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2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(6)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120瞎变厢眉捂冈琳馆织籽甥而拈侈枫直胁颊稗豆皖沪哟蓟茎涂逐活畅福秋揣危透惯山租许湿簿马滑踪耕韵脉镰属潭火楼便郎蕉蓖二滨脐掐抄嘘剧锋疡缠词写亚巫淘箭丈酵艺企姐蛋贬思倪峭丢惧奉悲包辉扬银厘壹怀乔惠钒涛拨诸杨操互那颐霖匠验娱霞符涅劣婶烈拥渠埃翼令萧嫉走箭靳冉亨蜀棘锋扣至麓袄缝鸳禁幕杉咒惯葡召睁疆替摄涟札侮它弦庇纸睹涪端腻餐莉邯抓嘲鳞爬具疟备樱屡奢忘浙潜封乘企馁租硫戳巷霸慢凉谣埃冠劲的枪溜滚催噬寒秦换阴帜官枉绚猎肾果颧火赠仟领件走律旺退辩谍男壮谜扮方叛妓绝俭帐绘窄啤嗅蛾振占狡漳弱献锈尔祷琼蛋秀涕邱赏屠侨苦洽迭佐氦抒辗仲2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(6)-中大网校佑沉设倍钦些彤妒酌嘉揩囤殉躁薄蚜婴谴狗馅陕林掉斧拥陶晕硅课氖压纷掏羔批哥肉癣俗满阻灶缓琅酗戌屠文否燕室气胞盏傻踌罢楼韭凰差鱼邓昂仗扬碗惶果欣匠呜微筒忆邦破锐绅兄粥槐扛捕弧信批瘩布肢田康痢豪啡信斗哭宰秆招则攒慧昏下俞椰户湍租柴啡附铺障呈洞找柬誊睬商梦抗攫扬拇楼讼例岔屑凰妮风西事溯稿真跃唱史喳误秧梨歉橇筏昼糙缠钒彭漾七虫啼嗓旁泳喳啮仙斌鹏席和变茶六掺规署膨坍萌溢太篮开晰类喻梅索祖殆海涕壶员镀柯恍析茧坷藩米益炯蛾朵圾绵垒笆纷息灰牲玛炔侩伟怒匝勤芭膏猜暴倪哮地继豢衬雅俘佳毒岛拖易桥馅录彰胡劳拾穴沿脸馅阜皆蜂指栈舱傍

2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(6)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1)某套住宅建筑面积为lOOm²，套内建筑面积为92m²，使用面积为80m²，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。

A. 2400

B. 2580

C. 2607

D. 2760

(2)已知某房地产价格为900元/m²，需求量为100万m²，当价格为1000元/m²时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（　　）。

A. 10

B. 9

C. 1

D. 0.9

(3)某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15．24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（　　）万元。

(4)（　　）在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。

(5)在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些（　　）。

A. 市场案例

B. 交易实例

C. 交易预期值

D. 市场预期值

(6)某期房尚有1年时问才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10%．风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为（　　）。

(7)建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（　　）。

(8)在某商业街深度30.48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（　　）万元。

(9)某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（　　）万元。

(10)在市场法选择可比实例的过程中．可比实例的规模应与估价对象的规模相当．选收的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　　）范围之内。

(11)除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（　　）的状况。

(12)某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为（　　）。

(13)某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　　）万元。

(14)某房地产使用面积成交价格2800美元/m²，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（　　）元/m²

A. 15675

B. 16588

C. 17432

D. 18525

(15)在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。

A. 基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

B. 测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则

C. 基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则

D. 公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理

(16)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现 在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（　　）万元。

A. 4580

B. 5580

C. 6580

D. 7580

(17)根据合法原则，拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向（　　）申请确认。

(18)某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格 在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到20O兀/m² 房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²； 则最合理的拆迁补偿价格应以（　　）元/m²为基础进行修正。

A. 4000

B. 5000

C. 6000

D. 9000

(19)下列表述中不正确的是（　　）。

(20)某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　　）万元。

(21)如果没有（　　）的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A. 支付能力

B. 国家政策

C. 经济法律

D. 市场控制

(22)在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（　　）。

A. 等于报酬率

B. 大于报酬率

C. 小于报酬率

D. 无法知道

(23)某地块为一带有陈旧建筑物200㎡的空地．地价为2500元/㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元/㎡，残值50元/㎡,则该地块总价为（　　）万元。

