已缴纳营业税的商品房营改增后网签更名的增值税处理【税务实务】

会计小强

“已缴纳营业税并办理了网签，但尚未办理房产证，2016年5月1日后网签更名了，作为房地产企业该如何处理”？

国税小嫚儿

相信不少房地产企业都遇到过这样的问题，如果更名了，发票如何开具？已缴纳营业税如何处理？请看本文详解。

1、何为“网签”？

在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，购房者通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止”一房多卖”，签合同后可以撤销。一般的”网签”程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。

2、网签更名涉及发票和税款的处理

签订商品房预售合同（网签）是商品房预售的必要手续，但不等于购房者已取得了预售商品房的物权，物权的设立、变更、转让和消灭是以房屋产权登记为标志的，未办理房屋产权登记而网签更名的商品房仍属于“一手房”的范畴。

营改增前，网签的原合同已经成立，房地产企业采用预收款方式销售不动产，根据“《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：纳税人采用预收款方式销售不动产，其纳税义务时间为收到预收款的当天”之规定已缴纳了营业税并开具了营业税发票；营改增后，发生网签更名，原合同即作废，其实质是发生了销售退回，然后又重新签订合同销售给了第三方。房地产企业可根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号，以下简称53号文 点击“阅读原文”）第九条第十一项规定，选择商品和服务税收分类与编码“未发生销售行为的不征税项目”下的603“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具红字的增值税普通发票（发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票），注意这里的红字发票开具内容应与原营业税发票开具内容一一对应，特别是购房者姓名等信息要前后一致，以表明该冲红行为是对原合同的撤销，同时原在地税部门缴纳的营业税应申请退库，因为原合同对应的营业税入库级次为100%地方级，而新合同对应的增值税入库级次为中央、地方各50%，如果不进行退库处理，新合同中对应的50%中央级收入就会混入了地方级收入，造成“混库”。