房地产估价报告

项目名称：竺**所有位于宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路577弄219号住宅房地产司法鉴定项目

估价机构：浙江众诚房地产评估事务所有限公司

注册房地产估价师：

葛邦泽 注册房地产估价师

王道鹏 注册房地产估价师

估价作业日期：二〇一六年十二月十三日至二〇一七年一月十三日

估价报告编号：浙众宁估[2017] 司字第0113002号

致 估 价 委 托 方 函

浙众宁估（2017）司字第0113002号

宁波市奉化人民法院:

受贵院委托，浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司（以下简称本公司）对贵院（2016）甬奉法委评187号《司法评估委托书》委托办理的宁波奉化农商银行股份有限公司萧王庙支行与奉化市**造纸厂、竺**、林**金融借款合同纠纷一案中所涉及竺**所有，位于宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路577弄219号的住宅房地产，已办理房产证、土地证，建筑面积为273.25平方米（其中公用共有部位占7.61平方米），土地使用权面积为83.4平方米，用途为住宅用地，使用权类型为国有出让，使用权终止日期为2071年12月20日；在价值时点（2016年12月27日）所表现的公开市场价值进行了估价。本项目采用比较法进行估价，在估价过程中，遵循独立、客观、公正、合法的原则，在对委托估价的房地产进行了核实、勘察、询证、分析，并实施了必要的市场调查以及必要的估价程序后予以估算判定的。本次估价目的是为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。估价结果如下：

估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币元整（￥：534.48万元），详见估价结果明细表。

特函告贵方。

此致！

浙江众诚房地产评估事务所有限公司

法定代表：朱建荣

二〇一七年一月十三日

估价师声明

估价的假设和限制条件

估价结果报告

（一）估价委托人

（二）估价机构

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）价值时点

（六）价值类型

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告的应用有效期

附 件

附录一、估价对象室内及周围环境照片

附录二、评估机构营业执照复印件

附录三、评估机构资格证书复印件

附录四、评估人员资格证明复印件

附录五、《司法评估委托书》复印件

附录六、《房屋所有权证》复印件

附录七、《国有土地使用证》复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性和重大遗漏。

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。

我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-2015）《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

我们估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

本估价报告由估价师完成，没有人对此提供重要专业帮助。

本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

参加本次估价的注册房地产估价师：

葛邦泽 王道鹏

注册证号：3320110092 注册证号: 3320150066

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设

1. 本次评估委托方提供了《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等资料，其真实性、合法性和完整性由提供资料方负责。

2.估价对象的土地面积是以《国有土地使用证》上记载为准，建筑面积是以《房屋所有权证》上记载为准，估价师未进行专业测量。

3.本次估价评估采用公开市场价值标准，公开市场价值满足下列条件：

①交易双方是自愿进行交易的；

②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；

④交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。

4.本次估价是以估价对象设计用途、使用条件不变，整体持续有效使用为前提。

5.本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其它情形为假设前提。

6.估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

（二）限制条件

1、本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日的一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

2、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。

5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。

6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。

7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、本估价报告为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，不作其他用途。

房地产估价结果报告

（一）估价委托人

名称：宁波市奉化人民法院

地址: 奉化市大成东路567号

（二）估价机构

名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司

法定代表人：朱建荣

宁海分公司负责人:葛邦泽

地址：宁海县跃龙街道中山东路76-78号

资质等级：壹级

证书编号：建房估证字[2015]003号

（三）估价对象

1、估价对象所在区域概况

宁波是浙江省第二大城市，副省级城市，计划单列市，有制订地方性法规权限的较大的市，是中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现代化国际港口城市，连续三次蝉联中国文明城市。

宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。枕山臂海，物产丰富，历史悠久，人文积淀丰厚，属于典型的江南水乡兼海港城市，是国家历史文化名城、中国大运河最南端出海口、“海上丝绸之路”东方始发港、中国优秀旅游城市，公众首选宜居城市之一。宁波市总面积9816平方公里，常住人口763.9万（2012年）。

宁波是长江三角洲南翼经济中心和化学工业基地，即是中国华东地区的工商业城市，也是浙江省经济中心之一。自从清末宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。特别是改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。2013年宁波市实现地区生产总值7128.9亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中，第一产业实现增加值276.4亿元，下降1.2%；第二产业实现增加值3741.7亿元，增长8.2%；第三产业实现增加值3110.8亿元，增长8.8%。三次产业之比为3.9︰52.5︰43.6，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高1.1个百分点。按常住人口计算人均生产总值为93176元（按年平均汇率折算为15046美元）。

