梅州市房地产市场专题调研报告

广东创鸿集团

攀桂坊项目组

2012年5月12日

一、 城市概况

1、 基本概况

梅州市隶属中国广东省，1988年设立。东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相连。梅州是中国著名的三乡——“文化之乡、华侨之乡、足球之乡”，同时还享有“山歌之乡、金柚之乡、客家菜之乡，单丛茶之乡”美称，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国自驾游最佳目的地、中国十大最具安全感城市、中国十佳绿色环保标志城市、广东首个宜居城乡示范城市。

2、 环境状况

梅州处于闽粤赣三省交界处，辖梅县、蕉岭、五华、大埔、平远、丰顺、兴宁市和梅江区六县一市一区，总面积15876.06平方公里，地理呈“八山一水一田”，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾经举办过世界客属恳亲大会和世界客家联谊会，成功在2009年10月承办2009年梅州世界客商首届大会。以后世界客商大会每隔两年在梅州举行。梅州是广东省规划建设的四大区域性中心城市（梅州、汕头、湛江、韶关）之一。梅州又是广东省的重要电力基地之一，全市水火电装机容量达250万千瓦，年发电量超过80亿千瓦时。

二、 城市规划

1、 十二五城市规划

建设生态园林型宜居宜业城市。整合梅州城区与梅县新城，扩大中心城区范围，积极打造雁洋—丙松新城和畲江新城，形成一主两次型的组合型城市，以发挥中心城区更大集聚辐射带动作用。其中梅州市区要加快江南、江北建设，江南发展高端商务区、江北打造文化产业城，实现“两城联动”，推动全面优化投资环境和人居环境。加快兴宁市、丰顺县两个区域性副中心城市建设步伐。坚持以城带乡，扩大城市规模，加快“三旧”改造，推进“退二进三”，增强城市实力，提升城市基础设施的配套和服务水平，按现代化中等城市要求提高设施技术标准，大力增强城市功能。实施交通等城市基础设施项目带动战略加快城镇建设，实现城市升级。力争通过10年左右的努力，把梅城打造成为面积100平方公里、人口近百万的粤东北区域性中心城市。

2、 旅游产业化发展规划

1） 截至2010年底，全市拥有国家A级景区11家，其中4A级景区4家：雁南飞茶田景区（2011年1月被评为国家5A级景区）、雁鸣湖旅游度假村、叶剑英纪念园、灵光寺旅游区；国家3A级景区7家；国家森林公园4家；国家水利风景区2家；全国红色旅游经典景区1家；全国农业旅游示范点2家；省级风景名胜区2家、省级旅游度假区2家、省级农业旅游示范点2家、省级乡村旅游示范基地1家、省级科技旅游示范基地1家、省级森林生态旅游示范基地3家、省级红色旅游示范基地3家、省级自然保护区6家。全市拥有星级饭店29家，其中四星级2家；旅行社35家，其中出境游组团社3家；旅游汽车公司4家，游船公司1家，高尔夫球场1家。形成独具客家特色的重点旅游产业群，并成为全市旅游产业的支柱企业。

2） 各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划。2006-2010年，各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划，先后编制了《兴宁市旅游发展总体规划》、《梅县旅游发展总体规划》、《梅江区旅游发展总体规划》、《雁鸣湖国家森林公园总体规划》、《广东南台山国家森林公园总体规划》、《广东镇山国家森林公园总体规划》、《平远县乡村旅游发展总体规划》、《大埔县旅游业发展总体规划》等，形成大旅游、大规划、大区域、大产业、大环境、大运作的态势。

3） 全力打造“一区两圈四线多园”大旅游发展格局，努力创建文化旅游特色区。按照《梅州市旅游产业化发展规划》中的“旅游产业园区的布局与建设规划”概念，2010年，全市旅游产业发展领导小组成员单位及旅游行业，以“做旺做特”旅游产业为目标，以客家文化和绿色生态两大资源为依托，全力打造与广东省旅游局共建“客家文化生态旅游示范区”，梅赣龙客家文化生态旅游圈、梅潮汕山海文化生态旅游圈，梅县雁洋保健疗养旅游线、大埔名人名居生态旅游线、丰顺五华兴宁温泉度假旅游线、蕉岭平远秀美山水旅游线，梅江区客天下旅游产业园、梅县麓湖山文化产业园和林风眠文化艺术园、平远县南台卧佛山文化旅游产业园，形成“一区两圈四线多园”的大旅游发展格局。以叶帅故园雁洋为核心、努力创建文化旅游特色区为龙头，推动全市旅游产业持续快速发展。

