国有资产招租管理问题的

内审报告

集团公司领导：

集团公司内审办按2020年内部审计项目计划，对**公司董事长、总经理的任期经济责任实施审计，在对**区域2017 --2019年房产招租情况检查中发现，相关招租制度（细则）不够健全、制度规定未能执行到位，致使部分房产招租的公开、公平原则未能全面遵循。具体情况报告如下：

一、基本情况

2017 --2019年，**公司共对**区域共346个标的进行了公开招租。经初步统计，仅有22个标的，有2个以上竞标者参与（中标价高于招租底价），占标的总数的6.4%。其余324个标的均以租赁底价中标，其中295个标的的招租底价是在原合同价基础上加10%、8%、5%及以下，由公司自行研究制定的。

二、存在的问题和情况

（一）未健全招租配套办法及细则

1. **公司未能及时制定房产招租资料整理、归档及人员变动移交等管理细则，实施部门也不重视招租资料的保管，致使部分招租资料，包括投标报价单等缺失，影响公开、公平、公正招租过程的证实。

2. **公司《公开招租挂牌文件》要求新投标人须报送标的房屋的经营方案（包含经营理念、市场定位、经营测算、经营经验）、装修方案（包含平面布局图、外立面效果图、室内装修效果图），但未制定相关的审核办法（细则），也未保存审核记录，实际审核仅1名未受过培训、考核的普通房产管理人员，“要求”的作用未能实质性发挥。

（二）招租竞争不充分

2017 --2019年，仅22个标的经过竞争，中标价高于招租底价，招租竞争不够充分。主要受以下二个因素影响：

1. 招租信息公开渠道不广，且信息发布期限“缩水”。**公司招租信息仅发布在集团公司网站（链接“中国**”）；**区域2017-2019年房产招租信息共发布33次，其中发布期9天2 次、8天3次、7天3 次、6天1 次、5天22 次、4天1次、3天1 次。

集团公司《房屋资产销售、租赁及日常管理办法》第五条规定“…拟公开招租的房产必须通过市级主流媒体、市产权中心网站、市国资委网站及所在企业网站等…信息发布期限为10个工作日。”

2. 投标要求有倾向性

经对相关招租公告抽查发现，部分房产的投标要求带有明显的倾向性，限止了潜在投标人的投标。如，投标要求有：少数民族专用饰品、民族文化艺术培训、台湾网红奶茶、明信片文化主韪咖啡馆、葫芦丝销售和教学、陶笛销售和教学、竹元素文化产品销售等，更有：**餐饮、卤味销售（**知名老字号）、老字号蜜饯、龙泉宝剑，明显为原承租者“量身定做”，限止了意向商户的投标。

（三）未能全面遵循公开、公平原则

1. 信息不透明

经对**街区房产租赁合同抽查发现，**5号和**弄46号租赁合同约定：给予承租者2个月免租期，且在第一期租金支付时直接减12466元和17616元（即二个月租金），但相关的房产招租公告、招租挂牌文件、招租结果公示均未公开免租期优惠事项。另，**路196号，其招租公告、招租挂牌文件均明确房产面积196.66㎡，招租结果公示也明确房产面积196.66㎡、中标价24.08万元/年，但双方签订的合同为：房产面积为**路196号196.66㎡+**79、81号45.61㎡，合计242.27㎡，年租金仍为24.08万元。合同标的物与招租公告、招租挂牌文件及招租结果公示不一致。上述信息的不透明，影响了招租的公开、公平、公正。

2. 招租信息缺失审核

2019年2月28日招租公告中，**街区--**弄38号租赁底价35500元/年，但与中标人签订的租赁合同为19300元/年（投标人的报价也为19300元/年）；同样，2019年10月22日招租公告中的**街区--**埭16幢Z01号，投标报价单也为Z01号，但实际是“Z11号”。相关工作人员解释是笔误，公开信息缺失有效审核，公告信息错误会误导潜在的投标人及招致纠纷、投诉，也影响招租的公平、公正。

3. 招租规则设置不合理

（1）原承租者优先下的“取平均价为合理价、中标价”操作，疑让原承租者以低价优先中标，违背“价高者得”原则（内审办已于5月18日作过专项报告）。

（2） **街区--**弄46号商铺于2018年11月公开招租，招租底价102326元/年，参与投标仅二位，其报价情况：**105700元/年、**区**店204600元/年，招标结果**以105700元/年中标。经查询，这是根据招标规则，由评标小组评定的综合得分确定的，**得90分（其中技术分40.5分、商务分49.5分），**得85.1分（其中技术分30.1分、商务分55分）。**技术分低是因为是技术分中第4项“具有中华老字号、省级以上知名商标得8分”，**得8分，**得0分；而商务分是按名次来计分，第一名55分，第二名49.5分，即使报价再高也只能多5.5分。而**技术分中第4项的确分，仅仅是获得一个“**市经销商”的授权。

相比较，2017年10月的**路196号招租规则较合理，其招标底价为67.8元/㎡/月，招租规则为“专家组对投标者的方案进行事先审核，入围的方案可以进行现场投标，入围者进行现场一次投标，现场开标，中标价以出价最高者为中标价格。”招租结果：浙江**有限公司以95元/㎡/月中标，其单价明显高于周边商铺，至今未拖欠租金。

（3）不合理限价，**街区房产《公开招租挂牌文件》规定，投标报价不得高于底价的100%。街区大部分标的底价是按原合同价上浮几个点来确定的，再加此限定，似不合理，价格应由市场定、供需定。

（四）制度（规则）执行不到位

1. 2017年--2019年，**街区有4次公开招租未按相关规定进行租赁结果公示，就与中标人签订房产租赁合同。

2. 2019年1月25日，**公司对**街区—**路72、78、82号进行公开招租，投标要求：投标人具有300㎡及以上的餐饮店经营规模……。招租结果，**市**有限公司以唯一报名者、底价中标，**公司已与其签订租赁合同。内审人员通过工商信息查得，**于2019年1月25日才办妥增加“餐饮管理”经营范围的工商变更手续，经进一步核实，**的投标资料未能证明“具有300㎡及以上的餐饮店经营规模”，**公司的资格审核把关不力。

3. **街区房产《公开招租挂牌文件》均未经**公司审批程序，且2019年**路72号、**路73和77号、**弄31#、**5#、**62号《公开招租挂牌文件》中“专家评标小组（5人）由**公司物管事业部工作人员组成”没有制度依据，评标人员也未经任何专业培训、考核。

三、相关建议

（一）相关单位应按照公开、公平、公正原则，严格执行房产招租相关制度、规定，同时健全、完善相关流程（细则），并予有效执行。

（二）相关单位应建立有关区域的整体业态布局规划，按发展规划、总体布局设置具体的经营业态要求，并加大招租（招商）力度，提高经营效益。

（三）相关单位应加强员工的培训、考核，提升业务水平和执行能力。

（四）相关单位应拓展招租信息发布渠道，市国资委、市资源交易中心网站由集团公司办公室统一发布、对接，相关单位做好公开信息资料的归档、保管。

集团公司内审办

2020年*月*日