鄞州区，位于宁波市区南端，东靠沿海大通道，北面紧邻杭甬高速公路，距栎社机场不足3公里，半小时车程就可抵达北仑港，规划中的宁波市轻轨线及沿海大铁路都将从这里穿过，具有便捷的海陆空交通和得天独厚的区域优势。鄞州新城区开发建设起步于1995年，开发面积为12平方公里。为加快开发步伐，建设初期提出工业起步、三产跟上、行政推动的发展思路。经过几年的滚动发展，交通道路等基础设施初具规模。鄞县撤县设区后，城市化进程加快，2003年，根据城市化发展的要求，将中心区改名为新城区，核心区面积扩大至33平方公里，功能定位调整到鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心。在规划中，鄞州新城区作为宁波市三江片的重要组成部分，充分借鉴国际国内城市建设的先进理念，力求体现出独特的个性。提出了“一心、二轴、三环、四廊、三十六个结点”的生态城市空间布局，将城市水系、绿地与商贸、生态休闲有机地结合起来，形成城在水中、水在城中、绿在城中、城在绿中的空间格局。至目前，全社会投入建设资金550亿元，综合配套能力覆盖33平方公里，建设城市道路200公里，政府职能机关相继入驻，北部商贸居住区初步形成，宁波南部商务区建设飞速，重大公共服务设施相继建成，高教园区已成规模，新城区总人口达30万，一个经济发达、文化繁荣、环境优雅、宜居宜业的宁波南部新城靓丽展现。

2、估价对象地理位置、环境及权属状况

估价对象位于宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路577弄219号，房屋总层数3层，估价对象位于第1-3层及地下一层。估价对象所在小区名称为格兰云天，格兰云天位于鄞州区中心区域，楼盘东至前河北路，南至贸城中路，西至锦寓路，北至四明中路，地理位置优越，有115、103、118、116-1、361等多条公交线路，交通较为便捷。估价对象北侧为格林生活广场，西侧为万达广场、联盛广场，附近商业气氛浓厚，娱乐、购物、休闲、金融等商业配套设施齐全，周边有万达公寓、汪董小区、南苑国际、院士花园等大型住宅楼盘及华茂外国语学院、浙江医药高等专科学校、鄞州第二人民医院、钟公庙菜场等生活服务设施，居住条件成熟。

根据《房屋所有权证》记载：委估标的房屋所有权证号“鄞房权证钟字第A200506099号”，房屋所有权人竺**，房屋坐落宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路577弄219号，房屋总层数3层，所在层为1-3层及地下室，钢混结构，建筑面积为273.25平方米，其中公用共有部位占7.61平方米，规划用途住宅。

根据《国有土地使用证》记载：委估标的土地使用证号“甬鄞国用（2005）第99-08565号”，土地使用权人竺**，座落宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路577弄219号，地号14-25-008-102，用途住宅用地，使用权类型为国有出让，使用权终止日期为2071年12月20日，使用权面积83.4平方米，其中独用面积83.4平方米。

根据现场实地勘察，门牌号为四明中路577弄219号的委估对象总层数3层，估价对象位于第1-3层及地下一层，钢混结构，建成年份约为2005年，所在小区为格兰云天。估价对象整体外墙涂料，入户防盗门，室内无装修，经现场勘察，委估对象维护情况良好，现场勘查结果与产权证记载内容相符，目前空置。

（四）估价目的

为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。

（五）价值时点

2016年12月27日

（六）价值类型

本次估价评估的采用公开市场价值的标准，公开市场价值满足下列条件：

①交易双方是自愿进行交易的；

②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；

④交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。

（七）估价依据

1、《中华人民共和国物权法》。

2、《中华人民共和国土地管理法》。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。 

5、委托方提供的《司法评估委托书》原件、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等。

6、评估人员现场查勘及现行宁波市房地产市场价格等资料。

（八）估价原则

房地产估价遵循客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。

3、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。

4、遵循替代原则：要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、遵循价值时点原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定是时间的价值。

（九）估价方法

根据委托方提供，本次估价对象设计用途为住宅，根据现场勘查，估价对象情况属实，实际为住宅用房。估价对象所在区域的类似房地产有一定的成交案例，故选用比较法进行评估。

比较法是根据目前该房地产附近我们所掌握的实际交易价格及同类地段房地产的价格等资料，选取可比实例，对其进行交易情况修正、交易日期修正、区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正，最后求得它的评估价值的一种估价方法。

比较法的评估原理是经济学中的替代原理。根据经济学交易理论，在同一市场同一供求圈内，具有相同效用的物品，应具有相同的价格，即具备相互替代关系。因此，在相同的市场条件下，两个以上具有相同效用的商品即具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就会相互竞争、相互牵制，最终会趋向一致。同样，在同一供求圈内的房地产交易，也会存在这种交易替代关系。

（十）估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币元整（￥：534.48万元），详见估价结果明细表。

（十一）参加本次估价的注册房地产估价师

葛邦泽 王道鹏

注册证号：3320110092 注册证号: 3320150066

（十二）估价作业日期

2016年12月13日至2017年1月13日 

（十三）估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起一年，即2017年1月13日至2018年1月12日。

浙江众诚房地产评估事务所有限公司

二〇一七年一月十三日

评估结果明细表

浙江众诚房地产评估事务所有限公司

2017年1月13日