武 汉 光 谷 产 业 结 构 与 市 场 发 展 规 划

一、国内各光电产业基地“十五”发展目标简介

全球业界多位专家在几年前曾经预言21世纪将是光电的世纪，在海外业界，该产业早已成为各国、各地区重点发展的领域，成为风险投资、创业投资家的乐园，成为带动各国经济持续发展，走出亚洲金融危机阴影的最具魅力的朝阳产业。在国内，从1999年年底起，以广东、武汉为主的一些主要领导和专家们先后提出了抓住机遇、建设“光谷”的倡议，从建设“光谷”热到各地的光电产业基地，从上市公司转型发展光纤产品热到目前涵盖整个光电类的各种产品，从政府为主的投资到吸引了数以千计的风险、创业投资的投入，从国家的“863”计划、创新基金以及各地的新品开发计划的重点支持，从科研院所、大专院校的产品研发到各相关企业的新品开发，从主板市场到即将开张的二板市场，从民营企业到各大国有集团性公司，从吸引各类海外投资到目前已经形成的“海归”创业热潮，从仅有一个展会到今年四处开花的展会、研讨会.......等等，国内各地和各界的“追光族”开始形成，这一热潮极大的促进了国内各界对发展该产业的共识，积极关注、研究这一产业的发展历程，积极投资、研发相关领域的新产品，说明了一点，在新的世纪中，光电是高科技产业中应重点发展的一个新兴行业。

在新的一年中，我们面临的国际环境而言是很好的机遇，“十五”计划的实施，也将为光电产业的发展增添新的动力，各地的光电产业基地也编制了新的发展规划，从以下的规划汇编简介中，我们将看到未来国内发展光电产业的前景。

二、武汉光谷简介

1、地理位置

武汉光谷占地５０平方公里、２０００年才开始正式建设的“武汉·中国光谷”，地处武汉市东南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间。蓝天碧水、青山绿野之中，不仅自然环境独特优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的１８所高等院校，５６个省部属科研院所，６５个国家重点学科，１０个国家重点实验室，７个国家工程技术研究中心，４３名两院院士和２０多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。根据规划，这一新城区到２００５年的科、工、贸总收入将达到１０００亿元。

2、规划背景：

为迎接新世纪发展的巨大机遇与挑战，省、市政府提出利用现有科技及产业优势，建立国家光电子产业基地，建设国内一流、国际知名的“武汉光谷”。为切实贯彻落实这一战略决策，特编制武汉市光谷科技新城的总体规划，作为下一阶段规划编制、管理及建设的基本依据。

3、规划结构

武汉光谷科技新城的规划范围是西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，约 120平方公里。结合自然条件和产业布局，科技新城规划为“一区、两心、三轴、五园”的规划结构。

“一区”为科技商贸中心区布局在民院路、珞喻路、关山一路和雄楚大道之间面积平方公里，是未来科技新城的核心枢纽，集中了一批现代化的公服务设施。

“两心”为东湖开发区管委会行政管理中心及汤逊湖公共服务中心，分别是东湖开发区的行政管理中心及汤逊湖高新技术园区的公共服务中心。

“三轴”分别是以珞喻路及周边科技密集区为主体的科技轴、以关山一路及周边产业区为主体的产业轴和以三环线为拓展方向的发展轴。

“五园”分别是关东光电子产业基地、关南生物工程产业园、软件产业园、汤逊湖高科技园区、南湖农业园。 

4、光谷整体经济发展规划

光谷"二次创业"培育4大能力

　　一是全球范围内组合资源能力。现在我国许多先进高新区如北京、上海、广东、苏州、无锡等地的开发区都有组合配置全球范围内各类经济资源的能力。东湖高新区以往仅将眼光局限于周边有多少大专院校、有多少企业和科研院所、有多少土地，现在则应积极利用国内外两个市场、两种资源，从全球范围组合资源，没有这个能力，在今后全方位的竞争中就会处于被动。　　

　　二是经济产出能力。“武汉·中国光谷”在建设初期提出五年要实现年科工贸总收入达１０００亿元人民币的目标还没达到，中国光谷实力壮大的主要评价指标就是经济产出能力，现在东湖高新开发区每年新增几十亿元的产出远远达不到要求，还需要进一步提高增长速度。

