保证。该市场在地下建有变电站，变压器及相应的配电设施，接入线路为专线，安装10kV变配电站，电压降至0.4kV后引至各用电单位作为电源，项目供电有保证。

⑵用电负荷估算：

市场地上用电负荷冬、夏季按60.0W/ m2，其他季按20.0W/ m2进行估算；地下停车场用电负荷按5.0W/ m2估算。本项目总用电量估算见下表：

表1-2 总用电量估算表

⑶供电方案

农贸市场拟选用一台S15-500kVA/10/0.4节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，低压开关柜采用GGD固定式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽，无功功率补偿静电电容器选用PGJ2型。具体供配电方案根据《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇电气》、《供配电系统设计规范》(GB50052---)、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-2011)等相关标准、规范进行设计。

⑷设备选型

变压器选用S15系列节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容选用PGJ2型。

⑸低压配电系统

市场内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。

⑹建筑照明

根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个商铺设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。

⑺电气消防系统

整个区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。

⑻建筑物防雷接地

根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。

接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。

（三）弱电工程

1、设计依据

⑴《智能建筑设计标准》GB50314-2015；

⑵《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 GB/T50311-2000；

⑶《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011

⑷《有线电视系统工程技术规范》GB500200-1994；

⑸《安全防范工程技术规范》GB50348-2014；

⑹《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；

⑺建设单位本专业的设计要求。

2、设计范围

⑴通信系统；

⑵有线电视系统；

⑶安全监视与消防控制系统。

3、有线电视系统

⑴本工程设有有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。

⑵该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内。

⑶由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。

⑷公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。

⑸电视电缆支线均穿管暗敷设。

⑹电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。

4、电话配线系统

⑴本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。

⑵在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座。

5、安全监视与消防控制

本工程在公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统,为一级保护对象。消防控制室拟设在物管区域。

6、电阻及接地

本工程各子项均采用共用接地方式,利用建筑物基础钢筋做接地体，接地电阻R<1欧。各弱电系统的接地系统分别用接地干线引至接地体

（四）暖通工程规划

1、设计依据

⑴《采暖通风与空气调节设计规范》GB500111-2003

⑵《公共建筑节能设计标准》GB501811-2005

⑶《民用建筑采暖通风设计技术措施》(2003版)

2、设计参数

⑴ 室外气象资料

冬季：空调计算干球温度-11℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；

⑵室内设计参数

冬季温度16-18 ℃，相对温度40%。

3、热负荷测算

该项目大厅、商铺等拟采用集中供热的方式，热源由青州市热力公司供给，自就近的供热管线引入，可满足本项目冬季采暖的需要。

根据《采暖通风与空气调节设计规范》，该地区属于采暖地区，采暖热负荷指标为30W/㎡，采暖面积为8250㎡，则采暖负荷为247.5kW，全年采暖120天，则采暖年用热2566GJ。

4、采暖设计

热源：来自城市供热热网，热媒为95/70℃热水，在项目区内设热交换站，内设两台换热机组，提供55/45℃热水作摊位及商铺热媒。

⑵管材采用PE-RT塑料加热管，地热用阀门均采用热熔连接型；地面敷设采暖系统设置若干套集、分水器，并由该分、集水器引出若干路加热管线至各个房间。

（五）空调

所有建筑均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。

（六）通风

设计原则：建筑内的通风采取自然通风与强制通风相结合的方式，当自然通风达不到要求时，采用机械通风。

设计方案：建筑物的自然通风换气次数不少于7次/小时，事故换气次数不少于15次/小时，用于改善营业场所和生活环境。

（七）燃气工程

该项目所需的燃气自就近的市政燃气管线接入，在农贸市场负一楼设1座调压站降压，管线全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各商户使用。

根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）及潍坊地区人均天然气用量统计数据，生活用气耗热指标按2930MJ/人·年（即75.26Nm3/人·年）计算，项目管理和营业人员共有558人，则该项目生活年用天然气约为4.2万Nm3。

（八）消防

1、设计依据

⑴《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

⑵《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2015；

⑶《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2010；

⑷《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；

⑸《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50202-2004；

⑹《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2005。

2、设计内容及原则

⑴设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。

⑵设计原则：贯彻“以防为主，消防结合”的方针。根据建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式, 以满足国家强制性防火规范的规定要求。