三、 2009-2011年宏观经济发展状况

1、 宏观经济数据

2、 数据分析

1） 梅州市的国民生产总值近两年均保持14%以上的增长率，在省内排名第6，总体经济发展态势平稳。但经济总量仍然较低，2011年梅州市GDP达733亿元，在省内21个城市中排名倒数第5，在清远、韶关、河源、云浮等山区五市中排名第3。

2） 梅州的三次产业结构不合理，第一产业所占比例相对其它周边或山区市较大，以同是山区市，经济总量相近的韶关为例，农业产值所占比例仅为13.8%，梅州则达到20%。第一、二产业比重相对仍较低，其中工业增加值在山区五市中倒数第二，仅为190.86亿元。由于梅州独特的“八山一水一田”的特殊地理环境，政府提倡的 “休闲到梅州、享受慢生活”，促进旅游先锋产业快速发展是未来梅州的重要发展方向。

3） 地方一般预算财政收入近两年保持总量稳定且较快增长，总量与揭阳（46.35亿元，增长率19.9%）相当，但增速比揭阳高6%。

4） 近三年固定资产投资增长较平稳，均达13%，2011年增速位居全省第4，但投资总额极低，只有198.57亿元，全省倒数第1，与揭阳相比，2011年固定资产投资总额达658亿，是梅州的3倍，而与韶关相比，仅为其40%，投资总量小、规模小、增幅小、投资率低、投资水平低，导致梅州市城镇化进程极为缓慢。

5） 房地产开发投资在近两年呈现井喷式增长，平均增长率高达66%。

2011年各城市房地产开发数据（政府提供数据，只作为参考）

由上两表分析，梅州市房地产相对其他城市起步较晚，由于2009年基数较低，2010-2011年增长速度较快，从投资总额、销售额、销售面积、销售均价来看，与揭阳市相当。

6） 近两年随着城市旅游项目的落成，旅游推广的投入，旅客人数逐年增加，2011年旅客人数高达1133万人，但仍不到清远的一半，旅游总收入高达116亿元，也只有韶关的80%。

7） 社会发展中，梅州市户籍人口517万人，而非农人口仅有134万人，农业人口占比高达74%。常住人口424万人，占户籍人口的82%，由于梅州经济发展落后，导致外出务工人数较多。农村居民年人均纯收入仅为8000元，农民收入水平低，也影响了城镇化的进程。市区居民年人均可支配收入1.7万元，与揭阳市相当，并明显高于其他4个山城市，生活水平相对较高，一定程度上有利于消费。2011年城乡居民储蓄存款余额666万元，在5个山城市中排名第1，是揭阳存款余额的82%。

四、 2010-2012年梅州市商住用地出让状况（见附件一）

1、 2010-2012年梅州市累计出让地块共18宗，其中成交16宗，土地面积81万㎡，折合1215亩，总建筑面积约195万㎡，成交总额20.4亿元，折合每亩168万元；流拍2宗，土地面积14万平，折合216亩，总建筑面积35万㎡，起始总额1.1亿元，折合每亩53万元。

2、 从成交地块分布位置看，成交的16宗地块中，13宗位于梅江区，2宗位于梅州市广州（梅州）产业转移工业园区，1宗位于兴宁市。

3、

五、 房地产市场状况

1、 2011-2012年4月梅州市中心城区商品房成交分析表

——数据来源：梅州市住建网商品房销售信息

1） 2011年受房地产大势下滑，梅州市中心城区成交量急剧萎缩，全年成交面积仅19万平，成交总额10亿元。2012年1-4月，由于正兴地产等中大型企业受资金链压力，利用春节及清明等返乡潮，加大优惠力度，一定程度上刺激了销售，成交量有所提升，成交面积7万平，成交金额3.7亿元。

2） 价格方面，2012年1-4月与去年同期相比下降了1099元/平，下降幅度高达18%（可能涉及统计口径不一致或市场阶段性货源不同，下降幅度较大）。而环比2011年全年楼市成交价格，下降了551元/平，下降幅度达10%。

