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产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效

时间：2022-12-21 19:27:07 下载该word文档

没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效
案情:2006年3月，王某与胡某签订《房屋转让合同》，约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某，房价12。6万元，同时约定，王某协助办理过户手续。合同签订当日，胡某付清了房款，王某将房屋交付给胡某。
2008年3月，王某向法院起诉，以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效，相互退房退款.
经认真研究，认为房屋转让合同有效。
分析：（1）没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定；
（2）《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让"的规定，是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效.
《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果.过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑.

结合本案，王某与胡某签订《房屋转让合同》时，王某已实际取得对房屋的支配权,对房屋有完全的处分权.至于过户手续,当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力.”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
我们知道,我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房,即房屋销售时尚未盖好,更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样，没有房产证就导致买卖合同无效，那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象？！那样的话，所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同,肆意侵犯买受人的利益,而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理，《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？？房地产业也只能是死路一条了！因此,根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义，是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同,更不是指订立的转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律的理解错误，不应得到支持。
（3）“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定,并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据.
我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止"、“应”

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