3、消防系统

⑴总图消防

①防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。

②消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。

③对消防车道和扑救场地的要求：该地块西面及南面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道≥4m。消防车道的最小转弯半径R>9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36t的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大子3%。

⑵建筑消防

本工程设消防车道，使消防车能通达全部建筑，建筑物耐火等级为二级。

建筑防火构造:本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离≥2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离≥4.00m。

建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2015执行。

⑶结构防火

该工程设计所釆用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。

⑷消防给水

根据《建筑设计防火规范》，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。

①消火栓系统用水量：室内消火栓系统用水置20L/S，室外消火栓系统用水置15L/S。

②自动喷水灭火系统设置参数：商铺和物管用房喷水强度q=8L/(min•m2),作用面积A=180m2。喷水系统设计用水置30L/S。

③消防水池拟设地下，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。

④室内外消火栓系统设置：统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按区内最不利建筑考虑。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，楼梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。

⑤自动喷水灭火系统设置：商铺和物管用房等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。

⑥采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。地上式消火栓均匀布置。间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。

⑦消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀,有效防止系统超压工作。

⑧根据规范设有建筑灭火器。

（九）卫生防疫

1、污废水汇集后排入城市污水干管。

2、生活垃圾袋装集中处理。

3、给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。

（十）安全防护

1、选用电器及设备设施应符合质量标准。

2、在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。

（十一）管线工程

管线综合规划根据《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）等规范做到布局合理，达到既有利于管线的施工与维护，又有利于净化美化环境的目标，项目区内各种管线全部采用地下敷设。区内规划管线有电力线、电讯线、给水管、污水管、雨水管。管线相交遵循以下原则：

①压力管线避让重力自流管线；

②小管线避让大管线；

③给水管尽量在污水管上面；

④易弯曲管避让不易弯曲管；

⑤临时性的让永久性的；

⑥工程量小的让工程量大的。

（十二）环卫设施

该项目区内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按30-50米服务半径设置垃圾收集点，实行定时收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。

（十三）抗震设计

根据《山东省地震安全性评价管理办法》的规定，本项目必须进行地震安全性评价，此处不做论述。

（十四）配套工程

项目建成后，由物业管理公司对项目实行专业化物业管理。按照物业管理单位要求严格按照建设部颁发的《物业管理条例》等有关规定，对项目供水、供电、供气、通信等公用设施提供相应服务，为产权人、使用人提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的生活环境。

物业管理机构的职责包括：

1、保安：包括二十四小时保安执勤及巡更任务。

2、卫生清洁：区内环境清洁、保洁及垃圾收集、清运。

3、绿化维护：区内花草树木的生长维护、杂草清理等。

4、公共设施维护：区内景观、运动、设施保养、维修、维护。

5、房屋及配套设施(供排水、电、暖、气等)维修、维护。

6、搞好农贸市场管理，创建健康文明的市场文化；协助政府进行社会管理，为营业人员提供全面的服务。

7、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理等。

八、项目实施计划

该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质的完成项目的建设。

本项目建设期半年，计划于2016年11月份开工建设，期间完成项目的土建、设备安装调试等工程，预计2017年4月工程全部竣工，项目完成进度。

详见项目实施进度表。

表1-3 项目实施进度表

九、项目招投标

根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。

1、招标投标的基本原则

根据《中华人民共和国招投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：

⑴公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。

⑵公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。

⑶公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。

⑷诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。

⑸独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。

⑹接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。

2、招标

⑴招标程序

根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：

①建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。

②发布招标公告或招标通知书。

③对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。

④编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。

⑤工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。

⑥签订承包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。

⑵招标方案

招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标等。

①设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。

②施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。

⑶招标基本情况详见《山东省建设项目招标方案》。

⑷对中标单位的要求

①对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。

②本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。

十、投资估算

1、估算依据及说明

(1)国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

(2)国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》

(3)中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评价指南》

(4)建筑工程按当地询价估列

(5)装置性材料购置按当地询价估列

(6)国家资产方向调节税按国家税务总局国税发【1999】158号文件有关规定暂缓征收

(7)建设单位管理费按工程费用的2.1%计列

(8)基本预备费按工程费用和其他费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资【1999】1341号文件费率为0%。

2、投资估算

该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其他费用1484万元（含土地购置费用1169万元），基本预备费50万元。

