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投资性房地产会计实务(一)

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第一节投资性房地产概述

一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售。
新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产,在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来.
二、投资性房地产的基本特征投资性房地产主要具有下列基本特征：（1投资性房地产是一种经营性活动。
（2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
（3）投资性房地产有两种后续计量模式.企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。

三、投资性房地产的范围
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物.（一已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。
以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权;将租入的土地使用权又对外出租.(二持有并准备增值后转让的土地使用权
企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权.但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物
已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。投资性房地产不包括的内容：
（1自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业自
身的生产经营服务,因而也不属于投资性房地产。
(2）作为存货的房地产。通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
需要注意的是，在会计实务中,有些内容是否属于投资性房地产，需要根据具体情况进行判断。例如：
①一项房地产,部分用于赚取租金或资本增值，部分自用时,用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的,可以确认为投资性房地产,否则仍作为自用房地产。②企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务（如提供保安和维修等服务）在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的相关辅助服务在整个协议中如为重大的,则应将该建筑物视为企业自身的经营场所，确认为自用房地产。③关联企业之间租赁房地产,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时,应将其作为企业集团的自用房地产.第二节投资性房地产初始计量的核算

一、投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，除应符合投资性房地产的定义外，还应同时满足以下两个条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（一外购的投资性房地产
外购的投资性房地产,是指企业在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的房地产.其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果企业购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应先将购入的房地产确认为固定资产或无形资产,待租赁期开始日或用于资本增值之日起，再将其转换为投资性房地产。（二）自行开发的投资性房地产
自行开发投资性房地产，是指企业在开发活动达到预定可使用状态的同时对外出租或用于资本增值的房地产。其成本由开发该项房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。如果企业自行开发的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行开发的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，待租赁期开始日或用于资本增值之日起，再将其转换为投资性房地产。
为了核算和监督投资性房地产的增减变动及结存情况，房地产开发企业应设置“投资性房地产”科目。它属于资产类科目.借方登记投资性房地产的增加额；贷方登记投资性房地产的减少额;期末借方余额反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本.企业采用公允

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