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２０１（总第４５７期）０年第１２期　　区域金融研究　Ｎｏ．１２．２０１０　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆＲｅｆｆｉｏｎａｌ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｇｅｎｅｒａｌ　Ｎ０．４５７　房地产新政下银行信贷风险分析　一基于广西南宁、柳州、桂林、北海四个中心城市调查　朱燕宇　（中国人民银行南宁中心支行．广西南宁５３００２８）　摘要：２０１０年初以来，国家有关部门相继出台了关于促进房地产平稳健康发展的一系列政策措施，政　策的实施取得了积极的成效，但同时也在某种程度上加大了银行风险管理的压力。本文通过对广西南－７、柳　州、桂林、北海四个中心城市房地产市场和房地产金融发展情况的调查，从市场状况、开发商、政府、监管　部门和银行等层面，着重分析房地产新政下应关注的银行信贷风险，并提出相应的对策。　关键词：房地产；新政；银行；信贷风险　中图分类号：Ｆ８３０．５７２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７４—５４７７（２０１０）１２＂００４２—０４　近年来，部分城市房价、地价出现过快上涨势　需求萎缩、成交下降，供应放缓、价格滞降。四市　头，投机性购房活跃等问题引起了有关部门的重视，　房地产市场需求明显降温，土地交易趋冷，施工进　２０１０年，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，打击　展放缓，市场投机因素受限，购置土地面积同比全　市场的投机行为，还原住房的居住功能。切实解决　线累计下滑１７．７６％，且分别在房地产开发投资、房　城镇居民住房问题，国家有关部门相继出台了相关　屋销售面积、商品房成交量等不同层面开始出现了　政策，酝酿开征物业税、取消二手房营业税优惠和　不同程度的变化（见表１）　七折利率优惠、严格首次购房标准和二套房贷、上　表１　２０１０年６月末四市房地产市场　调存款准备金率、收紧首套房契税优惠、加强房贷　风险防控，并明确提出促进房地产市场平稳健康发　城市名称　房地产市场变化主要特点　展的五条措施和坚决遏制部分城市房价过快上涨的　１、房屋新开工面积虽然同比增长ｌ倍，但较３　十条意见（被业内分别称为国五条和新国十条）。为　南宁市　月末回落７１．４个百分点：　２、市场成交出现明显降温，土地拍卖转冷，商　了解国家宏观调控的政策效应．分析新政下银行信　品住宅销售面积同比下降２４．６％。　贷风险，广西南宁、柳州、桂林和北海等四市（以　１、土地开发进程减缓，完成土地开发面积同比　下简称四市）开展了相关调查。结果显示：新政效　柳州市　下降６８．１７％：　应开始逐步显现，房地产市场过热的现象得到了有　２、商品房成交量有所回落，成交面积同比下降ｌ１％。　效抑制，但同时也加大了银行业金融机构风险管理　ｌ、施工进度放缓，商品房上市面积比４月末下　桂林市　降５１．２８％：　的压力。　２、销售量大幅下滑，房屋成交面积比３月末下　降４４．０７％，商品房现售备案面积下降１００％。　一、新政下房地产市场发展及金融运行情况　１、房地产开发投资增速减缓．同比增速比３月　（一）房地产市场发展情况　北海市　末回落９２．６７个百分点：　２、居民购房意愿下降，商业用房销售面积同比　新政在四市实施３个月的政策效应１６字蔽之：　下降５．８５％。　收稿日期：２０１０—０９—２６　作者简介：朱燕宇，女，广西贵港人，经济师，供职于中国人民银行南宁中心支行。　一４２—　