详见总投资估算汇总表：

表1-4 顺天福农贸市场项目投资估算表

十一、资金筹措

本项目总投资为3500万元，全部由建设单位自筹解决。

第二章 发展规划产业政策和行业准入分析

第一节 发展规划分析

一、符合国家有关发展规划要求

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：实施农业社会化服务支撑工程，培育壮大经营性服务组织。支持科研机构、行业协会、龙头企业和具有资质的经营性服务组织从事农业公益性服务，支持多种类型的新型农业服务主体开展专业化、规模化服务。推进农业生产全程社会化服务创新试点，积极推广合作式、托管式、订单式等服务形式。加强农产品流通设施和市场建设，完善农村配送和综合服务网络，鼓励发展农村电商，实施特色农产品产区预冷工程和“快递下乡”工程。深化供销合作社综合改革。创新农业社会化服务机制。

《服务业发展“十三五”规划》中指出：规模城镇化向人口城镇化的转型升级为生活性服务业发展提供了巨大空间。“城镇化红利”仍是“十三五”期间扩大内需的突出优势。实现人的城镇化，关键在于加快从规模城镇化向人口城镇化的转型升级。随着户籍制度改革的加快，未来5年我国人口城镇化年均有望保持2个百分点左右的增速，到2020年达到50%左右。这意味着将有近4亿农业转移人口进城，这将为教育、医疗、养老等生活性服务业带来巨大市场空间。从近几年的情况看，城镇化率每提高1个百分点，能够带动服务业增加值比重提高0.77个百分点。以此估算，到2020年即使人口城镇化率仅提高10个百分点左右，也会带动服务业比重提高7～8个百分点。

二、符合山东省有关发展规划要求

《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：坚持市场化、产业化、社会化、国际化发展方向，顺应经济服务化发展趋势，推动服务业加快扩大规模、拓展空间、优质高效、融合发展。

优化提升传统服务业。坚持拓展内涵、打造品牌、便民优先、引领时尚，聚焦重点领域，利用科学管理模式和现代 经营业态，提高服务质量和效率。推进住宿餐饮业标准化、精细化、人性化服务，支持老字号发展，强化品牌意识，加快名店、老店、特色店建设。提高宾馆、酒店星级服务标准, 促进连锁化、网络化、集团化发展。加快鲁菜开发创新，振 兴鲁菜品牌，支持发展中式快餐连锁业，促进家庭餐饮服务社会化。优化商贸服务业布局，加强商业服务设施和网点规 划建设，提升各级商业中心能级，推进社区商业设施、特色商业街建设，打造智慧商圈。合理配置副食品市场、大众餐饮店、维修服务、废品回收等必备设施，科学布局便利店、快递、专卖店等选择性设施，拓展微生活、云社区等新兴社区服务模式。促进以互联网为基础的无店铺销售。重点支持一批管理规范、运作良好、形式多样的家庭服务企业。建设家庭服务网络平台，提供家居清洁、饮食料理、育儿服务、家庭教育等全日制、钟点制综合家庭服务。

三、符合青州市总体规划要求

《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变，推动制造业由生产型向生产服务型转变。力争到2020年，社会消费品零售总额年均增长12%左右；服务业增加值占生产总值的比重达到50%左右，形成服务业占主导地位的经济结构。综上所述，该项目的建设符合国家、行业、省及市政策的要求，项目建设是合理的、可行的。

第二节 产业政策分析

本项目的建设根据国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》，该项目不属于鼓励类、限制类、淘汰类，应属于允许类。

项目符合国家有关产业政策的要求。

第三节 行业准入分析

******于二〇〇九年十一月依法注册成立，注册资本为人民币叁仟万元整，企业类型为有限责任公司。公司主要经营范围为：房地产开发，房屋租赁、销售，环境绿化，物业管理等。该项目总投资3500.0万元，项目资本金1050万元，占总投资的30%。由此，在行业准入方面，******符合国家有关房地产开发企业注册资本、经营范围、出资要求等方面的准入标准及要求。

第三章 资源开发及综合利用分析

该项目是非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。

在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为城市文化产业开发建设项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括生活用水、电等，均由当地城市配套基础设施集中供应，该项目地处青州市，供水、供电、供气、供热等设施齐备，供应有保障。