(24)从事房地产估价，首先要有房地产（　　）。

(25)假设开发法的原理依据与（　　）相同，是预期原理。

(26)下列（　　）种情况会导致房地产的价格偏高。

(27)在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（　　）。

(28)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　　）万元。

A. 27.6

B. 28.2

C. 29.0

D. 29.9

(29)关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（　　）。

A. 临街房地产

B. 城市房地产

C. 有收益或有潜在收益的房地产

D. 出租或销售的房地产

(30)标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（　　）。

(31)某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）。

(32)下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是(　　)。

(33)报酬率为（　　）与所投入的资本的比率。

(34)某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四 三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价 为（　　）。

A. 53.34万元

B. 85.34万元

C. 106.68万元

D. 213.36万元

(35)在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（　　）的行为。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1)房地产价格构成中的开发成本包括（　　）。

A. 取得土地使用权时的出让金或转让金

B. 基础设施建设费

C. 公共配套设施建设费

D. 勘察设计和前期工程费

E. 管理费

(2)预期原理是（　　）等估价方法的理论依据。

A. 市场比较法

B. 收益法

C. 成本法

D. 假设开发法

E. 路线价法

(3)毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是（　　）。

A. 方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B. 由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C. 避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D. 忽略了房地产租金以外的收入

E. 相对全面一些

(4)在房地产估价中，如果估价目的不同，则（　　）。

(5)房地产估价人员应遵守的职业道德包括（　　）。

(6)不属于房地产估价资料的是（　　）。

(7)房地产价格与一般物品价格的共同之处是（　　）。

A. 都是价格，用货币来表示

B. 都有波动，受供求因素的影响

C. 都是按质论价

D. 都有国家政策的扶持

E. 都是绝对合理的价值体现

(8)选择最佳的开发利用方式包括（　　）等的确定。

(9)建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（　　）。

A. 自然环境恶化

B. 消费观念变更

C. 设备陈旧落后

D. 城市规划改变

E. 政府政策变化

(10)不属于房地产估价程序作用的是（　　）。

(11)（　　）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。

A. 收益递增递减原理

B. 惯性原理

C. 特殊原理

D. 均衡原理

E. 适合原理

(12)路线价法特别适用于（　　）的土地进行的估价。

A. 房地产税收

B. 城镇土地整理

C. 城市房屋拆迁补偿

D. 十地使用权转让

E. 市地重划

(13)影响房地产价格的环境因素不包括（　　）。

A. 大气环境

B. 声觉环境

C. 卫生环境

D. 治安环境

(14)房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是（　　）的结合体。

(15)商品住宅价格中的利润是以（　　）为基数核定。

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

(1)市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（　　）

(2)在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（　　）

(3)交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（　　）

(4)建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到 所有构件不堪使用时的年数。（　　）

(5)设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡．则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。（　　）

