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北京农村集体经营性建设用地统筹运营的五个经验2014-12-0416:41:24来源：中房网农村集体经营性建设用地如何使用、如何管理，一直都是我国土地政策演变过程中所涉及的重要部分。而随着城市化进程的推进，城市规模的扩大也带来了城市建设需求与农村土地性质之间的矛盾。在政府提出新型城镇化的背景下，如何合理有序地管理集体土地，并进而推进城镇化建设水平便成为了我们当下的一个重要议题。北京，作为我国城市化进程中的先行者，上述矛盾可谓长期存在也更加复杂，其实践经历无疑对其他后发城市有着极佳的借鉴意义。这里，北京市五个集体经济组织的成功做法值得我们关注。一、西红门——集体用地统筹增量办法西红门镇位于北京市大兴区最北端，镇域面积31.5km2。镇域内有五环、及京开高速过境。全镇建设用地主要集中在大兴新城北部，其余用地位于北京第二道绿化隔离带范围内。受2000年北京鼓励建设村级工业大院影响，全镇各村开始大量建设工业大院，面积总计为953hm2。其中有集体土地使用证和国有使用权证的仅占面积的约21%，其余用地无使用手续。在粗放条件下建设起来的工业大院中，由于小企业众多，产业规模小，导致镇内经济发展乏力。同时，由于镇域内土地产权不明，高端产业难以进入，临近北京的地缘优势也难以发挥，工业大院的违规占地也给北京二道绿隔的建设形成了阻碍。为集约利用土地，实现产业升级、生态改善。区政府提出了通过拆除10平方公里工业大院，还建约2平方公里建设用地，实现8平方公里规划绿地来达成规划调整，得到了市
政府认可。此后，镇内开始了以村集体为主工业大院拆迁工作，并予以企业合理补偿，拆迁工作得以顺利进行。通过这些努力，西红门镇最终实现了变20%的工业大院用地为产业用地，实现土地集中，并由镇级联营公司集中管理的工作目标。有了这个基础，镇内统一制定的“退二进三”产业战略得到实施，为西红门镇建立以现代服务业为基础的，以文化创意产业及都市产业为补充的产业体系打下了基础。国家新媒体产业基地——星光文化创意产业园区、北京轻纺服装产业基地等优势集群先后进入西红门镇。二、来广营——乡村入股招商统筹模式来广营乡地处北京市朝阳区西北部，属于城乡结合部地带，乡域内有城铁13号线、地铁5号线和京承高速公路过境。乡域面积总计20.93平方公里，下辖5个行政村，17个社区和两个社区筹备处。虽然拥有优良的地理环境和便利的交通设施，但乡内土地由于缺乏统一管理经营，使用效率并不高。且由于乡内各村区位差异大，发展不均衡，各村利益也难以兼顾，政策推行常遭遇困难。为了解决这一问题，镇内决定通过成立镇级集体企业对镇内土地进行统筹招商，统一立项，来实现统筹经营。为公平收益，镇内建设项目资金将来自于各村投资，各村按投资额入股，以股份进行收益分成。按照这种自主投资、自主建设的原则，来广营乡转变了过去仅单纯出租土地的经营模式，形成了自主投资建设、对外出租资产的新模式。
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