2、 已取得预售项目成交分析（见附件二）——数据来源：梅州市住建网商品房销售信息

1） 从项目分布来看，主要楼盘均集中在江南片区，江北片区代表性的只有碧桂园，而江南片区三角镇的“客天下”则一枝独秀。

2） 结合预售销售信息分析（据梅江区住建局李局反馈数据真实），项目消化周期较长。部分小项目按目前去货速度推算，消化周期需10年以上，大部分项目的消化周期平均也需要3-5年。其中碧桂园仍然延续其销售策略，快速走货，从已推售的房源销售速度推算，其消化周期只需半年。

3） 综合推算，梅州市中心城区的年去货率较低，以项目集中的江南片区为例，只有26%，平均消化周期需4年。

3、 市场调研分析

1） 梅州市中心城区房地产开发，主要集中在江南、新县城，分散比较代表性的是江北碧桂园及三角镇客天下圣山湖。过去几年随着江南片区的基础设施建设，城市配套的完善，教育资源的成熟，江北改造一直都是雷声大雨点小，城区发展方向逐步往南，江北购房需求极低。但由于江南外扩速度慢，城区开始出现拥堵的状况，外扩已成为一个势在必行的方向。

2） 梅州市的预售政策较严格，原则上均需完成项目形象进度2/3才可申请预售，开发前期成本投入较高，也考验开发商的资金实力。调研过程中发现，所有项目在现房或准现房的情况下，仍存较多房源，消化周期较长，这极大的不利于资金周转。2010年梅州房市随市场大势，开发及成交呈井喷式增长，行情一直延续到2011年一季度，而后开始成交量急剧下降。

3） 梅州实力强、规模大的开发商主要有四家，分别是正兴地产、鸿艺集团、宝丽华集团及后期进军的碧桂园，其中正兴地产主要从事住宅地产开发；鸿艺集团即是客天下的开发商，开发业态涵盖住宅、商业、旅游及酒店等；宝丽华集团即是雁南飞的开发商，其业态涵盖集工业、三高农业、房地产、商业贸易、旅游开发等大型综合性企业集团。

4） 2010年市场行情大好，促进许多开发商回笼了大量资金，由于梅州的大部分开发商规模较小，一般只有1-2个项目在开发，尽管经过一年的市场下滑，其资金压力相对较小，一直处于观望状态，期待下一轮价格回升。正兴地产在2011年竞得江南东片的15亿元地王，其资金压力极大，今年春节开始，就开始大幅度打折，市场成交量有所回升，但其他大部分小开发商仍选择观望。

5） 从调研项目产品结构看， 80—120平方米的二房、130-160的三房及170-250的四房户型是市场供应的主流，而首次置业者、改善型置业者、准婚族、外地打工族是购房的绝对主力。梅州人的家乡观念很强，外出从商或者务工的人，只要有能力，都会在梅州购房，这包括在外华侨。由于梅州人很重视教育，梅州中心城区的教育资源丰富，也吸引了周边县城的客户群，进城目的主要是为了下一代的教育。梅州整体城镇化进度较慢，基础设施较落后，尽管梅州中心城区生活服务配套还不尽完善，但还是一定程度上辐射了周边县城的改善型客户。

6） 截至到2011年年底，江南市场库存40万平方米，新县城库存48万平方米，加上2012年即将上市的楼盘，估计整个梅城在2012年的供应量将超过150万平方米。从销售量上来看，2010年，市场较好的情况下，梅城销售才68万平方米，2011年，销售不到30万平方米。2012年，市场将严重的供过于求。——房讯网

六、 梅州代表性房地产项目分析

1、 碧桂园（详见碧桂园项目分析）

2、 客天下

七、 总结

1、 经过近一周的市场调研，梅州房地产开发现状归纳为3大特点

1） 准入成本高，预售监管较严格；

2） 项目销售周期长，资金回笼速度慢；

3） 梅州人口规模小，其中农业人口比重较大，且农民收入水平低，城镇化进程带来的市场需求增长慢，以目前梅州中心城区的供应量来看，已经严重的过大于求；

2、 江北片区已不属于客户群购房的选择范围，片区基本为古宅、旧建筑及改建房，拆迁难得极大。

3、 希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：：

4、 1、世事忙忙如水流，休将名利挂心头。粗茶淡饭随缘过，富贵荣华莫强求。

5、 2、“我欲”是贫穷的标志。事能常足，心常惬，人到无求品自高。

6、 3、人生至恶是善谈人过；人生至愚恶闻己过。

7、