内部认购是怎么回事？

最近，房地产业一种新的销售手段正在悄然升温，这就是内部认购。什么叫内部认购？据业内人士讲，内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下，面向老客户、本单位职工的一种前期认购活动。但是实际操作中，它的“销售”对象往往不像字面上所说的仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘之后的优先认购权，赠与数月的物业费，房价折扣等等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。认购方式一般有两种：一种是对认购人和认购房屋采取登记方式，不收订金，双方退房均不承担责任；二是对认购人和认购房屋采取协议式，收取订金，有的甚至收取房屋全款，如果认购方要求退房，已交房款则不予全额退还，这实际上已经与法定的房屋预售程序没有什么两样。

　　很显然，内部认购是开发商将楼盘的宣传与销售在法定预售许可的基础上提前销售的一种举动。内部认购对开发商的好处至少有两个：一个是为项目开盘提前造势，另一个是提前吸纳购房者资金，支持项目开发建设，减少贷款利息支出。因此，内部认购被越来越多的开发商效仿。

　　市房管局市场监管部门的负责同志说，住宅商品房销售实行的是许可证制度，这是铁的规定。所有签订合同、协议以及交易的行为必须在取得房屋销售许可证之后进行，任何没有销售许可证售房的行为，都是违法的，都应该受到处罚。

内部认购，购销双方都要担风险

天法律师事务所郭兴民律师说，在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，买卖双方都要承担违法的风险。

首先，开发商将面临违法受罚和毁誉的风险。一旦无证售房行为被查处，经济上要受到处罚，企业形象和信誉也要受到损坏。

其次，开发商和认购人都要面临政策风险。比如，规划发生改变，项目必须取消，开发商起码要承担退还订金或房款的责任，认购人则要面临开发商无力或拒不退还全额订金或房款的风险。

第三，认购人要面临欺诈风险。没有销售许可证，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就难以保障。其一，如果开发商不具备房地产开发经营资格，缺乏必要的行政监督和金融监管，难免会出现开发商卷款而逃的坑人结局。其二，如果开发商缺乏完备的手续，得不到银行贷款的支持，也可能出现中途停工，楼盘烂尾的情况；即使是建设完成，也有可能是违法建筑，而不能交付使用，或者拿不到产权证。其三，认购房的真实性、抵押情况均可能存在欺诈。

房屋销售许可证是规范房地产市场行为，保护购房人利益的一道门槛。开发商试图规避法律恨不得提前圈钱的做法，与购房人购房心切而心存侥幸的做法，都是冒险的。奉劝买卖双方还是依法办事，免得到时候麻烦缠身。

内部认购尴尬二三事

一位先生在市内某“小区”内部认购了一套房子，当时该楼盘只是介绍了地理位置，规划效果图，房型，他觉得比较满意，加上诱人的优惠条件，于是签订了认购协议，且在售楼人员的劝说下交了全房款，说定等售房许可证办成之后签订购房合同。谁知，不久以后，开发商通知他，该项目的规划未批，房子盖不成了。开发商同意退还房款，并补偿一些利息。认购人说，他虽然在经济上没有什么损失，但是自己倾注心血选中的房子，一下子成了一场破碎的梦，这种失落让他难以承受。而开发商呢，则是提前圈钱不成反而赔进不少利息。

另一位认购人却没有上述认购人那么幸运，他在不了解购房知识的情况下，只因为对开发商展示的房型图满意，就与开发商签订了认购协议，交了订金。当时并未在意退房责任。后来，他感觉那一套房子并不理想，于是找到开发商，希望退房。开发商拿出协议，告诉他订金不予返还，认购人傻了。

钱一到手，再想要回就难，开发商会用各种办法劝阻认购人退房，让认购人左右为难，同时心里更加没底。在北辰一家开发商那里认购房子的孙先生就遇到了这种麻烦。因为开发商允诺两个月后房屋销售许可证办下来即签订购房合同，但时过近4个月，催问数次，开发商总是说证还未办下来。孙先生有些害怕，自己十几年攒下的20多万元钱会不会收不回来。他想到了退房，但是开发商百般相劝，让他再等。经过咨询，孙先生才知道无(销售许可)证售房是违法的，购房人的投资安全很难保证，于是下定决心把房款要回。

认购人维权的法律保障

对于内部认购产生的纠纷，天法律师事务所郭兴民律师说，购房人可以通过法律，摆脱困境，讨回权利。

第一，内部认购协议不受法律保护。内部认购是一种规避法律行为，只要签订了内部认购协议，且具有交付订金或预付款等付款行为，本质上就是预售商品房，就违反了《城市商品房预售管理办法》。因而，该协议不受法律保护。

第二，依据《消费者权利保护法》的有关规定，认购人有权要求开发商退还全部订金或预付款。如果是开发商的原因造成退房的，开发商除了退还已收订金或预付款外，还应该以实际损失为限，赔偿认购人的利息损失。