　　三、持续创新能力。高新区能否保持持续发展、核心技术有没有持续创新能力、市场有没有持续开拓能力、制度有没有持续创新能力，这些都需要创新能力的支持，越是在开放和竞争的形势下，越要靠创新能力的支持，因此东湖高新开发区将进一步加强持续创新能力的培养，继续支持企业创新，支持孵化器的培育和创业环境的建设。

　　四、先进产业的生成能力。美国硅谷不论在哪个时期，不管技术发展到什么阶段，在产业革命和技术革命中它都走在世界前列，都是第一。这就是产业的自动生成能力，中国光谷当前最需要培养这个能力。有了这个能力，光谷经济和产业才会有持续发展。

5、光谷规划项目

 中国激光世界

“中国激光世界”将依托光谷，建成中国第一、世界一流的激光科技平台，“武汉.中国光谷”将因它的存在而精彩。

“中国激光世界”展馆面积有2万平方米，设有八馆一院，其中有激光原理馆、生物激光馆、军事激光馆、娱乐激光馆及视角可达270度的穹幕影院。

 该项目具有大气，有品位，人性化，具有长久生命力，其规划与整个大学城、科普教育基地等结合起来，从而把科教资源的珍珠串成项链。

 环保规划

2004年4月，东湖高新区宣布，为了发展武汉的环保制造业，光谷将重点发展大型电站水处理设备和脱硫设备、城市废水废气处理设备、节能风机与消声器、智能环保监测仪表、可降解环保材料、生物农药8大项目，打造武汉环保包装产业链。

 光谷文化建设规划

A、光谷打造国内最大科技书城

　投资7959万元为高科技产业服务配套的光谷书城，光谷书城位于即将建成的光电子大市场地下一层，经营面积达10000平方米。今年9月开业后，将成为全国经营规模最大的科技书店。光谷书城于年内在光谷建成。

　　 光谷书城位于光谷标志性建筑―――光电子大市场内，总经营面积1万平方米，主要经营图书、音像制品、文化体育用品等。

建成后的光谷书城将经营图书、音像制品近20万种，其中一半以上为科技书类，这将是目前国内最大的科技书城，光谷是一处高品位文化需求之地，除了高新技术产业之外，文化产业也是其重点支持的对象，光谷书城只是其文化产业发展的第一步，目前光谷音乐厅、体育馆、激光大世界等正在筹划之中。

B、其他文化设施规划

让光谷地区科学与人文精神相辉映，一直是光谷建设者的心愿。除书城外，一批大型文化设施正在这里加紧兴建。

在鲁巷商业广场对面，一批陈旧建筑已拆除完毕。规划中的光谷音乐中心就定址于此；在光电子大市场的三层与四层，展示人类激光技术发展历程与成果的激光大世界已在筹备中，据悉这将是国内最大的激光科技博物馆。

三、武汉光谷房地产市场简介

1：市场概况“

从去年开始，在光谷地产开发的方阵中，除了东湖高新、宏宇、长城建设和当代之外，人们又看到了万科、保利、日本的冈部置业和北京的美好愿景……甚至还有像杭州钱江水利一样正欲举资踏进光谷的众多面孔。

于是，在武汉三区五片七大块的房地产市场上，也就有了光谷地产的炙手可热，有了一支地产开发的联合舰队和“光谷板块”地产概念的自然崛起。

但一个板块毕竟不是一个楼盘。“武汉·中国光谷”要求开发商必须结合基地各园区的产业特点及用地形态，并按照分类居住的原则规划，为园区的各类人才提供和营造出一个在文化型、生态型上都称得上是一流的居住环境。换句话说，也就是光谷板块未来住宅在整体品质上的优劣，将直接影响到每个投身于光谷地产开发的企业效益，影响到光谷能否实现“国内一流、国际知名”的园区建设目标。

对此，武汉市房地产专家认为，“光谷板块”概念的提出，主要是因为光谷地产在武汉现有的几个片区板块中优势十分明显。这些优势，一是它有山有水的自然环境非常优美、宜人；二是这里因高校林立、科研院所高度集中而形成的独特的人文资源；三是作为国家光电子信息产业基地，将来这里作为支撑房地产业发展的产业优势相当突出；四是从武汉·中国光谷的建设规划来看，这里的发展前景可以讲是最大的。具体到究竟该如何打造“光谷板块”的地产品牌？我觉得有这样几点，从一开始就要引起我们足够的重视。首先，光谷地产的开发必须要加强规划，开发商要积极呼吁、促进和帮助政府来重视光谷地产开发的相关规划；其次，由于光谷的产业特性，在建设上要处理好住宅开发和非住宅开发的关系，光谷地产的开发应与光谷的整体建设形成良性的互动；第三，要善于把握节点，规避企业风险，从房地产业发展角度而言，最为致命的是土地泡沫远比高房价来得厉害；第四，开发商在光谷开发地产、在利用自然资源时，要特别注意尽可能地保护好光谷难得的自然环境。