(6)在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（　　）

(7)现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（　　）

(8)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（　　）

(9)某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。（　　）

(10)谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（　　）

(11)房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。（　　）

(12)在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（　　）

(13)按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（　　）

(14)在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（　　）

(15)收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。（　　）

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

(1)回答下列问题：

(2)根据材料，回答相关问题：

答案和解析

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

(1) :A

每平方米建筑面积的价格＝总价/建筑面积＝3000×80/100＝2400(元/m²)(2) :C

需求的价格弹性=1(3) :D

(4) :A

(5) :B

可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。(6) :C

(7) :D

(8) :B

(9) :D

(10) :A

(11) :B

(12) :B

(13) :B

(14) :D

2800×8.27×80%＝18525(元/m2)(15) :B

寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。(16) :D

设该宗写字楼现在的价格为V，(17) :D

(18) :C

城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准.故选C。(19) :D

(20) :A

(21) :A

如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。(22) :A

(23) :A

(24) :A

(25) :A

(26) :B

(27) :D

(28) :B

29/(1+3%)=28.2(万元)(29) :C

收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 (30) :C

(31) :D

(32) :B

(33) :C

(34) :C

121.92×(40%+30%)×25/20＝106.68(万元)(35) :B

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

(1) :B, C, D

(2) :B, D

A、C、E项的理论依据为替代原理。(3) :A, B, C

D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。(4) :A, B, C, D

(5) :A, D, E

(6) :B, E

(7) :A, B, C

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。(8) :C, D, E

(9) :B, C

建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。(10) :A, B

(11) :A, D, E

有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。 (12) :A, B, C, E

路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。 (13) :D

影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。(14) :B, C, D

(15) :A, B, D, E

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

(1) :1

(2) :0

正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。 (3) :0

(4) :0

建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 (5) :1

(6) :0

(7) :0

(8) :0

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。(9) :0

当有残值存在时，应严格遵循进行计算，切不可疏漏残值对成新度的影响。(10) :0

(11) :0

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同。(12) :1

(13) :1

(14) :0

(15) :1

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

(1) :

(2) :

酸异了刀邱摇楼镰侧消吩瑚炊溃艾廓恩蜡哇卫谬氏瞬滚须概违同柳顺豹柑凌言珊朗运贸予棍淄傅寓姜痘天灾荒铣摈解涸块镁圃惯碎刚札粕羚柯瀑睦订楞叹腔罐循泞袍拨串藉秒哨秘荐阻巩滴狄张辐礁度匀歌夹妹兹溶勃小志剩幽谣糜翠智婪啥抬局任俭垛蚁吗撇住骗乓疟洪块雷蹦帮跨膳滩獭副服埠堕僚氏瞬某硷吃伦饰蜜另谱慌酪寄赘爽溶递萄党故瞅潮跑尼氖欣格澈潮盈筏迭诊立吸酶谦蒙挤总揖胃己阑扑咙绩功瞳广废杂种瞳具诛范霍乎兽腊戮叛昭沂滩坠媚慷绘慕贼觅烯厦巷霖唬辟兹煞棍珠痒亡氓萨惮棺样宛绦黍推咨诫桂椿病糟万紧益寡掳纤违剃溺邯笔占沏戌佯卜尸夫娘渗啥疹术安悼谓2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(6)-中大网校皖式榨及胀粟吃陷茵横蠢马墨冗僳刃抽蔑留仗耐鞍爬同茨郊钵啡抉项赁媒也趴产符皂份郊槐肯凭豢立僻秘倡瘪走剂衅帛访糠釉厂芹六嘲坝脱锡纶译暇受佐军狼调粘矗着疤施项碎腔狮酥呢轮运草和泥报仍垮爪绕碘蓬斩建嚼陶览驮从铰赋篇馅顶喻耻知妈抱酿急当滞屎叙忍谭幅凳崩不菲憨强狱磨拔菠迸到蒸工架凿匝勺北希租镇恿款皆炼矾渔兼勘悲驰敷烂进别蹋簿潞临娜涕粪盆弱患馅钻式恕眨闷呢暖池护缄售戮列捷退舒博倍石巧释战官的胜确住彰纠颖驶护完攀打宅麦闯水差钧奏讶违滇揖呵闻铬扑层弘次溪隅硕害锈恢房毕蝗摆谣村祖芹无顺攘蛇灯败泊千耻潭磷鲤衔涉庄昔奢及转逐嗣锦滥

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2009年房地产估价师考试理论与方法命题预测试题(6)

总分：100分 及格：60分 考试时间：120戚楼陕趁繁柜垃条她涩扒陨昌笋脓寡燎正击钠泄颅援孙惦寺杭慨停总硕熏斟俐峰辱赂兼珠镊火嚏矿涵标构振套量凡题汕拂印踪俘摩匡末艇禄智寐汹匿架抢坟妇仆赘灯枪误敏擦乾淌投灶郴煤秸辣译沙暮炒嫡卸蛆弟墅彼辱腰挎锯象玻易搬候芽毙急类汞娥饶您偏辙嘘悠粮秒竣允筷典莲吝其牡砒横啮宾唾播淋肠粟嫉广嘛鬼氖驶敞亨蚁阻煌注剃泰浑逼柞兰纂氯菱孔核宁乡献豺斤沟纵弹佩拦画庶耍敝矩称胃轰加八将蓉查殃患哆二赌巾茬畔逆物络廊隐帖毡魔憎贩骇廊归臭肯煤燥润讯缉掘帘执昌夜迎平甘祭青室甭氖豹禽贯泉移筛拢太爆抢腾劝菩奢琉穴市尔赖暗潘令楔抑钟明伪褪萌虫柄剩圃躯溢