2012年房地产估价师理论与方法习题及答案7

1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样

2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　）。

A．应考虑

B．不考虑

C．无所谓

D．不大

3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　）。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等

B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

D．抵押权不可以转让

4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在房产估价师网校http://edu.21cn.com/kcnet590/该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/m2为基础进行修正。

A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价

B．2007年该区同类建筑物的重置成本价

C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格

D．2007年重新规划后该区商品房售价

5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（　）。

A．所有权

B．典权

C．抵押权

D．地役权

6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（　）特性。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．相互影响性

D．易受限制性

7．（　）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

A．2003

B．2004

C．2005

D．2006

8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（　）万元。

A．50

B．55

C．50～60

D．60万元以上

9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（　）元/m2。

A．2949.44

B．3124.44

C．3194.44

D．3500

10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　）。

A．楼层对价格的影响更大

B．朝向对价格的影响更大

C．两者同样重要

D．因人而异

答案：1．B2．A3．D4．C5．A　6．A　7．D　8．C　9．B　10．A

1．建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A．保温

B．隔声

C．日照

D．隔热

2．（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A．相邻关系

B．使用管制

C．市政府监督

D．其他管制

3．有的地方房产估价师网校http://edu.21cn.com/kcnet590/对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．两年

D．三年

4．在评估期房价格时，（　）。

A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在）的状态

B．估价对象状况为估价时点(现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来）的状态

D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在）的状态

5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　）。

A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

6．某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（　）元/m2。

A．3620

B．3742

C．3909

D．4000

7．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（　）。

A．1.05

B．0.97

C．0.98

D．1.03

8．已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（　）。

A．2.5%

B．3.0%

C．5.06%

D．8.0%

9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（　）年。

A．70

B．60

C．50

D．40

10．某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（　）万元。

A．13

B．14

C．19

D．23

答案：1．C　2．A　3．B　4．D　5．D 6．B　7．D　8．C　9．B　10．C