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《中级会计实务》第四章投资性房地产

一、主要账务处理

投资性房地产，顾名思义是包括房产和地产两部分的，那么自然是包括了投资性房地产的两种情况：房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。

这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产，至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致，没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况，一种是外购的，这个大家肯定业务很娴熟了；另外是自用的房地产转换为投资性房地产，还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。

借：投资性房地产
贷：银行存款

借：投资性房地产累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

关于自用的房地产转换为投资性房地产的，大多数企业都是这么干的，虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产，只是原来住的是自己人，现在换了外人了，本质上是没有什么差别的，因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的，所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念，那么各个明细科目平稳过渡，固定资产换成了投资性房地产，累积摊销换成了投资性房地产累积折旧（摊销），固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备，这里需要注意一下，为什么有个投资性房地产累积折旧（摊销）呢？是因为如果土地使用权不能单独和算的话，那么就和房子一起计提折旧了，所以会有一个“摊销”的意思，当然如果这个投资性房地产就是土地使用权，那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。

需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了，以后折旧肯定不能记在自己名下了，肯定要在别人名下，那么租金收入是“其他业务收入”，自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了，不是一家人不进一家门嘛。
腹有诗书气自华

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借：投资性房地产－成本

累计折旧

固定资产减值准备

（公允价值变动损益）

贷：固定资产

（资本公积－其他资本公积）

借：投资性房地产－公允价值变动贷：公允价值变动损益

借：递延所得税资产

贷：所得税费用

如果是自用的转换为投资性房地产，发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得，那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异，那么应该怎么处理呢？一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益，为什么？因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润，所以这个口子一定要堵上；之前大家听说过资产评估增值的问题，老是抱怨怎么会计就是不做处理？原因就是你是历史成本法计量，公允价值和你没有关系，所以资产评估增值也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候，以后是公允价值计量了，资产评估增值终于可以被承认了，会计上可以做处理了。但是需要注意一下，这个房子是谁的？是投资者的！那么资产评估增值是谁的？当然也是投资者大家的，所以这个计入了“资本公积－其他资本公积”，之所以是其他资本公积，原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的，一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办？考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了，所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益，就是说以后还会有回旋的余地，准则没有说让你认栽，君子报仇十年不晚，相信你会公允价值回升的，所以计入损益以后等着回升吧。所以综合来看，公允价值高了，差额计入权益，防止你操纵利润；公允价值低了，差额可以计入损益，一定程度也会影响到企业损益，如果市场波动太大，企业损益可能会大受影响。
腹有诗书气自华

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