一、项目三材用量

钢筋500t；水泥1500t；木材100立方米。

二、资源综合利用措施

为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：

1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。

2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料使用国家推广使用的新型建材。

3、推广使用新技术、新工艺，客房主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。

4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。

5、建筑物内的供水﹑风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。

6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。水景﹑绿化﹑浇洒道路﹑冲厕所等用水尽量使用经中水处理设备处理后的中水。

第四章 节能方案分析

第一节 用能标准和节能规范

一、国家和省有关法律、法规

1、《中华人民共和国建筑法》（1998.3.1）

2、《中华人民共和国节约能源法》（2008.4.1）

3、《中华人民共和国清洁生产促进法》（2002.6.29）

4、《民用建筑节能条例》（2008.7.23）

5、《山东省节约能源条例》（--.11.1）

6、《山东省综合资源利用条例》

二、指导性文件

1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》

2、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会第6号令）

3、 国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》

三、国家、行业标准及规范

（1）《中国节能技术政策大纲》（2006）

（2）《中国节水技术政策大纲》国家发改委 2005.04.21

（3）《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-2006

（4）《综合能耗计算通则》GB2589-2008

（5）《产品单位产量能源消耗定额编制通则》GB12723-2008

（6）《节能中长期专项规划》国家发改委2004

（7）《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998

（8）《节水型企业评价导则》GB/T 7119-2006

（9）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

（10）《建筑照明设计标准》GB50034-2004

（11）《建筑采光设计标准》GB50033-2001

（12）《低压配电设计规范》GB/T50054-2011

（13）《供配电系统设计规范》GB/T50052---

（14）《通用用电设备配电设计规范》GB50015-2011

（15）《建筑给水排水设计规范》GB50015---

（16）《室外给水设计规范》GB50013-2006

（17）《室外排水设计规范》GB50014-2011

（18）《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94

（19）《3-110kV高压配电装置设计规范》GB50060-2008

（20）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

（21）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006

（22）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010

（23）《外墙外保温工程技术规程》JCJ144-2004

第二节 能耗状况和能耗指标分析

一、能源供应状况分析

1、电力供应状况

项目总用电量为50.17万kWh。青州市电力供应比较充足，供电有保证，该项目建设变配电室并配套变压器及相应的供电设施，可满足项目需要。

2、采暖

该项目采用集中供热方式取暖，热源由市政热力供给。冬季采暖用热量2566GJ。项目夏季降温自备单体空调。用电量已在用电量估算表中计算。

3、给水

项目年用水总量约为11892m³。青州市自来水公司水源供应比较充足，供水有保证，能满足项目用水需求。

4、天然气

项目生活及熟食制作年需天然气总量约为4.2万Nm³。由青州市华润天然气供应，能满足项目用气需要。

二、能耗分析

该项目主要能源品种为电力、热量、天然气，耗能工质为水。项目设计能耗分析见下表：

表4-1 项目能耗分析表

综合上述情况，本工程在热工设计、采暖系统、电气照明系统、建筑维护结构等方面的设计均符合《居住建筑节能设计标准》《公共建筑节能设计标准》，并达到《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》中新建建筑节能的要求。其综合能耗折标准煤206.09t，单位建筑面积能耗量为15kgce/m2。

第三节 节能措施和节能效果分析

一、节能措施

本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能,减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。

1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。

2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。

3、总平面布置根据用地条件尽置采光通风良好。

建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。

4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。

二、采取建筑节能技术措施

1、屋面采用保温隔热处理；

2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；

3、所有设备选用节能和低噪声型；

4、主要采用高效节能灯具；

5、利用水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。

三、建筑电气节能

1、照明

(1)提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。

(2)合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。

2、变压器及线路

(1)选用低损耗电力变压器；

(2)合理选择变压器台数，使变压器经济运行；

(3)采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。

(4)变配电房位置尽量接近负荷中心，减少线路长度及损耗。

四、其他节能措施

保护生态环境，充分利用周边自然环境和绿地、水域，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日辐射和热岛效应。

五、节水措施

1、积极开展节约水资源的宜传，提高人们的节水意识。

2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。

3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。

4、采用节水型卫生器具。

六、节能材料的要求

本项目所用的节能材料应注意安全、阻燃、无毒。

七、节能效果分析

只要严格按照《山东省居住建筑节能设计标准》、《山东省公共建筑节能设计标准》进行设计，采取以上节能技术和节能措施，即可达到山东省规定的居住建筑节能65%、公共建筑节能50%的目标。

