内蒙古房地产发展现状及存在的几个问题

发布日期：2013-11-19 13:48:56 

一、内蒙古自治区房地产市场基本情况

内蒙古自治区的房地产行业在经历2009-2011三年间快速发展期后，进入了缓慢发展时期，特别是2012年之后房地产行业各项指标均有下降态势，对整个自治区的经济影响较为明显。与此同时，自治区内、国内、国外媒体对该地区房地产行业的报道和关注较多，尤其是对内蒙古的鄂尔多斯市等地房地产和民间借贷的负面报道较多，值得引起政府相关部门重视。

（1）房地产开发销售。据内蒙古住房和建设厅数据显示，针对2012年全区房地产下滑趋势，区政府及时进行调控、督查，取得了一定成效。2013年上半年，全区房地产市场总体发展势头良好，各项指标呈增长态势。1-7月份全区完成房地产开发投资673.09亿元，较上年同期增加投资68.09亿元，同比增长11.25%。全区商品房屋销售面积为950.3万平方米，商品房销售额416.55亿元。全区商品住宅平均售价3943元/平米，环比无增长，同比增长5.32%。内蒙古区建设厅认为，这些指标基本可以判断今年内蒙古房地产市场已经企稳回升，预期到年底全区房地产形势好于去年。   

此外，1-7月，内蒙古50万元以上项目固定资产投资额完成8174.13亿元，同比增长19.7%。个体经营投资增速较快，累计增长27.1%。12个盟市投资增速均在15%以上，乌兰察布市最高，达37.6%。采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、交通运输、仓储及邮政业投资增速均在14%以上。

而根据内蒙古自治区统计局发布的前7月经济统计数据显示：房地产投资继续增长。其中内蒙古房地产投资完成673.09亿元，增长11.3%，环比较1-6月小幅回落，其中商品房销售面积946.25万平方米，同比增长0.2%；销售额为415.86亿元，同比增长7.4%。保障房建设资金得到保障，开工情况进展良好。截至6月底，全区保障性安居工程已开工9.9万套，开工率为45%，完成投资137.5亿元。

（2）税收。房地产税收主要在开发、销售和保有三个环节。2013年1-6月，内蒙全区房地产税收累计30.1亿元，同比增长21.1%，占本地地税总收入的5%。其中，存量房交易征收相关税费8.8亿元，增量房征收税费15亿元，土地权属转移征收5亿元。

（3）信贷。房地产信贷增长较快，个人住房贷款呈稳定增长态势。保障性住房贷款发展较快。房地产信贷不良率虽低，但个人贷款增幅较大。值得注意地是，个人购房信用违约现象增加，尤其是局部商用房按揭不良贷款增加，需防范房地产信贷风险。

总体来看，全区的房地产市场投资保持了增长的态势，房地产市场聚焦于去库存，交易量略有明显，同时，也应注意开发商摆脱了资金量紧张的困扰，甚至已完成全年销售目标，推盘动力不足。由于一系列调控政策的效果在上半年得以显现，打折促销和以“低价跑量”的定价策略，随着开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转，市场已显现回调态势。

二、内蒙古自治区房地产行业的发展及存在的问题

（一）房地产市场总体形势不容乐观。房地产市场运行不稳定，住房供应结构不尽合理，个别地区出现供大于求的现象，商品房空置率较高。房地产市场秩序有待进一步规范，开发、销售、房地产中介、物业服务等环节侵害群众合法权益的现象时有发生。住宅产业化水平较低，住宅品质有待进一步提升。

从今年1到7月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在全国600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨的现象，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。经过十几年房地产市场的快速发展之后，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。

从当前全国看，区域性差异大，部分热点城市涨幅较高。7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18.3%、16.5%、17.4%、17.0%。但同时少数中小城市近年来开发量大，销售不畅，库存较多。城市房地产市场分化表现的背后原因，主要是人口流动导致需求增长的不平衡。

（二）房地产发展从房价快速增高到遭遇危机，个别地区即将出现“崩盘“现象。房价走高的原因分析：一是经济快速发展，城乡一体化加快。二是土地价格上涨形成成本推动。土地价格的上涨，拆迁补偿安置费用的增加，建筑成本和劳动力价格上涨等多方面共同推动房地产成本上升。三是投资投机需求，助推房价上涨。四是金融机构为房地产业发展提供了一定的信贷支持。五是房地产市场透明度低和缺少有效的监管，为房地产开发商提供了较高的行业利润。由于财政分配不平衡，地方政府事权和财政支出过重，地方政府财政收入60%上缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重，土地出让收入成为地方政府的最大财政收入来源，逐步演变成了“土地财政”的局面。房地产价格上涨成为对地方政府最有利的财政保障。

（三）城市化的程度总体不高，影响有效的住房需求。理想的城市化发展模式是工业化与城市化适度同步推进、协调发展。土地城镇化明显快于人口城镇化。由于受到历史、体制、机制和发展阶段等的多种因素的影响，内蒙古城镇化一直存在着土地城镇化明显快于人口城镇化的突出问题。内蒙古城镇化的加快推进更多是一种土地的城镇化，在产业不断向城镇地区集中，城镇土地不断扩张的同时，农村牧区人口并没有相应大规模地向城镇地区迁移，这造成了目前人口与产业集聚的不相协调。  