《区域金融研究》２０１Ｏ第１２期　但由于地价上涨、相关税费、建安成本偏高的　缘故和政策的滞后期不同，除桂林外，其他三市商　市场需求方的影响已初步显现。而当下资金相对充　裕的房地产开发企业不愿降价让利，纷纷延缓建设、　品房平均价格仍逆势上升（见表２）。　表２　２０１０年６月末四市商品房平均价格情况表　单位：元／平方米，％　城市名称　６月末　比３月末增长　同比增长　南宁市　５５０５　６．４４　３０．７　柳卅Ｉ市　３７８９　５．５３　２０．７３　桂林市　３５３１　—７＿２７　１１．２８　北海市　４４３８　１．６　５７．６６　（二）房地产金融运行状况　新政出台后，四市银行业金融机构严格执行新　房贷政策，尤其是二套、三套房贷，逐渐收窄房贷　规模，相应提高贷款利率水平、严格审批手续。同　时高度关注房地产市场和房贷资金运行情况，加强　风险防控，房贷资产质量继续提高，房地产金融总　体呈现平稳运行的态势。但不断扩张的房贷规模和　持续上升的份额比重，在当前中央对房地产市场的　高态调控形势下，风险系数亦将同步提高，亟需高　度关注。　２０１０年６月末．四市房地产贷款余额　１，２７６．６２亿元，比３月末增长６．６２％，四市房地产　贷款余额占全区房地产贷款余额的比重达７０．０５％。　其中：房地产开发贷款２６７．５８亿元，比３月末下降　３．６３％；房地产贷款占各项贷款比例为２２．７６％，比　年初上升１．６２个百分点：房地产市场资金来源　４９５．３３亿元，同比增长５１．１６％，其中国内贷款　７０．９８亿元，同比下降４．４７％。房地产不良贷款余额　１０．６７亿元，比３月末下降１０．６４％。　二、新政下应关注的银行信贷风险　（一）市场供需双方进入胶着对峙状态．信用违约　风险增加　二套房贷款新政对于过快发展的房地产市场产　生较明显的抑制作用，消费者期待新政冲击房价而　持币待购，投机行为也渐退市场。据２０１０年２季度　居民储蓄问卷调查显示，柳州市城镇居民选择未来　三个月内购买住房的人数比例较上季下降６．７５个百　分点，北海市城镇居民选择未来三个月购买住房的　人数比例比上季下降３．７５个百分点。政策出台后对　开盘时间坐等新政调控周期结束，期待重新掌握市　场主导权。２０１０年６月末，柳州、桂林和北海三市　调查样本企业的商品房存量合计１９１，７４１万元，比　上季度末增加了１５，７５７万元。供需双方进入胶着　对峙状态，未来市场销售前景不明朗。一旦市场销　售长期得不到有效启动。市场需求骤减，房价进入　下探周期．容易诱发房地产资产泡沫的破灭和房贷　的断供，住房贷款违约率将迅速提高，最终威胁到　银行信贷资产的安全。上世纪９Ｏ年代海南房地产泡　沫的破灭就曾引发过海南发展银行的倒闭。２００８年　爆发的重创全球经济至今仍未得到有效恢复的美国　次贷危机，更是一个很好的警示例证。无独有偶，　不久前美国知名杂志《福布斯》列举的２０１０年全球　金融风险中，中国房地产被排在了第二位。　（二）中小房开企业资金链问题可能显现，偿债能　力下降　一段时期以来，资金的低成本与房地产行业的　暴利促使资源配置大量流向房地产行业。随着房地　产宏观调控效应的持续显现，大量市场需求可能被　长期冰冻，房地产开发商资金回笼周期也可能会拉　长，预期售房回笼资金计划难以实现．面临在建工　程项目投入、土地购置、归还银行贷款及税费、广　告费用等资金流出压力，而主要依存的贷款融资渠　道收紧，开发企业尤其是企业资质较低的中小房开　企业资金链将受到考验，一旦资金链断裂，势必殃　及银行信贷资金的安全。２０１０年６月末，北海市被　调查房地产开发企业资产负债率高达９２．１３％．柳　州、桂林和北海三市被调查房地产开发企业各项现　金流人和流出扎差合计为一６，５９９万元，预计未来　第１个季度现金流人和流出扎差为一８．４１０万元．　未来第２个季度现金流人和流出扎差为一６．２２７万　元。　（三）调控力度的不确定性加大房价下行风险．容　易导致银行房贷抵押品评估值下降形成浮亏　根据目前显现的政策效应分析，房地产市场的　调控尚未完全达到中央决策层的目标．尤其是房价　的坚挺，据国家统计局公布的数据，２０１０年６月，　全国７Ｏ个大中城市房屋销售价格同比上涨ｌ１．４％．　—．４３——　