第五章 建设用地和征地拆迁分析

第一节 项目选址及用地方案

一、项目地理位置概况

青州市位于北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。地理位置优越，交通四通八达，十分便利，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。总面积1569平方公里，人口91万，有汉、回、满等29多个民族。

二、建设地点

--农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。

附：区域位置图

三、场址现状

该地块规划用地性质为其他商服用地、不占用耕地。项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。场地范围内无矿床、文物古迹和军事设施，没有基本农田保护区，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。

第二节 土地利用合理性分析

该项目的建设符合国家产业政策和青州市城市发展总体规划，有利于改善城市环境面貌和提高城市居民生活质量。顺天福农贸市场是按照青州市规划局的要求科学布局，结构方便好用，外观鲜亮大方，地上地下位300多个，是配套齐全的农贸市场。项目的建设符合青州市土地利用规划的有关要求。青州市建设规划部门已对本项目的建设出具了规划建设意见。东圣水顺天福农贸市场项目总用地面积7638.43㎡，该宗土地区位优势明显，交通便利，配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。

第三节 征地拆迁和移民安置规划方案

 该项目用地规划用途属其他商服用地，目前处于开发状态，******已取得该块土地的使用权及开发资格。项目用地范围内无建构筑物，无拆迁情况，不存在移民安置问题。

第六章 环境和生态影响分析

第一节 设计依据及标准

一、设计依据

1、《中华人民共和国环境保护法》2015.1.1

2、《中华人民共和国大气污染防治法》2016.1.1

3、《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1

4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2015.4.24

5、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》1997.3.1

6、《中华人民共和国水法》2007.5.23

7、《中华人民共和国环境影响评价法》2016.7.2

二、技术规范

1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000)

2、《地表水环境质量标准》（GB3838-2012)

3、《污水综合排放标准》（GB8978-2012)

4、《污水排入城市下水道水质标准》（CJ343-2010)

三、技术文件

1、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2011)

2、《生态环境状况评价技术规范（试行)》(HJ/T192-2015)

四、评价标准

1、《环境空气质量标准》（GB3095-2012) 二级标准

2、《地下水质量标准》（GB/T14848—93) III类水域标准

3、《地表水环境质量标准》（GB3838-2012) III类水域标准

4、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008) II类标准

5、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-2012) 二级标准

6、《污水综合排放标准》（GB8978-2012) —级标准

第二节 环境影响分析评价

一、评价范围

本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程、项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。

二、社会环境状况

区域空气质量优良率（API指数<100的天数）达88.4%, 较上年同期上升了 5.9个百分点；综合污染指数下降0.140。城区区域环境噪声平均值52.2分贝，城区交通干线噪声平均值 72.0分贝。

随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。

三、环境影响分析

本工程的建设有助于改善该区域的居民生活环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。

1、噪声影响分析

施工期：本项目所用的建筑机械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工,或进行严格控制, 则噪声对周围环境的影响将大大减小。

施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。

营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。

2、空气质量影响分析

施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多不利影响。

项目施工期应加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。

营运期：

工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。

3、固体废弃物影响分析

本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。

施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。

4、水环境影响分析

本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。

5、瓜果、蔬菜和生活垃圾随意堆放和抛撒，对地面环境的污染。

四、环境保护的主要措施

1、施工期环境保护对策措施

声环境：为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍<200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑,尽量采用低噪声机械。 如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并提前公示一周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线; 封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。

水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。

振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。

环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。

固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联合，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。

倡导文明施工:要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。施工单位在工程竣工后，及时清理施工现场，清除建筑垃圾，恢复因施工和堆放建筑材料而被破坏的植被。

2、营运期环境保护对策措施

⑴批发交易市场设有垃圾集收站，对瓜果、蔬菜和生活垃圾集中堆放；定期清运。

⑵在保证生产设备性能和满足工艺要求前提下，动力设备均选用低噪声产品，并采用减震、消声、隔音措施，车间内噪声不超过85分贝，市场内噪声不超过65分贝。

⑶提高市场内的地坪、道路的硬化率，降低扬尘源。在道路两侧、生产设施附近进行绿化，发挥树木、草地的调湿、吸灰和净化空气的作用。

⑷绿化美化

道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。

五、安全卫生

制定安全生产规章制度，普及劳动卫生知识，对员工定期进行安全生产教育，培训上岗。

第三节 生态环境影响分析

该项目为农贸市场建设项目，建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被的破坏很小，本项目的建设运行会对当地的生态环境产生影响较小。由于拟建项目用地量占所在区域较小，排放的污染物也较小，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，本项目建设是可行的。