（四）房地产信贷的不良率有所增加，信贷风险增大。大量的投资资金涌入，金融高杠杆支撑开发商和投资者的资金运转，但缺乏刚性需求的支撑，最终随着实体经济的萧条，地产严调政策的打击，民间借贷链条的断裂，随着民间借贷链条的崩塌，资金套牢或撤离，导致房价下跌。房地产的供应需依据地区的经济体量、居住人口数和人均收人，否则会导致住房供应过度，存量房产无法自我消化，资本投资的实际回报缺乏项目支撑，导致空置率。

以被传为“信贷风险较大”的鄂尔多斯市为例，受房地产市场疲软、国际煤炭行情低迷和国际经济走弱的大环境影响，鄂尔多斯经济增长有所回调。受房地产市场低迷形势影响，在短期内不可能完全依靠增加投资促进经济增长，投资力度收到了较大制约。鄂尔多斯房地产发展融资规模在2000亿左右，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷，抑制了当地民众的消费和企业的资金再融通，整体上制约了鄂尔多斯市经济的发展。

与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，出现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流转成本较高，重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机。

这样导致的一系列问题是：由于房地产是拉动经济发展的主要力量，是城市化进程的关键环节，房地产停滞不前影响经济的发展变缓，也影响城市化的进程。其次，这些已经开发投入了大量资金的房地产冰封着巨额财产，大量资金冰封不动是对资金的巨大浪费，再次，公众通过民间借贷将资金投放在房地产市场，在房地产不能转化为真金白银时就极大地抑制了人民大众的消费，进而制约第三产业的发展。同时，资金冰封对房地产企业集团产生严重威胁，影响房地产企业的正常运转甚至导致破产、倒闭，一定程度上影响社会的安定与和谐发展。

针对以上问题，内蒙古自治区包括鄂尔多斯市的住房与建设政府部门，区国税、地税局、区国土资源厅采取了一系列调控政策和措施，进行住宅发展规划，确定住房供应结构、完善住房保障体系、完善配套财税及金融政策，较有力地调控了全区的房地产市场，实现了房地产投资平稳增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。

三、调研的总体结论

调研组通过对内蒙古保障房建设、住房管理信息平台建设和税收征管等方面的工作进行调研，认为内蒙古自治区的经济发展有自身特点，住房建设和住房保障有了长足发展，城乡居民居住条件有了明显改善，但与全国一样，房地产领域也存在很多矛盾和问题。在今后一个阶段，房地产仍将是经济发展的主要推动力之一。

调研组建议，要在宏观上深入思考，摸清房地产行业的真实需求情况，摸清刚性需求、投资性需求、投机性需求的现状和走势。同时，要认清市场中的危机，防止产生泡沫。政府应把拉动内需、推动经济结构战略性调整作为经济发展重要的动力；推进财税体制、金融体制、资源环境价格体制等重点领域改革;提高财政政策的针对性、导向性；针对服务业不同业态特点制定差别化税收优惠政策，适当补充地方财力使之从“土地依赖”中解脱出来，抑制房价过快上涨。

调整需求和改善供给。通过逐步建立房产税、交易税等房地产税收体系，通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，打压存量房，逼出空置房，促进房地产市场的流通，改善供求关系，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。推进土地和资金要素的市场化，通过推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；通过税费替代，打破地方政府对“土地财政”的依赖；通过推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。

四、完善房地产市场调控政策，促进房地产行业平稳健康发展的建议

（一）继续贯彻落实国家各项房地产市场调控政策，把信贷资金更多投向实体经济特别是"三农"和中小企业，更好地服务于保持经济平稳较快发展。建议顺应经济结构转型调整的发展，让投机资本重归实体，让投机者重归实业。“基础牢固、发展稳健的实体产业，是增加社会财富、增强经济实力的基础，也是改善人民生活、应对外部冲击的保障。

（二）简化行政审批流程，做好城市发展规划。简化行政审批流程，有效促进政府职能转变，降低政府运行成本，改善投资环境。同时，节省开发商的时间、财务及其他成本，从而降低商品房的总成本，让利于人民大众。根据地区人口、环境、资源情况，做好地区发展规划，包括城市规划和土地利用规划等。

（三）完善地方税体系。随着房地产行业发展到一定阶段，投资增速减缓，地方税收入相对萎缩，为解决地方财政收支问题，需完善房地产涉税改革。建设税务机构、土地、户籍管理等部门间信息共享的数据平台。

(四)完善金融信贷政策手段。银行贷款既是很多中低收入者解决自住和改善性需求获得购房款的主要融资手段，也是很多具有投资投机需求的购房者购买多套房产的金融货币杠杆。因此，应根据不同购房需求，采取差别化的首付比例和贷款利息率，增加对房地产投资投机的成本，强化住房的居住消费功能，压抑投资投机需求。把握好开发建设节奏，避免出现新的积压。

(五)推进大中小城市协调发展，逐步解决城市结构不合理的现状。在城镇化过程中，如果不能合理改善城市结构，进行科学布局，很难解决一、二线城市供不应求，而三、四线城市“有房无市”的两极分化问题。完善有特色的内蒙古小城镇建设。小城镇应该是内蒙古城镇体系的重要组成部分，发展一批经济实力强、发展机制活、联动城乡统筹、吸纳农牧民就业的特色小城镇。鄂尔多斯市的过度建设就是一个典型事例。

（六）加强房地产市场监管，做好房地产风险监测，严防房地产信贷风险。积极进行房地产市场调控，房地产市场总体上保持了平稳健康发展态势。加强对房地产市场走势的研判，进行风险排查和清偿力测算，前瞻性地评估出房地产及相关上下游行业发展状况，及时作出防范化解风险的整体规划安排。