《区域金融研究））２０１０第ｌ２期　涨幅比５月份仅缩小１．０个百分点，环比下降０．１％，　甚至象我们此次调查作为二、三线城市代表的广西　四市中的三市——南宁、柳州和北海的房价也逆势　上升。为此诸多经济学者和专家呼吁调控政策执行　到底，甚至加大调控的力度，彻底打消房地产开发　作是优质资产成为各类银行贷款的首选抵押品．且　由于额度大、收益高等特点，银行往往偏好发放房　地产贷款。２０１０年６月末，四市房地产贷款余额均　呈上升趋势（见表３），１－６月新增额分别占同期各　市各项贷款新增额的２９．５４％、４０．１３％、４７．１４％和　７９．６８％，远远超出其他行业贷款。银行信贷资金与　房地产业息息相扣，若房地产市场在新政持续实施　下发生周期逆转，房地产资产泡沫被挤压，银行信　商博弈调控政策象历次调控中途夭折的心理。促使　房价进一步下调。种种迹象表明，价格逐步下行将　是下半年或更长时间房价运行的趋势。一旦成真。　房贷抵押品评估值会大幅缩水，银行浮亏将不可避　免。　（四）市场调整和从严监管下。银行利润增长受限　贷资产被搁浅占用，可能扩大银行流动性风险的并　发系数。　（六）银行规避风险意识薄弱和手段有限。宏观调　控下房贷风险裸露系数加大　一为严格抑制房价过快上涨，政策高层频频发出　继续加大调控力度的信号，有关部门也纷纷狠下猛　药，从严监管。随着中央宏观调控政策的执行和地　方政府房控实施细则的逐步出台，房地产市场投资　方面，银行规避风险意识相对薄弱。主要表　现在：贪图短期利益，不顾行业风险超监管标准集　中发放房贷。调查显示，２０ｌ０年６月末，广西四市　回落趋势明显，土地交易价格涨势下跌．房屋新开　工面积、竣工面积、销售面积等指标出现负增长。　与此同时，在监管部门的三令五申下，商业银行纷　的房贷余额占各项贷款余额的比重均在２０％以上。　最高竞达４６％（见表３）。另一方面，尽管南宁、桂　林和北海作为全国房地产信息系统建设重点城市。　对房地产相关数据的统计和审批具备一定的信息化　和数字化程度，但当前四市银行针对房地产价格市　场价格变动引发的市场风险的管理尚处于摸索阶段，　纷收缩信贷规模，严控房贷审批，房地产贷款尤其　是个人住房信贷投放量逐月下降。对于以利差为主　要收入来源的商业银行来说，贷款的收缩就是收益　的下降。调查结果显示，２０１０年６月末，南宁市房　房地产贷款的事前风险预警与事后资产保全机制不　够健全，对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测　和控制的手段和能力不足，在当前严厉调控下。无　地产开发贷款余额比上月减少０．３１亿元，增速较３　月末回落１．９个百分点，柳州市个人住房贷款批准　发放笔数月环比减少２９．７８％，桂林市房地产开发贷　款同比减少１．３％，北海市商业用房开发贷款比年初　减少１４．３４％。　（五）￣－－ｇ贷资金过于集中房地产行业，扩大银行流　－动性风险系数　疑使房贷风险裸露的系数加大。　三、相关建议　（一）密切关注房地产市场变化，建立房地产信贷　风险预警机制　表３　２０１０年６月末四市房地产贷款情况表　单位：亿元，％，百分点　＼＼项目　房地产贷款余额　房地产贷款占各项贷款比重　银行机构要密切注意国家房地产调控政策和货　币政策的出台和变化，认真做好政策叠加效应下的　市场调查，在了解房地产全局的基础上加以科学分　析，注意收集各种相关数据。建立房地产市场信息　系统．深人研究当前房地产市场发展对房地产金融　的需求和影响。结合宏观经济形势对当前房地产市　城市＼　期末值　比年初　期末值　＼　南宁　柳州　桂林　北海　广西　比年初　１．１２　２．０２　２．２１　５．７１　１．７７　７７６．