第四节 生态环境影响结论

该项目选址在青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，符合当地的土地利用总体规划和城市总体规划。该项目属于建筑业，符合国家产业政策。产生的各种污染物经相应措施处理后能做到达标排放。该项目正常营运后，产生的污染物经治理达标后对当地的环境影响不大，环境质量基本仍能维持现状。

综上所述，从环保角度而言，该项目只要落实上述提出的各项治理措施，严格执行项目“三同时”，在安全生产前提下，加强环保管理以确保污染物达标排放，本项目建设是可行的。

第七章 社会、经济、生态效益评价

第一节 社会效益评价

顺天福农贸市场的建设以服务新东城区以及周边的居民为宗旨，是政府的一项惠民工程，大大提升居民的生活档次，彻底改善现有居民生活设施不完善的状况，农贸市场的建设有利于保障青州市食品安全卫生，为创建文明集市提供的保证。解决马路市场脏、乱、差现象，这对消除城乡居民的消费安全和食品安全隐患起到了重要保障。推进专业农贸市场的建设，改善市场经营环境，建立健全各项制度，加强专业市场管理，提高经营者素质和服务质量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众的生活质量，繁荣市场具有重要的现实意义。

第二节 经济效益评价

顺天福农贸市场的建设能够提高农业发展所必须依托的基础设施作用，有利于降低农产品的交易成本；另一方面，专业市场的建设能够促进人流、商品流、信息流向小城镇的更大集聚，从而带动起相关产业和基础设施发展，有利于产业结构的优化和提升，提高人口规模和经济实力。

第三节 生态效益评价

通过顺天福农贸市场的建设实施实现集中交易，规范市场秩序，同时通过市场约束，对于维护人居环境和食品安全有重要的意义，符合科学发展的要求。

第八章 建设投资估算及资金筹措

第一节 资金概算依据

一、估算原则

1、投资估算适度从紧，但不遗漏，不搞“钓鱼工程”。

2、功能齐全，与周边建筑物及配套设施相互协调，满足使用年限的需求。

二、估算依据

根据国家发改委、建设部《建设项目评价方法与参数》第三版对可研究报告编制要求，按照项目业主单位提供的规划范围中工程规模和内容，结合工程现有的实际情况编制投资估算。

项目建设用地费用包括土地征用费用、土地补偿费用、土地收购费用、农转非社会保障费用、拆迁补偿费用及其他相关费用。

该部分投资估算依据青州市国土资源局和项目业主单位提供的相 关数据进行估算。

与项目建设相关费用的取费:①建设单位管理费用按财政部《基本建设财务管理规定》计取；②工程前期咨询费按青州市物价局规定计取；③环境影响咨询评估费按国家发展计划委员会文件计取；④工程勘察设计费《工程勘察设计收费管理规定》计取；⑤施工图审查费按勘察设计费10%计取；⑥工程招标代理费用按国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》计取；⑦工程量清单及控制价编制费用按《工程造价咨询服务收费标准》规定计算；⑧工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》计取。

预备费按建安工程费用的3%计取。

第二节 投资估算

本项目建设投资约3500万元，其中第一部分工程费用1146万元，占总投资的32.74%；第二部分工程配套费用420万元，占总投资的12%；第三部分其他费用1484万元（含土地出让费1169万元），占总投资的42.4%；基本预备费50万元，占总投资的14.29%；铺底流动资金400万元，占总投资的11.43%。

