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律师必看：法拍房的尽调指引与办证流程
以下文章来源于盈科(深圳律师事务所，作者刘邵雯律师；本文版权归作者所有，转载仅供交流学习，如有异议请私信联系删除

近两年由于经济不景气，市场上出现不少法院拍卖的财产，其中住宅商品房是主要资产（以下简称“法拍房”）。由于断供潮、企业主经营不善、债务人偿债等情况，推出的不少法拍房具有投资或者实用价值。委托人于今年年中看中淘宝网上公布的一处三四线城市的房子，意向购买，遂委托本律师提供尽职调查至过户的全程法律服务。现分享如下：
一、尽职调查
参考法律项目尽职调查的工作原则与方式，对委托项目收集资料、调查情况并提示风险，才能为后续办证做好基础工作。
1、了解淘宝网上法院公告的房屋拍卖资料
根据淘宝网的具体链接，查看法院的《竞买须知》和《竞买公告》，内容基本上是分两大部分，一是标的物基本情况，二是拍卖过程中的风险提示。这些文字都要仔细阅读，并挖掘其中问题和风险。比如关注的方面有如下几点：
（1）房屋产权证号。本次委托中，产权证号是：粤（20XX）XX市不动产证明第XXXXXXX号，其中用的是“不动产证明”，与平时的不动产权证号不一致，应当引起注意。和法院确认后，发现该房屋仅是办理了预告登记，并没有办理正式的房产证，有可能要办两道手续。
（2）产权证原件。本次委托中，无产权证原件。可以向该楼房的其他住户打听，或者向当地房屋中介打听该栋楼其他住户的房产证是否已办理成功，以此确认开发商是否已缴纳土地税费以及是否成功办理过房屋产权证明。
（3）权利限制情况。主要核实查封法院和抵押权人。因为债权人的主体问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。如果是银
行按揭贷款，此笔购房款的还款对象是银行，手续和法律纠纷相对较少和相对简单；如果是民间借贷，要考虑到后面债权人配合办理手续的可能性。
（4）标的现状。主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等。如果房屋用途是市场化商品房的，表示该房屋是商品房，而不是军产权房或者商业用地房或者小产权房，市场流通性比较好。如果房屋已腾空和没有租赁人的，则在交接房屋的时候可以减少很多麻烦。也有些法院会公告说明法院负责腾房，每个法院承诺的不一样，具体看法院公告。
（5）权属来源。该处房产权属来源是预购商品房预告登记，证明房产证还没有办理成功，仅办理了预告登记。此处值得留意的是，预告登记时间到房屋拍卖时间相隔5年，时间期限不短，要充分关注办证风险和税费风险。
（6）标的物介绍。包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等，看下是否符合委托人的实际居住或投资需求。
（7）拍卖过程中的风险提示。在《竞买公告》里面的内容基本是固定版本的内容，涉及到拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过户登记费、税费、物业管理费、水电煤气费等）以及可能承担的其他风险等等进行提示，购房人都需要仔细阅读。
2、了解房屋的其他基本信息
此部分内容是关于房屋实体方面的调查，比如小区情况、开发商情况、物业公司情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区中坐落位置、房屋的具体朝向、房屋的具体装修等等，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。
3、向相关部门咨询办证过程
法拍房与市场上二手房买卖手续大同小异，都是要缴纳税费和办理过户，因此办理过程中会涉及到税务局和不动产中心两个主要部门，需要提前与这两个部门沟通，获知办理文件和办理流程。
（1）向当地不动产中心咨询办理过户所需的手续和资料，以及确

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