2：“光谷”环境分析

光谷地处洪山区，是武汉市中环和外环线内的主要经济发展区域，贯通南北的京广铁路和连接东西的武大铁路从区内通过；拥有标准泊位的白浒山外贸码头可停靠5000吨级船舶，已开辟直达日本、香港和东南亚等国家和地区的航线，进出口货物可在武汉报检、报关、签单、结汇；从天河机场可直飞数十个国家和地区；沪蓉、京珠两条高速公路在这里交汇，318、107国道，以及区、乡、村各级公路在区内纵横交错，武汉市内四座长江大桥均与洪山区连通。

2001年7月，在武汉洪山地域上，国家计委批准的中国唯一的国家光电子产业基地 ----"武汉－－中国光谷"诞生。

光谷是中国第二大智力密集区与中国第三大教育基地----中国光谷和华中教育中心，其整体的科教实力全国领先，是典型的高知和高技术人才的聚集地。据统计，该区域内目前聚集了23所高等院校，56个省部属科研院所，1200余家高新企业，20多万各类专业科教人员。民院路、关山一路、长飞路、珞瑜路、雄楚大道、和在建的武汉市中环线贯穿整个区域，规划中还将建地铁线

3：光谷市场需求分析和市场走势预判

“光谷”地区最大的一个特点就是科学技术含量高，就产业状况看光谷地区的高科技企业的盈利水平要远远高于一 般的企业，可知该地区的人均收入水平其各方面的购买力也高于其它地段。同时这里的人员素质和武汉市其它区域有比较大的区别。光谷地区是我国非常少见的高智力非常密集的地区，这里的人员素质高，和武汉市其它区域相比有比较大的人才优势。例如相对于汉口而言，这里人员的市民化程度要小一些，而人们的市场意识、创业激情等等要强烈的多。当然这里的外地人口也相对多一点，流动性可能也要大一些。但是总体上，这里的人群还是有着非常大的消费潜力，是一个正在被唤醒的消费人群，因此它的市场需求是相当大的，并将会保持一个稳定的发展上升趋势。

4、地产供需状况分析

武汉市现有人口781万，其中城市人口475万，人口增长率个百分点。我们假设城市人口发展到600万，人均居住面积达到中等发达国家水平的35平方米，则武汉市需新增房屋面积9600万平方米（600*35-475*24）按每年竣工销售800万平方米计（2003年销售万平方米），12年以后可以满足市场需求。

5：“光谷“住宅项目与商务写字楼项目分布状况（图表）

住宅项目：

商务楼项目：

四、“武汉光谷”房地产市场特点分析

光谷本身有一个很重要的特点就是它的科技含量高。就产业状况来说，光谷地区高科技企业的盈利水平要远远高于一般的企业。这一点对于光谷房地产业的发展非常重要，因为只有这个地方居民的收入水平等到有效提高，他的各方面购买力才能持续增长。

其一，这里的人员素质和武汉市其它区域有比较大的区别。光谷地区是我国非常少见的高智力非常密集的地区，这里的人员素质高，和武汉市其它区域相比有比较大的人才优势。例如相对于汉口而言，这里人员的市民化程度要小一些，而人们的市场意识、创业激情等等要强烈的多。当然这里的外地人口也相对多一点，流动性可能也要大一些。但是总体上，这里的人群还是有着非常大的消费潜力，是一个正在被唤醒的消费人群。

其二，光谷是一个新城区。光谷作为一个快速发展的新城区，他的市政规划、城市建设等最近都做的相当好，这里的道路是一马平川呀。同时，光谷既然是新城区，那么它的生活配套、商业氛围、娱乐休闲设施等各方面都相对比较欠缺，我觉得欠缺不是问题而是机会。因为一旦有了欠缺，就必然需要填补，而这不就正好给开发商提供了一系列的市场机会吗？光谷新城区的未来发展前景应该是武汉市的次中心，这里的市场机会很多。