详见项目投资估算费用明细表1-4。

第三节 财务效益分析

一、项目概述

青州市东圣水顺天福农贸市场建设内容主要包括农产品批发、零售交易。

二、评价依据和参数

1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》。

2、财务基准收益率为10%。

3、房屋租赁收入中19.5%的税收上交国税，其中：12%房屋租赁税、5%企业营业税、2.5%契税。

4、市场摊位出租收入标准依据青州市市场开发建设服务公司提供的价格标准。

三、项目计算期和运营负荷

项目建设期0.5年(2016年11月一 2017年4月），营运期20年， 计算期10年。

2017年5月市场投入运营，当年达到正常年经营收入的60%,第二年(2018年)达到正常年经营收入的80%,第三年 (2019年）以后实现100%的经营收入。

四、财务分析

1、市场经营收入

农贸市场经营收入主要来自商铺、摊位出租收入等。正常年经营收 入875万元，正常年经营分项收入见附表。

2、税金及附加

营业税金及附加主要包括营业税、城建税教育费附加。其中：营业税5%、城建税取营业税7%、教育附加费取营业税的3%。房屋租赁交纳税收19.5%，其中:租赁收入的12%交国税，营业税5%,契税 2.5%。项目正常年营业税金及附加为56.7万元。

3、成本费用

正常年经营成本298万元，总成本费用310万元。具体详见总成本估算表。

4、主要财务盈利指标

东圣水顺天福农贸市场主要财务盈利指标见附表。

正常年税后利润总额509万元。所得税税率为15%，盈余公积金按税后利润的10%,公益金按税后利润的5%计取。

5、财务不确定性分析

⑴盈亏平衡分析

经计算，项目盈亏平衡点为55.8%,当农贸市场年经营收入额达到488万元(正常年经营收入为875万元)时企业可保本，项目具有较强的抗风险能力。

⑵敏感性分析

可能影响本项目效益的主要因素有总收入、经营成本和固定资产投资，针对全部投资内部收益率指标，分析这些因素对项目可盈利性的影响表明，收入和固定资产投资的变化对财务内部收益率影响较大，特别是收入变化影响最大，总投资变化对财务内部收益率的影响较小。单因素从一10%至十10%变化，三项指标的敏感性依次为销售收入、固定资产投资、经营成本。

表8-1 敏感性分析表

6、财务分析结论

从上述财务计算和分析，项目具有较好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力，项目在财务上可行。

五、问题与建议

1、项目应进一步优化设计布局，进行多方案比选，确定最佳方案，处理好动静态人流、物流的关系。

2、落实项目建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制，招投标制和建设监理制，保证项目的顺利实施。

3、该项目应加大安全与防护措施的投入，在建设中应加强防范措施的实施，建成后严格制定操作规程，防止安全问题事故的发生。建议建设单位优质优量完成项目的建设，尽早投产运营，实现经济效益。

第九章 风险分析与对策研究

第一节 主要风险因素识别

本项目建设具有较大的经济和社会效益，但也存在一定风险，主要风险有：

1、工程风险

主要包括设计、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。

2、投资估算风险

主要来自工程方案变更的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械费的提供等。

3、社会影响风险

是指项目与所在地互适程度可能出现的问题,对社会各利益集团、当地组织机构及文化环境带来的负面影响。

第二节 风险程度分析

由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。

1、工程风险

本工程技术成熟性较高，地质结构简单，故设计、施工难度不大，风险很小，风险基本为零。

2、投资估算风险

本部分风险主要来自可能的人工、材料及土地涨价，但风险程度很小。

3、社会影响风险

主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程的情况分析，这部分风险较小。

第三节 防范和降低风险措施

针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。

1、工程方面

设计时基础资料要尽量详细准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中标。

2、投资估算方面

施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的依据。

3、社会影响方面

要与当地公安、消防、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。

第十章 结论与建议

第一节 结论

1、项目符合青州市的总体规划

2、项目建设有利于推动青州市经济的健康发展和食品安全, 有利于方便广大居民群众的生活，是一项“民心工程”和公益事业。

3、本项目规划布局合理，具有较强的操作性。

经过分析论证，该项目的建设是满足新东城区和周边人民生活的需要，是繁荣青州市商贸流通的需要，是解决本市就业问题的需要。本项目经济效益明显，社会效益显著，环境效益突出，是可行的。该项目是一项民生、民心工程，建议上级给予资金支持，早日完成该项目建设。第二节 建议

1、对工程场地的建设适宜性请有关部门作出评估意见。

2、保温材料建议使用不可燃材料。

3、一定要加强资金筹措工作，保证资金按时到位，以免影响项目的正常开展。

4、根据最新规范和实际情况，业主单位和设计单位对本报告有关内容进行科学合理调整完善。

附表五： 固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销费计算表 单位：万元

附表六： 财务现金流量表（全部投资部分） 单位：万元