下午13：00—17：00

B．实行不定时工作制的员工，在保证完成甲方工作任务情况下，经公司同意,可自行安排工作和休息时间。

3．1．2打卡制度

3.1.2.1公司实行上、下班指纹录入打卡制度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。

3.1.2.2打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。

3.1.2.3打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间；

3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写《外勤登记表》,注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写《未打卡补签申请表》，由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。

3.1.2.5手工考勤制度

3.1.2.6手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。

3.1.2.7参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员(文员)或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。

3.1.2.8参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。

3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤,需在外派公司打卡记录;如遇中途出差,持出差证明,出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录;

3.2加班管理

3.2.1定义

加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。

A．现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。

B．因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过8小时可申报加班1天。对主管(含)以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。

3.2.2.2员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填《加班申请表》。《加班申请表》经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。《加班申请表》必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。

3.2.2.3员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。

3.2.2.4原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。

3.2.2.5加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按1：1的比例冲抵病、事假。

3.2.3加班的申请、审批、确认流程

3.2.3.1《加班申请表》在各部门文员处领取，加班统计周期为上月26日至本月25日。

3.2.3.2员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员(文员)负责《加班申请表》的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》加班前到部门考勤员(文员)处领取《加班申请表》，《加班申请表》经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员(文员)保管。

3.2.3.3部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的真实有效性并在每月27日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。

徐志摩曾说过：“一生中至少该有一次，为了某个人而忘记了自己，不求结果，不求同行，不求曾经拥有，甚至不求你爱我，只求在我最美的年华里，遇见你。”我不知道自己是何等的幸运能在茫茫人海中与你相遇？我也不知道你的出现是恩赐还是劫？但总归要说声“谢谢你，谢谢你曾来过……”

　　还记得初相识时你那拘谨的样子，话不是很多只是坐在那里听我不停地说着各种不着边际的话。可能因为紧张我也不知道自己想要表达什么？只知道乱七八糟的在说，而你只是静静地听着，偶尔插一两句。想想自己也不知道一个慢热甚至在不熟的人面前不苟言笑的我那天怎么会那么多话？后来才知道那就是你给的莫名的熟悉感和包容吧！

　　有一句话说：“人的一生会遇到两个人，一个惊艳了时光，一个温柔了岁月。”

　　惊艳了时光的那个人，是青春回忆里最绚烂、最耀眼的存在，不后悔跟他经历过的快乐与感动，哪怕后来的大风大浪都是他给的，但还是想对他说，有生之年，欣喜相逢。

　　你给过我太多的快乐和感动，太多的收获和意外，也有太多的心酸和坎坷。可总归你来过我的生命，也带给我许多的美好和小幸福。我不知道是怎样的缘分让我们相遇，可我都不想去追究了，因为我相信每一种遇见，都有意义，每一个爱过的人，都有记忆。无论怎样，都是幸运的，因为你带给了我一些特殊的感受，以至于每次回味起来，都觉得人生是精彩的。

　　我始终还记得那年夏天你为了在我路过的城市见我冒着大雨开车几百公里，只为在车站短短的停留……我也记得在街头只因我看了一眼那各式的冰糖葫芦，你穿越熙攘的人群排队为我拿回最后一个糖葫芦欣喜的样子，不是爱吃甜食的我那晚一口气吃掉了那个糖葫芦，而你看着我憋得满嘴和通红的脸只是宠溺的笑笑……我还记得因为我随口一说自己都没在意的东西而你却把它买回来了，就在有次离别的车站，当我不告而别你知道后发疯的电话、视频和在机场着急的身影，手里还提着我自己也不知道什么时候说过的东西时我就知道你就是那个惊艳了时光也温柔了我曾经岁月的人。

　　“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”人生的路坎坎坷坷，舍与得在一念之间，我也曾满怀期待所有的相遇与分别是事出有因或者可以久别重逢。可怎奈，当再次面临抉择时才知道有的相遇只是漫漫人生路上的一个劫，一份缘的未尽而已……

　　谢谢你来过，谢谢你给过我那么多，也谢谢你给我那些惊艳的时光！很知足过去有你陪伴的时光，很怀念那些和你一起走过的日子。未来我不知道该怎么取舍，我也不知道以后又会怎样？可无论是什么我都不会后悔认识你了，无论你带给我的是恩赐还是劫难我都不后悔了，至少我感受过你的温柔，拥有过你的怀抱，也和你十指相扣的走过了一段路。所以，以后无论怎样你都是我不经意间想起和思念的人。

　　谢谢你来过！不管你是否真的快乐？不管岁月是否善待你我，也不管能否一直有你带给我的小确幸，还是谢谢你！谢谢你带给我的幸运，谢谢你曾为了我付出了全部的时间与爱，也谢谢你给我的岁月平淡和温情有于……

　　没有太多的修饰，只是很庆幸曾经你也是我的“那个他”。谢谢你来过，谢谢你让我觉得我不会孤单，谢谢你用漫漫柔情，温暖了我的生命。你给的美好，我会悉数珍藏，用力保护的。

　　以后也许三里清风，三里路，步步清风再无你。可也无悔你来过！人生的路你陪我一程，我念你一生………