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时间：2023-11-18 12:02:17 下载该word文档

房地产开发过程中流程体系文件运行的必要性房地产开发过程中流程体系文件运行的必要性摘要：本文主要论述了流程体系文件在房地产开发建设整个过程中的必要性，并结合公司实际遇到的问题进行了分析和说明。关键字：房地产、流程、必要性、体系文件1.引言近几年随着房地产市场的不断壮大，房地产开发流程也逐步完善。房地产流程体系文件运行贯穿于房地产整个开发过程，所以房地产流程体系文件的有效运行是保障房地产成功开发的重要管理措施。现结合公司实际情况简单谈谈房地产流程体系文件运行的必要性。2.房地产开发过程中流程体系文件运行的必要性公司的流程体系文件分为业务流程和管理流程两大块，其中业务流程包括项目拓展、设计管理、招采管理、工程管理、营销管理和客服管理；管理流程包括计划运营、成本管理、财务管理、行政管理、人力资源管理以及审计管理。业务流程的六大模块正好与房地产开发流程相吻合，其中项目拓展是房地产开发流程中的第一步，项目拓展论证的准确性直接影响房地产开发的成败，因此项目拓展论证环节在房地产开发过程中的作用举足轻重，值得重视。项目拓展是房地产公司持续经营和生存的根本保障，只有通过项目拓展不断储备土地，房地产公司才能够可持续发展。项目拓展论证过程是对拟定土地相关信息收集、甄别、研究、分析和论证的过程，公司目前除过正在开发建设的风憬天下项目以外，还有正在筹备拓展开发的高新六路项目、三星项目、五台农业项目和西兆余城改项目等，无论是城改项目还是招牌挂项目，在获取土地之前均需要严格按照项目拓展论证流程对拟定土地进行分析研究并得出关键结论。项目拓展论证分析由开发部牵头组织实施，经过对土地基础信息的收集、研究和分析拟定《土地储备计划》，经决策委员审议，总经理审批之后开发部对土地信息进行整理、筛选区域土地信息，提出目标地块研究建议并形成《土地信息收集表》，经总经理审批之后开发部组织目标地块研究与立项报审工作，营销管理部参与项目区域市场分析，设计、工程和成本等相关部门参与地块规划及经济指标测算，1
并形成《项目立项建议书》，经总经理审批之后开发部组织项目可行性研究，相关部门给予配合。其中设计管理部完成规划设计草案；成本管理部完成成本估算；营销管理部完成项目初步定位及营销初步计划；工程管理部完成项目工程初步工期计划；财务管理部完成经济效益测算；综合管理部法务完成相关风险评估。经过各部门的分工和配合，开发部最终根据各部门的分析成果编制《可行性研究报告》，经决策委员会审议、总经理审批之后开展项目获取工作。项目获取工作的操作依据是《项目获取作业指引》，项目获取的方式主要有两种，分别是市场竞买和项目收购，《项目获取作业指引》中对项目获取方式的操作程序均有详细规定和说明。以上是对项目拓展论证流程进行了全过程的说明，现结合公司拿地情况对项目拓展论证流程的运用进行简要阐述。公司筹备建设的高新六路项目在土地过户后才发现地裂缝的情况就是一个很好的例证。公司拿地区域主要集中于西安市本地，西安是一个地裂缝分布密集的城市，在做基础信息研究时对地裂缝的相关信息研究是必不可少的。拟定土地是否存在地裂缝或者地裂缝在拟定土地中的分布情况将影响拟定土地的利用价值，因此在拿土地之前对土地相关信息的全面研究是至关重要的，也为获取拟定土地提供了重要决策依据。除此之外，还必须对拟定土地的宏观环境和区域经济、政策法规及项目风险等做专项研究。通过对土地基础信息的研究和分析，得出拟定土地的优势和劣势，为拿地者决策提供充分依据。如果我们能够严格按照公司流程管理体系文件的规定，在拿地之前，各相关部门应该从各自的专业角度对土地的相关信息进行全面的预测、研究和分析，做到防患于未然，就会大大降低土地风险，降低开发成本，提升利润空间。以上主要从业务流程中的项目拓展角度对房地产流程运行的必要性进行了简单的阐述，现再以管理流程中的计划运营模块为例简单谈谈流程体系文件运行的必要性。近些年随着企业管理水平的不断提高，房地产计划运营管理在很多企业备受青睐，计划运营形如一把“梳子”，公司的所有业务活动和管理活动只有在计划运营这把梳子的梳理之下才能够有序进展。但是成功的计划运营管理离不开流程体系文件的支撑。房地产计划运营主要包括项目计划管理和公司计划管理，其中项目计划是主线，是公司计划的编制依据。两种类型的计划从前期的资料收集、2
编制、审批、执行、调整到最后的计划总结均需遵循相关的计划管理流程。风憬天下项目是公司开发的第一个大型住宅项目，保证按时保质保量按照合同要求给业主交房是房地产项目开发总体控制目标中的重中之重，要保证项目总体控制目标的顺利实现，企业必须编制项目关键节点计划并根据关键节点计划编制项目总体控制计划用来指导各部门合理安排相关工作，最终各部门以项目总控计划为依据编制部门专项计划用以具体落实每项具体工作任务。计划编制是计划运营管理的重要组成部分，但是计划动态跟踪和适时纠偏更是计划运营管理不可或缺的一个重要环节，计划编制和动态跟踪要有效运作必须严格按照计划管理流程的相关规定去执行。计划管理流程是计划运营作用得以有效发挥的体系保障。计划运营工作需要各个职能部门和业务部门的紧密配合与大力支持才能有效实施，计划管理流程中的职责描述明确规定了各部门的相关职责，能够很好的指导各部门完成计划的相关工作，协作配合，同时也避免了各部门分工责任不清、相互推诿扯皮的现象。3.总结房地产开发运行的过程也就是流程体系文件有效实施的过程。流程体系文件的业务流程和管理流程完全覆盖了房地产开发的整个过程，流程体系文件的有效运行是确保房地产开发运营成功的重要保障措施，结合公司目前流程体系运行的实际情况，为保证流程体系文件的正常有效运行，降低开发过程中的风险和成本，公司需采取以下措施。首先，应该确保流程体系文件的适用性和可操作性，随着公司业务的不断壮大，流程体系文件需要定期升版以符合公司的实际情况；其次，公司应该贯彻“谁实施、谁负责”的思路，每个模块中的流程体系文件都明确了相关部门的职责，各部门必须严格按照流程体系文件的规定去操办，并发挥自身的主观能动性，如果部门主管领导对流程体系文件的执行不够重视或者对体系的内容不够清楚，具体流程执行者及部门负责人有责任和义务提醒主管领导按照流程审批；最后，实施流程体系文件的主体是员工，只有全员加强流程体系文件管理的意识才能够保证其有效运行。负有流程体系文件监管职责的综合管理部门在今后的流程体系文件运行过程中应该加大监管力度，具体实施流程的各职能和业务部门应该不断学习和应用流程体系文件，争取在所有部门和员工的共同努力之下确保流程体系文3
件有效实施，进而发挥流程在房地产企业管理中的重要作用。4

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