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正在进行安全检测...

时间：2024-01-03 03:53:48 下载该word文档

大家都知道，购买新房的一般流程如下(以按揭购房为例：第一步，选好房子，与开发商签订《认购协议》，同时缴纳一定数额的定金作为担保;第二步，与开发商签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款及各项税费;第三步，开发商办理网签;第四步，办理按揭贷款手续;第五步，办理合同备案、预登记等手续;第六步，开发商办理房产证。其中，最为重要的步骤为第一、二步，《认购协议》是开发商与购房人协商一致签订的一个预约合同，该协议的本质是双方互相承诺：“即购房人承诺将于若干天之内与开发商签订《商品房买卖合同》，而开发商承诺在此日期之前不将此房售与他人，否则由违约方承担定金不退或双倍返还定金的责任。”比如说，购房人A与开发商B于2018年12月1日签订了《认购协议》，约定A最迟于2018年12月10日前与B签订《商品房买卖合同》，若A未在此期限内与B签约，那么A就承担定金不退的违约责任;若B在此期限内将房屋另售他人或拒绝与A签订《商品房买卖合同》，那么B就承担双倍返还定金的违约责任。既然明白了《认购协议》的本质，那么如果在缴纳定金以后不想买房了，如何退定金呢？关键就在第二步，签《商品房买卖合同》。为了避免开发商利用其强势地位与购房人签订极不平等的《商品房买卖合同》，国家相关部门制定了《商品房买卖合同》的合同范本，要求开发商必须使用合同范本与购房人签约，虽然此举一定程度上保护了购房人的利益，但也让一部分购房人误认为《商品房买卖合同》是国家机关制定的，不允许修改，开发商的销售人员也大多会这样告诉购房人。
其实，国家机关提供的只是一个范本，内容还是需要由买卖双方协商确定的，有心的购房人拿标准版本的《商品房买卖合同》来与开发商提供的范本对比，开发商声称不能修改的《商品房买卖合同》范本早已被他们改得面目全非。或者有的开发商不对《商品房买卖合同》进行大的修改，以此误导购房人，让购房人确信《商品房买卖合同》是不能修改的，但是开发商重新拟定了一份补充协议，这份补充协议就会变相把《商品房买卖合同》改得面目全非。在本律师经办的多起商品房预售合同纠纷案件中，无一例外的属于上面的情况。所以千万不要被销售人员给忽悠了，《商品房买卖合同》的条款一定得谈。纵观各个开发商拟定的《商品房买卖合同》及其附件，几乎全是霸王条款，如果在缴纳定金后想退回，那么一定不能签《商品房买卖合同》，一定不能签《商品房买卖合同》，一定不能签《商品房买卖合同》，重要的事情说三遍，一旦签了，定金就转为购房款的一部分，此时在开发商没有违约的情况下，几乎不可能全额退回。这里有人要问了，《认购协议》中约定了购房人要去签《商品房买卖合同》，这里又说不能签，那不是违约了吗？如果不去签约，当然是违约了，但如果因为合同条款协商不成导致《商品房买卖合同》未签订，那么显然就不是购房人的责任了。所以想要退回定金的最稳妥方法，就是在《认购协议》约定的时间内与开发商协商《商品房买卖合同》条款，因开发商草拟的合同范本极为不公平，而绝大多数开发商都不愿对合同内容进行修改，且购房人可以提出要求在按揭贷款不成时候解除《商品房买卖合同》并且不承担违约责任等合理要求，所以绝大多数情况下《商品房买卖合同》都会因分歧太大而无法达成一致，也就无法签订了，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而因双方对《商品房买卖合同》条款无法达成一致造成的签约不成，显然就属于不可规责于当事人双方的事由。

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